재산세, 종부세 계산기

1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 그 밖의 개인은 가진 집의 공시가격을 합쳐 9억원을 넘을 때부터 내요. 시세가 아니라 공시가격 기준이라, 시세로는 이보다 꽤 비싼 집까지 종부세가 없어요. 근거는 종합부동산세법 제8조 제1항이에요.

재산세는 집이 있으면 누구나 시청, 구청에 내는 지방세이고 7월과 9월에 나눠 내요. 종부세는 공시가격 합계가 공제 금액을 넘는 사람만 세무서에 내는 국세이고 12월 1일부터 15일까지 내요. 종부세를 계산할 때는 같은 금액에 두 번 매기지 않도록 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼 줘요. 근거는 지방세법 제115조, 종합부동산세법 제9조 제3항, 제16조예요.

매년 6월 1일 현재 집을 가진 사람이 그 해 한 해치를 다 내요. 그래서 6월 1일 전에 잔금을 치르면 산 사람이, 6월 2일 이후에 치르면 판 사람이 내요. 집을 팔 계획이라면 잔금일을 5월 31일까지로 잡는 것이 파는 쪽에 유리해요. 근거는 지방세법 제114조, 종합부동산세법 제3조예요.

주택은 공시가격의 60%가 원칙이에요. 다만 2026년분 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%로 낮춰 줘요. 이 비율은 해마다 시행령으로 다시 정해요. 근거는 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호예요.

두 가지를 받아요. 하나는 위의 낮은 공정시장가액비율이고, 다른 하나는 공시가격 9억원 이하 주택에 붙는 특례세율(0.05%부터 0.35%)이에요. 특례세율은 9억원에서 끊겨서, 공시가격이 그 금액을 조금만 넘어도 재산세가 크게 뛰어요. 특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 적용된다고 정해져 있어 내년에 연장되는지 지켜봐야 해요. 근거는 지방세법 제111조의2예요.

과세표준에 따라 0.5%부터 올라가요. 2주택 이하는 최고 2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억원을 넘는 부분부터 세율이 높아져 최고 5%예요. 과세표준은 공시가격 합계에서 공제 금액을 뺀 뒤 60%를 곱한 금액이에요. 종부세의 20%가 농어촌특별세로 더 붙어요. 근거는 종합부동산세법 제8조, 제9조 제1항, 농어촌특별세법 제5조예요.

1세대 1주택자라면 깎아 줘요. 6월 1일 현재 만 60세 이상 65세 미만 20%, 만 65세 이상 70세 미만 30%, 만 70세 이상 40%이고, 보유기간 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%예요. 둘을 합쳐 최대 80%까지 빼 줘요. 다주택자나 부부 공동명의(특례를 신청하지 않은 경우)는 받지 못해요. 근거는 종합부동산세법 제9조 제5항부터 제8항까지예요.

재산세는 같은 세대 안의 공동소유를 한 채로 봐서 1세대 1주택 혜택을 그대로 받아요. 그런데 종부세는 세대원 중 한 사람만 집을 가져야 1세대 1주택자라서, 부부 공동명의는 각자 9억원씩 공제받아요(합쳐서 18억원). 대신 9월 16일부터 30일까지 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 한 사람이 주택 전체를 가진 것으로 보고 12억원 공제와 나이, 보유기간 세액공제를 받아요. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이에 따라 뒤집혀서, 이 계산기가 둘 다 계산해 견줘 드려요. 근거는 지방세법 시행령 제110조의2 제4항, 종합부동산세법 제10조의2, 같은 법 시행령 제2조의3이에요.

주택은 한 해에 크게 오르지 않도록 과세표준상한제가 있어요. 작년 공시가격에 올해 공정시장가액비율을 곱한 금액에, 올해 과세표준의 5%만 더한 금액까지만 과세표준으로 봐요. 종부세는 작년 재산세와 종부세를 합친 금액의 150%를 넘지 않는 세부담상한이 따로 있어요. 근거는 지방세법 제110조 제3항, 종합부동산세법 제10조예요.

지방교육세는 재산세(도시지역분 빼고)의 20%로, 재산세가 나오면 함께 붙어요. 도시지역분은 도시지역 안에 있는 집에 과세표준의 0.14%를 더 매기는 것이에요. 시 지역 아파트는 대부분 해당해요. 고지서에는 소방분 지역자원시설세도 함께 나오는데, 이 계산기는 그 금액을 계산하지 않아요. 근거는 지방세법 제112조, 제151조 제1항 제6호예요.

1세대 1주택이고 세액공제가 없다면 2026년분 재산세가 4,824,000원(지방교육세, 도시지역분 포함), 종부세가 2,275,200원(농어촌특별세 포함)이라 한 해에 7,099,200원을 내요. 종부세는 12억원을 넘는 부분에만 붙고, 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼 주기 때문에 생각보다 적어요.

공시가격 20억원 한 채를 부부가 반반 갖고, 특례를 신청할 분이 만 0세에 0년 보유했다면 각자 9억원씩 공제받을 때 종부세가 391,000원, 특례를 신청하면 2,275,200원이에요(농어촌특별세 포함). 나이와 보유기간 세액공제가 크면 특례가 유리하고, 공제가 없으면 반대로 각자 공제받는 쪽이 유리해요.