임대사업자 취득세 감면, 아파트도 받을 수 있을까

취득세 감면을 기대하고 임대사업자 등록을 검토하시는 분들은 예전에 들은 감면 이야기를 그대로 기억하고 오시는 경우가 많습니다. 그사이 요건이 여러 번 바뀌었다는 것은 모르신 채로요.

"임대사업자 내면 취득세를 면제해 준다던데, 지금 계약하려는 아파트도 되나요?"

아파트는 어렵습니다. 2020년에 문이 닫혔습니다.

민간임대주택에 관한 특별법과 지방세특례제한법이 2020년 7월 10일 대책으로 함께 개정되면서, 임대등록 제도가 통째로 바뀌었습니다. 단기임대는 폐지되었고 아파트는 매입임대 신규등록이 막혔거든요. 오늘은 지금 기준으로 무엇이 남아 있는지 정리하겠습니다.

어떤 유형이 아직 등록되나요?

결론부터 말씀드리면 장기임대만 남았고, 매입임대 아파트는 막혀 있습니다.

2020년 8월 18일 이후 종전 4년짜리 단기임대는 없어졌고, 장기임대 8년은 임대기간이 10년으로 늘었습니다. 다만 2024년 개정으로 6년짜리 단기민간임대주택이 새로 생겼는데, 이쪽은 취득세 감면 대상이 아니고요. 그리고 신규 등록하는 장기일반 매입임대 중 아파트가 제외되면서 지방세 감면 대상에서도 함께 빠졌습니다. 도시형 생활주택인 아파트는 빠지지 않습니다.

근데 여기서 주의할 점. 2020년 7월 11일 이후에 임대사업자 등록을 신청하거나 변경신고하신 경우에는 감면 대상에서 빠지는데요. 그 무렵 등록을 서두르셨던 분들이 실무에서 종종 걸리는 자리입니다.

직원 7명의 유통업체를 운영하시는 50대 초반 김 대표님도 이 부분을 놓치실 뻔했습니다. 2026년 4월 수도권의 신축 아파트 한 채를 5억 8천만원에 계약하셨는데, 주변에서 임대사업자로 등록하면 취득세를 감면받을 수 있다는 이야기를 듣고 잔금 전에 상담을 요청하셨습니다.

"가격도 6억원이 안 되는데 임대사업자 등록하면 감면되는 것 아닌가요?"

이렇게 물으셨는데, 2020년 제도 개편 이후 장기일반 매입임대주택에서 일반 아파트의 신규 등록이 막혀 있어 가격요건을 따지기 전에 감면 대상에서 벗어나는 상황이었습니다. 오래전에 아파트 임대사업자로 등록했던 지인의 사례를 지금도 그대로 적용할 수 있다고 생각하셨던 것인데요. 결국 예상했던 취득세 감면을 자금계획에서 제외하고 잔금 계획을 다시 잡으셨습니다.

규정 자리도 한 번 정리되었는데요. 공공임대주택은 제31조, 민간임대주택은 제31조의3으로 나뉘어 있고 감면 대상에 임대형 기숙사도 들어와 있습니다.

직접 지으면 얼마나 감면되나요?

전용 60㎡ 이하면 면제인데요. 다만 200만원이라는 문턱이 있습니다.

민간임대주택법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 임대형 기숙사나 공동주택을 건축하시는 경우, 2027년 12월 31일까지 취득세를 감면합니다. 여기서 임대사업자란 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 등록하신 경우를 말합니다.

• 전용면적 60㎡ 이하 공동주택과 임대형 기숙사: 취득세 면제
• 다만 지방세법에 따라 산출한 취득세 세액이 200만원을 넘으면 85% 감면 (1년 안에 같은 사람에게 사거나 붙어 있는 부동산을 사시면 합산합니다)
• 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 장기임대주택(10년 이상)을 20호 이상 건축하여 취득: 취득세 50% 경감
• 20호 이상 장기임대주택을 보유하신 사업자가 추가로 건축하여 취득: 취득세 50% 경감

임대형 기숙사는 범위가 좁으니 따로 보셔야 합니다. 전용면적 40㎡ 이하인 호수와 그 부속토지만 감면 대상인데요. 거주자가 공동으로 쓰는 거실과 주방, 욕실, 복도, 계단 부분은 40㎡ 이하 호수의 전용면적 합계를 전체 호수의 전용면적 합계로 나눈 비율만큼만 들어갑니다.

임대형 기숙사 자체의 정의도 까다롭습니다. 임대목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고, 공동취사시설 이용 세대수가 전체 세대수의 50% 이상이어야 합니다.

(지방세특례제한법 제31조 제1항, 제31조의3 제1항, 같은 법 시행령 제13조 제1항)

사서 임대하는 경우는 어떻게 되나요?

가격요건이 붙습니다. 3억원, 수도권은 6억원이고요.

임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 임대형 기숙사나 공동주택, 오피스텔을 최초로 유상거래로 취득하시는 경우 2027년 12월 31일까지 취득세를 감면합니다. 부담부증여는 여기서 빠집니다.

가격요건도 걸립니다. 취득 당시의 가액이 3억원(수도권은 6억원)을 초과하는 공동주택과 오피스텔은 감면 대상에서 빠집니다. 임대형 기숙사는 이 가격요건에 걸리지 않고요.

다만 가격요건이 언제 취득분부터 걸리는지는 부칙에 달려 있습니다. 이미 받으신 감면이 소급해서 날아가지는 않으니, 취득 시기가 애매하시면 확인해 보시는 편이 좋고요.

감면 범위는 건설임대사업자 감면과 같은데요. 60㎡ 이하 면제, 200만원 초과 시 85% 감면, 20호 이상이면 50% 경감으로 움직입니다.

IT기업에 다니시는 30대 후반 이 팀장님은 오피스텔이니 당연히 감면된다고 생각하셨던 경우입니다. 2026년 2월 수도권의 전용 39㎡ 신축 오피스텔 두 채를 분양받으셨고, 각 취득가액은 3억원대였습니다. 처음부터 장기임대를 할 계획이셨기에 취득세 감면도 당연히 받을 수 있다고 보셨고요.

"오피스텔이고 가격도 기준 안인데 더 확인할 게 있나요?"

잔금을 앞두고 상담하면서 이렇게 물으셨는데, 실제로는 면적과 가격뿐 아니라 건축주로부터 최초로 유상취득하는 물건인지, 실제 입주 이력이 없는지, 취득일부터 60일 이내 임대목적물 등록을 마치는지까지 확인해야 했습니다. 이 팀장님은 잔금일을 기준으로 등록기한을 다시 잡고 필요한 서류를 미리 준비해, 취득 후 등록이 늦어 감면을 놓치는 상황을 피하셨습니다.

장기일반 매입임대에서는 아파트가 빠져 있습니다. 오피스텔과 아파트를 제외한 공동주택은 여전히 대상이고, 도시형 생활주택인 아파트도 들어오니 물건 종류부터 확인하고 계약하셔야 합니다.

(지방세특례제한법 제31조의3 제2항)

감면받은 뒤에 토해내는 경우도 있나요?

네 있습니다. 추징 사유가 3가지입니다.

• 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 임대형 기숙사나 공동주택을 착공하지 않은 경우
• 임대의무기간 중에 임대형 기숙사나 공동주택, 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각, 증여하는 경우
• 임대의무기간 중에 임대사업자 등록이 말소된 경우

추징에서 빠지는 경우가 몇 가지 있습니다. 부도나 파산처럼 임대를 계속할 수 없는 사정으로 말소된 경우, 공공지원임대주택을 20년 임대하다 일부를 매각한 경우, 그리고 종전 장기일반 매입임대 아파트나 종전 단기민간임대주택을 의무기간 중에 자진 말소하시는 경우입니다.

제도가 바뀌면서 어쩔 수 없이 등록이 풀린 분들을 구제하려고 둔 조항인데요. 자진 말소는 신청 당시 임대차계약이 남아 있으면 임차인의 동의가 있어야 하니 서류를 남겨 두셔야 합니다.

(지방세특례제한법 제31조의3 제3항)