법인으로 주택을 사면 취득세 12%, 예외는 없을까

저희 세무회계 메이드에 법인 명의로 부동산을 담으려는 계획을 들고 찾아주시는 대표님들이 계신데요. 개인 명의로는 이미 주택 수가 차서 더 못 사겠다는 이유가 대부분입니다. 그때 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"법인은 첫 번째 집이니까 1주택 세율로 사면 되는 거 아닌가요?"

아닙니다. 법인은 첫 채부터 12%입니다.

법인이 유상거래를 원인으로 주택을 취득하시면 12%의 세율이 적용됩니다. 개인과 달리 소유한 주택 수를 아예 보지 않고, 그 주택이 조정대상지역에 있는지도 따지지 않습니다. 오늘은 이 12%가 어디까지 미치는지, 그리고 빠져나갈 구멍이 어디에 있는지 알려 드리겠습니다.

법인이면 무조건 12%인가요?

네 유상취득이면 그렇습니다. 주택 수와 지역을 보지 않습니다.

개인은 조정대상지역인지, 몇 번째 집인지에 따라 1~3%, 8%, 12%로 갈립니다. 법인은 그 표가 통째로 없습니다. 유상거래로 주택을 사시는 순간 12%입니다.

여기서 말하는 법인의 범위도 생각보다 넓습니다.

즉 정리드리면, 개인이 아닌 자는 다 들어온다고 보시면 됩니다. 종중이나 교회처럼 법인이 아닌 단체 명의로 주택을 사시는 경우에도 이 조항이 걸립니다.

여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 1%가 얹히면, 전용면적 85㎡를 넘는 주택의 실제 부담은 13.4%까지 올라가게 됩니다.

[사례] 안 대표님
개인 명의로는 주택 수가 차서 법인을 통해 아파트를 한 채 더 담으실 계획이었습니다. 법인으로 보면 첫 번째 집인데 왜 개인처럼 1~3%가 아니냐고 말씀하셨는데요. 법인은 주택 수도 지역도 보지 않고 유상으로 취득하면 첫 채부터 12%입니다.

(지방세법 제13조의2 제1항 제1호)

그럼 법인은 빠져나갈 길이 없나요?

있습니다. 중과제외주택을 사시면 됩니다.

법인이 주택을 유상거래로 취득하시더라도 중과제외주택에 해당하면 중과세에서 빠집니다. 중과제외주택의 요건은 다주택자 중과제외주택과 똑같습니다.

• 시가표준액 1억원 이하 주택 (수도권 외 지역은 2억원)
• 주택건설사업자 등이 주택건설을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택
• 지방 준공 후 미분양 아파트 (2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 최초로 유상승계취득, 수도권 외 소재, 전용면적 85㎡ 이하, 취득당시가액 6억원 이하)
• 농어촌주택, 사업용 노인복지주택, 가정어린이집, 공사대금으로 취득한 미분양주택 등

예를 들면 법인이 수도권에서 시가표준액 1억원 이하 주택을 사시는 경우입니다. 중과제외주택에 해당해서 12%가 아니라 표준세율로 돌아갑니다. 취득당시가액이 6억원 이하면 1%고요.

다만 정비구역으로 지정 고시된 지역의 주택이나 소규모주택 정비 사업시행구역의 주택은 금액이 낮아도 이 목록에서 빠집니다. 저가 주택을 법인으로 쓸어 담는 방식이 여기서 막히도록 설계되어 있는 것이죠.

대도시에 세운 법인은 왜 또 중과되나요?

법인 자체에 걸리는 중과가 따로 있어서 그렇습니다.

대도시, 그러니까 수도권 과밀억제권역(산업단지 제외)에 신설한 지 5년이 경과하지 않은 법인은 시가표준액 1억원 이하 주택을 사셔도 12% 세율이 적용됩니다. 중과제외 업종을 영위하는 법인만 예외입니다.

이게 무시 못하는 게, 대도시에서 법인이 주택을 취득하는 경우에는 조문이 곧바로 다주택 중과세율을 쓰도록 지정해 두었습니다. 주택 쪽 중과제외주택 요건을 갖추셔도 대도시 중과대상에 해당하면 12%로 갑니다.

그러니 표준세율을 적용받으시려면 두 관문을 다 통과하셔야 합니다. 중과제외 업종 요건과 중과제외주택 요건을 모두 충족하셔야 1~3%로 내려갑니다.

부동산을 담으려고 법인을 새로 세우시는 경우가 실무에서 가장 많은데요. 하필 그 형태가 이 조항에 정면으로 걸립니다. 설립지와 설립 시기를 먼저 계산해 보지 않으시면 절세하려고 만든 법인이 오히려 세금을 더 무는 구조가 될 수 있습니다.

[사례] 홍 대표님
부동산을 담으려고 대도시에 법인을 세우신 뒤 시가표준액이 낮은 소형주택을 사려 하셨습니다. 집 자체가 중과제외주택이면 그것으로 끝나는 것 아니냐고 여쭤보셨는데요. 신설한 지 5년이 지나지 않은 법인에는 법인 쪽 중과가 따로 걸려, 두 관문을 모두 통과하셔야 합니다.

(지방세법 제13조 제2항, 제16조 제5항, 지방세법 시행령 제26조, 제28조의2)

그래도 법인이 나은 경우는 없나요?

있습니다. 다만 취득 단계만 보면 불리하고, 보유와 처분까지 넓혀 봐야 달라질 여지가 생깁니다.

• 취득세: 개인은 1~3%에서 시작, 법인은 12% 고정
• 종합부동산세: 주택분 단일세율이 적용되는 법인은 기본공제와 세부담 상한이 적용되지 않는 구조
• 임대소득: 법인은 법인세율, 개인은 종합소득세 누진세율
• 처분: 법인은 법인세에 주택 양도차익 추가과세가 별도로 붙음
• 승계: 지분으로 나눠 넘기실 수 있어 설계 여지가 있음

앞의 4개는 대부분 법인이 불리한 쪽입니다. 마지막 항목 하나 때문에 구조를 짜시는 경우가 있는데요. 취득세 12%를 먼저 물고 들어가는 것이 그 설계값을 넘어서는지부터 계산해 보셔야 합니다.

취득세 12%로 먼저 나가는 금액이 지분 설계로 얻는 이득보다 큰지, 숫자로 뽑아 보고 결정하시는 편이 낫습니다.