주택 양도세 계산기

대부분 나오지 않아요. 2년 넘게 가지고 있었고 매도 금액이 12억원 이하이면 세금이 없어요. 집을 살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 그 집에 살기도 해야 해요. 다만 12억원을 넘으면 넘는 만큼에는 세금이 나오고, 2년을 못 채웠다면 한 채여도 나와요. 소득세법 제89조 제1항 제3호와 시행령 제154조 제1항이에요.

남긴 돈이 클수록 세율이 올라가는 누진세율이에요. 2년 넘게 가지고 있던 집은 남긴 돈에 따라 6%부터 45%까지 올라가는 누진세율이에요. 1년도 안 돼서 팔면 70%, 1년에서 2년 사이에 팔면 60%예요. 조정대상지역에 있는 집을 2채 가진 사람이 팔면 20%포인트, 3채 이상이면 30%포인트가 더 붙어요. 소득세법 제55조 제1항, 제104조예요.

돼요. 장기보유특별공제라고 해요. 3년부터 시작해서 보통은 15년 이상이면 30%까지 깎아줘요. 집이 한 채이고 2년 이상 살았다면 훨씬 크게 깎아줘서 최대 80%까지 돼요. 다만 다주택자로 중과 대상이 되면 이 공제를 아예 못 받아요. 소득세법 제95조 제2항이에요.

매도 금액에서 매수 금액과 취득 부대비용을 빼서 남긴 돈을 구하고, 집이 한 채면 비과세를 먼저 봐요. 그다음 오래 가진 만큼 깎아주고, 250만원을 더 빼고, 남은 금액에 세율을 곱해요. 마지막으로 그 세금의 10%를 지방소득세로 더 내요.

1. 매도 금액에서 매수 금액과 취득 부대비용을 빼요
2. 집이 한 채면 12억원까지는 세금이 없어요
3. 오래 가진 만큼 깎아줘요
4. 250만원을 더 빼요
5. 남은 금액에 세율을 곱해요
6. 그 세금의 10%를 지방소득세로 더 내요

다주택자에게 세금을 더 매기는 중과가 다시 시작됐어요. 2022년부터 잠시 쉬고 있었는데 2026년 5월 9일에 판 것까지만 봐주고, 5월 10일부터는 다시 붙어요. 세율이 20에서 30포인트 올라가는 데다 오래 가진 만큼 깎아주던 공제도 사라져서, 같은 집이라도 판 날짜에 따라 세금이 두 배 가까이 벌어져요. 다만 5월 9일까지 계약하고 계약금을 받았다면 유예가 있어요. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 12호의2예요.

취득세와 법무사 비용, 살 때와 팔 때 낸 중개수수료, 그리고 샷시를 바꾸거나 방을 넓힌 공사비가 들어가요. 도배와 장판, 보일러 수리처럼 원래대로 돌려놓는 수선비는 들어가지 않아요. 영수증이 있어야 인정돼요. 소득세법 제97조예요.

1년도 안 됐으면 70%, 1년에서 2년 사이면 60%예요. 오래 가진 만큼 깎아주는 공제도 3년부터라 못 받아요. 며칠 차이로 세금이 크게 갈리니 파는 날짜를 잡기 전에 확인해 보세요. 소득세법 제104조 제1항 제2호와 제3호예요.

잔금을 받은 달의 마지막 날부터 2개월 안에 신고하고 내요. 9월에 잔금을 받았다면 11월 30일까지예요. 늦으면 가산세가 붙어요. 소득세법 제105조예요.

두 가지가 함께 붙어요. 먼저 신고를 안 하면 내야 할 세금의 20%가 무신고가산세로 붙고, 고의로 숨긴 것이면 40%까지 올라가요. 여기에 늦은 날마다 하루 0.022%(1년으로 치면 8%쯤)씩 납부지연가산세가 계속 쌓여요. 예정신고를 빠뜨려도 똑같이 붙어요. 국세기본법 제47조의2와 제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4예요.

8억원에 산 집을 10년 보유하고 10년 살다가 15억원에 판 1세대 1주택이라면, 양도차익 670,000,000원 가운데 12억원을 넘는 134,000,000원에만 세금이 붙어요. 여기에 장기보유특별공제 80%를 받아 지방소득세까지 합쳐 2,623,500원이 나와요. 양도차익 대비로는 0.4%예요.

조정대상지역 2주택을 8년 보유하고 6억원에 사서 12억원에 판 경우로 비교하면, 2026.05.09에 팔면 181,038,000원이고 하루 뒤인 2026.05.10에 팔면 347,501,000원이에요. 166,463,000원 차이예요. 세율이 20%포인트 올라가는 데다 장기보유특별공제가 사라지기 때문이에요.