재산세 감면, 임대주택이면 아예 면제될까?

저희 세무회계 메이드에 원룸 건물이나 소형 오피스텔을 임대하시는 분들이 찾아주시는데요. 취득세 감면은 챙기셨는데 재산세 쪽은 놓치고 계신 경우가 많습니다. 그때 이렇게 물어보십니다.

"임대사업자 등록해 두면 재산세도 자동으로 깎이는 거 아니었나요?"

자동은 아닙니다. 그리고 면적과 가격을 둘 다 통과하셔야 합니다.

주택을 임대하시면서 임대사업자 등록을 하시면 주택 재산세를 감면받으실 수 있습니다. 다만 감면율이 임대의무기간과 전용면적, 주택 유형에 따라 다 다르고요. 2020년 7월 10일 대책 이후로 가격요건까지 새로 붙었습니다. 오늘은 지금 기준으로 무엇이 남아 있는지 정리하겠습니다.

전용면적에 따라 얼마나 깎이나요?

결론부터 말씀드리면 40㎡ 이하는 면제입니다.

3)의 괄호를 눈여겨보시면 좋습니다. 앞의 두 구간은 도시지역분까지 함께 깎아 주는데, 85㎡ 구간은 도시지역분이 빠집니다. 도시지역분은 과세표준의 0.14%라, 물건에 따라서는 금액이 작지 않아 실제 감면 폭이 생각보다 줄어들 수 있습니다.

40㎡라는 선이 여기저기 반복해서 나옵니다. 임대형 기숙사도 전용 40㎡ 이하인 호수와 그 부속토지만 감면 대상이고, 다가구주택은 전 호수가 40㎡ 이하여야 합니다.

다가구주택에서는 이 선 하나 때문에 감면이 막히기도 합니다. 은퇴 후 임대업을 하시는 60대 초반 박 대표님은 지방에 원룸형 다가구주택 한 채를 보유하고 계셨습니다. 대부분의 호실은 전용 20㎡대였지만, 옥탑을 개조한 한 호실이 43㎡로 건축물대장에 올라가 있었습니다.

"원룸이 열두 개나 되고 거의 다 40㎡도 안 되는데 한 방이 조금 크다고 전체가 안 되는 겁니까?"

상담실에서 이렇게 물으셨는데, 다가구주택은 전 호수의 전용면적이 40㎡ 이하여야 하고, 호수별 면적도 건축물대장에 구분되어 있어야 합니다. 결국 해당 건물은 그 요건을 충족하지 못해 감면 적용이 어려웠고, 박 대표님은 앞으로 임대용 건물을 취득할 때 등록 여부보다 먼저 건축물대장과 호별 면적을 확인하기로 하셨습니다.

(지방세특례제한법 제31조의3 제4항)

어떤 주택이 대상인가요?

공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택입니다.

임대하려는 분이 국내에서 과세기준일 현재 임대 목적으로 아래를 건축 중인 토지, 그리고 임대 목적으로 직접 사용하는 아래 주택에 대해 2027년 12월 31일까지 재산세를 감면합니다.

• 임대형 기숙사 (전용 40㎡ 이하)
• 다가구주택 (전 호수 40㎡ 이하)
• 2세대 이상의 공동주택이나 오피스텔

유형 정의도 알려 드리겠습니다. 공공지원민간임대주택은 10년 이상 임대할 목적으로 취득해서 임대료와 임차인 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택입니다. 장기일반민간임대주택은 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해서 임대하는 민간임대주택이고요.

여기서 아파트가 빠져 있습니다. 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 장기일반민간임대주택에서 제외되거든요. 다만 도시형 생활주택인 아파트는 빠지지 않습니다. 지방세 감면 쪽에서는 2020년 7월 11일 이후 임대사업자 등록을 신청한 것부터 제외됩니다.

다가구주택에도 조건이 붙습니다. 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하여야 하고, 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분 기재되어 있어야 합니다. 건물 전체가 하나로 잡혀 있으면 이 요건을 못 맞춥니다.

가격이 비싸면 못 받나요?

네 가격요건이 있습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분부터입니다.

2)를 보시면 건설임대에 여유를 더 준 것이 보입니다. 다만 9억원은 수도권 민간건설임대주택에만 해당하고, 비수도권은 3억원 기준입니다.

다만 2020년 8월 12일 전에 임대목적물로 등록하신 경우에는 종전 규정에 따라 가격요건을 적용하지 않습니다. 오래전에 등록해 두신 물건이라면 지금 기준으로 다시 재단하지 않는다는 뜻이죠.

즉 정리드리면 면적과 가격과 유형 세 개를 다 통과하셔야 감면이 나옵니다. 하나만 어긋나도 전액 과세입니다.

온라인 쇼핑몰을 운영하시는 40대 초반 최 대표님도 이 부분을 놓치셨습니다. 수도권에 전용 38㎡짜리 소형 오피스텔 3채를 임대하고 계셨는데, 취득 당시 임대사업자 등록까지 마치셨기 때문에 재산세도 자동으로 면제되는 줄 알고 계셨습니다.

"등록까지 다 해뒀는데 왜 재산세가 그대로 나온 겁니까?"

2026년 7월 고지서를 받으신 뒤 이렇게 물으셨는데, 자료를 확인해 보니 문제는 면적이 아니라 한 채의 시가표준액이 수도권 오피스텔 기준을 넘는 데 있었습니다. 최 대표님은 40㎡ 이하라는 조건만 보고 계셨지만, 실제 감면은 면적뿐 아니라 가격과 주택 유형까지 모두 충족해야 했습니다. 이후 나머지 두 채도 각각 요건을 다시 확인해 감면 가능 여부를 나눠 검토하셨습니다.

중간에 팔면 어떻게 되나요?

5년치를 소급해서 추징합니다.

임대사업자 등록이 말소되거나 임대의무기간 안에 매각하거나 증여하시는 경우에는 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징합니다.

한 해분이 아니라 5년치입니다. 매년 조금씩 아껴 온 금액이 한꺼번에 나오니 체감이 큽니다.

다만 추징에서 빠지는 경우가 몇 가지 있습니다. 임대의무기간을 채우고 등록이 말소된 경우, 부도나 파산처럼 임대를 계속할 수 없는 사정으로 말소된 경우, 그리고 종전 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 종전 단기민간임대주택을 임대의무기간 중에 자진 말소하시는 경우입니다. 자진 말소는 계약이 남아 있으면 임차인의 동의가 있어야 하고요.

• 임대의무기간이 언제 끝나는지 등록증에서 확인하실 것
• 자진 말소가 허용되는 유형인지 먼저 확인하실 것
• 자진 말소를 하시려면 임차인 동의 서류를 남겨 두실 것
• 매각 계획이 있으시면 의무기간 종료 이후로 일정을 잡으실 것

2번째 항목이 갈림길입니다. 제도가 바뀌면서 어쩔 수 없이 등록이 풀린 유형에만 이 예외가 열려 있습니다. 본인 경우가 어디에 해당하는지는 등록 사유부터 확인해 보셔야 합니다.

(지방세특례제한법 제31조의3 제5항, 같은 법 시행령 제13조의2 제3항)