꼬마빌딩 종부세, 50억이면 정말 안 나올까

주택 종합부동산세 고지서에 한 번 크게 놀라 보신 분들은 꼬마빌딩으로 눈을 돌리면서도 같은 일이 생길까 봐 걱정하십니다. 매입을 검토하면서 상담을 오시면 첫 질문이 대개 이렇습니다.

"꼬마빌딩도 종부세 많이 나오나요? 주택처럼 확 뛰는 거 아닌가요?"

결론부터 말씀드리면 일반적인 꼬마빌딩이면 종부세가 나오기 어렵습니다.

건물을 사서 종부세를 내려면 토지의 공시지가가 80억원을 넘어야 하는데, 50억원에서 100억원 사이 물건은 여기에 닿지 못하기 때문입니다. 주택에서 겪으신 일이 그대로 옮겨 오지는 않는다는 뜻입니다.

오늘은 왜 그런지, 그리고 정말 80억원을 넘겼을 때 세금이 얼마나 되는지 짚겠습니다.

건물에도 종합부동산세가 나오나요?

아닙니다, 토지에만 나옵니다. 종합부동산세는 주택과 토지에만 부과되고, 건축물은 아예 과세대상이 아닙니다.

부동산을 들고 계시면 나오는 보유세는 재산세와 종합부동산세 2가지인데요. 이 둘이 대상을 잡는 범위가 다릅니다.

건물을 사셨다는 것은 토지와 건축물을 함께 사신 것이니, 종부세는 그중 토지만 따진다고 보시면 됩니다. 건축물 시가표준액이 아무리 커도 종부세 계산에는 들어가지 않습니다.

지하 주차장을 크게 파고 층수를 올린 물건일수록 건축물 비중이 커지는데요. 그런 물건이라도 종부세 쪽에서는 유리해질 것이 없습니다. 어차피 안 보는 숫자이기 때문입니다.

그러면 토지는 얼마부터 종부세를 내나요?

토지 종류에 따라 갈립니다. 세법은 전국의 토지를 크게 2가지로 나눠 두었습니다.

건물을 사시면서 함께 취득한 토지는 건축물의 부속토지라 별도합산과세대상입니다. 그래서 문턱이 80억원인 것이죠.

여기서 꼭 구분하셔야 할 것이 있습니다. 첫째, 건축물은 빼고 '토지'만 봅니다. 둘째, 시가가 아니라 '공시지가'로 봅니다.

서울에 아파트 한 채를 보유하신 50대 중반 정 님도 2026년 상반기 노후 상가건물 매입을 검토하시면서 이 부분을 걱정하셨습니다. 매매가는 약 78억원이었는데, 과거 주택 종부세를 크게 낸 경험 때문에 상가도 비슷할까 염려하셨던 것이죠.

"빌딩 가격이 80억원 가까이 되는데 종부세도 많이 나오겠죠?"

상담에서 이렇게 물으셨는데, 확인해 보니 종부세는 건물 전체 시가가 아니라 토지 공시지가를 기준으로 보고, 일반 상가 부속토지는 별도합산 대상이라 공시가격 합계가 80억원을 넘어야 과세됩니다. 해당 물건의 토지 공시지가는 약 32억원 수준이어서 종부세 문턱과는 상당한 차이가 있었습니다. 정 님은 이후 매매가보다 토지 개별공시지가를 먼저 확인하는 방식으로 검토 기준을 바꾸셨습니다.

건물 100억원 주고 샀다고 하실 때의 100억원은 시가입니다. 종부세는 공시지가로 재는데, 토지 공시지가가 80억원을 넘는 건물이면 실무에서 뵙기로는 시가가 150억원에서 200억원 정도인 경우가 많았습니다.

그래서 50억원에서 100억원 사이 꼬마빌딩은 종부세 과세대상이 되기 어렵습니다. 계약 전에 토지이용계획확인원과 개별공시지가만 떼어 보셔도 대략 판단이 서실 겁니다. (개별공시지가는 시군구청에서 결정하고 공시하니 굳이 어디 맡기지 않으셔도 확인하실 수 있습니다)

(종합부동산세법 제11조, 제13조 제1항, 제2항)

80억원을 넘기면 세금이 많이 나오나요?

아니요, 생각보다 크지 않습니다. 이유가 2가지인데요.

일단 80억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다. 그리고 그 토지에 이미 매긴 토지분 재산세는 종부세에서 빼 줍니다.

토지 공시지가가 100억원인 경우로 계산해 보겠습니다.

즉 공시지가 100억원짜리 토지에서 종부세는 약 440만원입니다. 주택 종부세(다주택 중과를 겪으신 경우)를 기준으로 생각하고 오신 분들은 의외로 작다고 느끼실 수 있습니다.

다만 토지의 공정시장가액비율은 2022년부터 100%입니다. 예전에 있던 할인이 사라졌다는 뜻이라, 과거 수치를 기억하고 계시다면 그보다는 늘어난 상태입니다.

(종합부동산세법 제14조 제4항, 제6항)

다만 건물 한 채만 보고 안심하시면 안 되는 경우도 있습니다. 수도권에서 임대업 법인을 운영하시는 60대 초반 김 대표님은 법인 명의로 상가건물 세 채를 보유하고 계셨습니다. 각 건물의 토지 공시지가는 25억원, 29억원, 31억원 정도였고, 개별 물건만 보면 모두 80억원에 미치지 않았습니다.

"한 채도 80억원을 넘지 않는데 왜 종부세가 나오는 겁니까?"

고지 내용을 확인하시다가 이렇게 물으셨는데, 종부세는 건물별이 아니라 납세의무자별로 토지를 합산하기 때문에 세 건물의 별도합산 토지 공시지가가 80억원을 넘은 것이 원인이었습니다. 이후 김 대표님은 추가 건물 매입 전마다 새 물건만 보는 것이 아니라 기존 보유 토지의 공시지가까지 합산해 종부세 영향을 먼저 계산하기로 하셨습니다.

확인하셔야 할 것

• 매입 검토 중인 물건의 토지 개별공시지가 합계가 80억원에 가까운지
• 다른 사업용 토지를 이미 보유하고 계신지, 인별로 합산되는 금액이 얼마인지
• 나대지를 따로 들고 계신지(이쪽은 문턱이 5억원이라 훨씬 낮습니다)
• 건축물을 헐고 1년이 지나면 종합합산으로 넘어간다는 점을 알고 계신지