대수선 취득세, 리모델링만 했는데 또 내야 할까

건물 공사를 다 마치고 몇 달 뒤 구청에서 취득세 고지서가 날아와 놀라서 연락을 주시는 대표님들이 종종 계십니다. 건물을 살 때 취득세를 낸 것은 기억하시는데, 공사에도 취득세가 붙는다는 것은 처음 들으신 것이죠.

"건물 살 때 취득세 다 냈는데요. 리모델링 좀 했다고 취득세가 또 나온다는 게 말이 되나요?"

결론부터 말씀드리면 리모델링이라고 다 나오는 것은 아니고, 대수선에 해당하면 나옵니다.

세법에서는 없던 것을 새로 만들거나 건물의 가치를 올리는 행위도 취득으로 보거든요. 도배와 장판을 새로 하신 정도로는 해당되지 않지만, 내력벽이나 기둥에 손을 대셨다면 이야기가 달라집니다.

오늘은 세법이 말하는 취득이 무엇인지, 공사 종류별로 세율이 어떻게 갈리는지 짚겠습니다.

세법에서 말하는 취득은 몇 가지인가요?

3가지입니다. 사고파는 것만 취득이라고 생각하시면 절반만 아시는 것입니다.

즉 정리드리면, 건물을 사실 때 내신 취득세는 첫 번째 승계취득에 대한 것입니다. 공사에 붙는 취득세는 2번째와 3번째에서 나오니, 같은 세금이라도 원인이 다릅니다.

공사 종류별로 세율이 어떻게 다른가요?

신축과 증축은 3.16%, 대수선과 시설물 설치는 2.2%입니다. 이쪽은 표준세율 대신 중과기준세율 2%를 쓰고 거기에 농어촌특별세 0.2%가 붙은 것이고, 지방교육세는 안 붙습니다.

신축이나 증축은 어려운 말로 원시취득이라고 합니다. 없던 것을 최초로 만들어 냈다는 뜻이죠. 취득세 표준세율이 2.8%이고 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 붙어 실무에서는 공사금액의 3.16%로 계산합니다.

예를 들어, 공사금액이 10억원이면 신축은 3,160만원, 대수선은 2,200만원입니다. 자릿수를 헷갈리시는 분들이 있어 짚어 둡니다.

대수선인지 아닌지 어떻게 판단하나요?

건축법을 봅니다. 우리가 흔히 리모델링이라고 부르는 것은 대수선에 해당하는 것과 아닌 것으로 나뉘는데요. 그 판단은 세법이 아니라 건축법 시행령이 정하고 있고, 실무에서는 대개 건축사님이 알려 주십니다. 세무대리인이 먼저 답을 드리기 어려운 영역입니다.

건축법 시행령이 열거한 대수선의 범위가 이렇습니다.

• 내력벽을 증설하거나 해체, 또는 벽면적 30제곱미터 이상 수선이나 변경
• 기둥을 증설하거나 해체, 또는 3개 이상 수선이나 변경
• 보를 증설하거나 해체, 또는 3개 이상 수선이나 변경
• 지붕틀(한옥은 서까래 제외)을 증설하거나 해체, 또는 3개 이상 수선이나 변경
• 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥이나 벽을 증설, 해체, 수선, 변경
• 주계단, 피난계단, 특별피난계단을 증설, 해체, 수선, 변경
• 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설, 해체, 수선, 변경
• 건축물 외벽 마감재료를 증설하거나 해체, 또는 벽면적 30제곱미터 이상 수선이나 변경

읽어 보시면 감이 잡히실 겁니다. 내력벽, 기둥, 보처럼 건물의 뼈대에 해당하는 부분을 건드리면 대수선입니다.

마지막 항목이 요즘 자주 걸리는 자리입니다. 외벽 마감재를 통째로 갈아 끼우는 공사가 리모델링에서 흔한데, 벽면적 30제곱미터를 넘으면 대수선이 되거든요.

[사례] 조 대표님
사옥으로 쓸 건물을 사서 내부와 외벽까지 손보신 분이었습니다. 리모델링 견적서를 넘겨 보시며, 건물 살 때 취득세를 다 냈는데 외벽 좀 고쳤다고 또 내냐고 말씀하셨는데요. 매입 때 낸 취득세로 공사까지 끝난다고 알고 계셨습니다. 외벽 마감재를 벽면적 30㎡ 이상 수선하거나 바꾸면 대수선이 될 수 있고, 리모델링 전체가 아니라 그 대수선 공사비에 취득세가 붙습니다.

(건축법 시행령 제3조의2)

엘리베이터를 달아도 취득세가 나오나요?

네 나옵니다. 건축물에 딸린 시설물을 설치하시면 그 행위가 개수가 되어 취득세가 붙는데, 그 대표가 승강기입니다.

지방세법 시행령이 정한 시설물은 아래와 같습니다.

• 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설)
• 시간당 20킬로와트 이상의 발전시설
• 난방용과 욕탕용 온수 및 열 공급시설
• 시간당 7,560킬로칼로리급 이상의 에어컨(중앙조절식만 해당)
• 부착된 금고, 교환시설, 구내 변전배전시설
• 건물의 냉난방, 급수배수, 방화, 방범 등의 자동관리를 위한 인텔리전트 빌딩시스템 시설

이런 시설물을 설치하시면 개수가 되어 2.2%가 붙습니다. 다만 대도시 내 본점 사업용 부동산이나 고급오락장처럼 중과 대상이면 세율이 달라지고요. 노후 건물을 사서 엘리베이터를 새로 놓는 공사가 실무에서 정말 많은데, 여기에 취득세가 따라온다는 것을 모르고 예산을 짜시면 자금이 모자랄 수 있습니다.

[사례] 서 대표님
상가건물을 사서 드나드는 분들을 위해 없던 엘리베이터를 새로 단 분이었습니다. 공사 계약서를 펼쳐 보이시며, 건물 면적도 그대로인데 엘리베이터 단 것도 취득이냐고 말씀하셨는데요. 면적이 늘어야만 취득세가 붙는다고 알고 계셨습니다. 승강기는 건축물에 딸린 시설물이라 설치 자체가 개수가 되고, 인테리어와 한 계약서에 묶여 있으면 공사비부터 나눠야 합니다.

(지방세법 제6조, 제15조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제6조)