종부세 세액공제, 1주택자는 최대 몇 %까지 받을까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 오래 사신 집 한 채 때문에 종부세를 무시게 된 분들을 종종 뵙게 됩니다. 소득은 연금뿐인데 세금만 늘어 답답해하시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"30년 살던 집인데 팔지도 못하고 세금만 냅니다. 깎아 주는 게 정말 없나요?"

있습니다. 오래 사셨을수록 많이 깎입니다.

1세대 1주택자에게는 공제금액이 9억원에서 12억원으로 올라가고, 여기에 연령과 보유기간에 따른 세액공제가 최대 80%까지 붙습니다. 그런데 이 혜택이 자동으로 붙는 경우와 신청해야 붙는 경우가 나뉘어 있어서, 모르고 지나치시는 분이 실무에서 계속 나옵니다. 오늘은 그 조건을 정리하겠습니다.

세액공제는 얼마나 되나요?

결론부터 말씀드리면 연령과 보유기간을 합쳐 최대 80%입니다.

연령별 최대 40%와 보유기간별 최대 50%를 더하면 90%인데, 종합 한도가 80%라 거기서 잘립니다. 그래도 산출세액의 5분의 4가 사라지는 것이니 폭이 큽니다.

기준일은 과세기준일인 6월 1일입니다. 6월 2일에 70세가 되시면 그해는 65세 구간이 적용됩니다.

보유기간 계산에는 특례가 있습니다. 소실이나 도괴, 노후 등으로 멸실되어 재건축이나 재개발하는 주택은 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하고, 배우자로부터 상속받은 주택은 배우자가 그 주택을 취득한 날부터 계산합니다. 다만 이 특례는 9월 16일부터 9월 30일 사이에 서류를 내셔야 하고요. 처음 낸 다음 해부터는 내용에 변동이 없으면 다시 내지 않으셔도 됩니다.

한 가지 빼두실 것. 1세대 1주택자로 보는 분의 다른 주택 부속토지분, 신규주택분, 상속주택분, 지방 저가주택분에 해당하는 산출세액은 세액공제 대상에서 제외됩니다.

[사례] 최XX님
오래 살아온 아파트 한 채를 지금까지 보유하고 계신 분이었습니다. 종부세 고지서를 한참 들여다보시다가, 오래 살기만 했는데 깎아 주는 게 정말 없냐고 말씀하셨는데요. 세액공제가 따로 있다는 것을 모르고 계셨습니다. 70세 이상에 15년 이상 보유라 두 공제를 더하면 90%지만, 한도인 80%까지 적용됩니다.

(종합부동산세법 제9조 제5항부터 제9항까지)

1세대 1주택자는 어떻게 인정받나요?

세대원 중 1명만이 1주택만 소유하셔야 합니다. 다만 예외가 넓습니다.

1세대란 주택의 소유자와 그 배우자, 그리고 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말합니다. 취학이나 질병 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래 주소를 일시 퇴거한 경우도 포함하고요.

그런데 아래에 해당하면 집이 2채 이상이어도 1세대 1주택자로 봅니다.

• 1주택과 다른 주택의 부속토지를 세대원 중 1인이 모두 소유한 경우
• 신규주택 (일시적 2주택, 취득일부터 3년 이내)
• 상속주택 (상속개시일부터 5년 이내, 지분율 40% 이하 등이면 기간 제한 없음)
• 지방 저가주택 (공시가격 4억원 이하, 소재지 요건 충족)
• 인구감소지역 주택(2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득), 수도권 밖의 준공 후 미분양주택(2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 취득)
• 합산배제 임대주택과 사원용 주택 등

여기서 실무적으로 갈리는 지점이 있습니다. 1주택과 다른 주택의 부속토지를 세대원 중 1인이 모두 소유하시면 1세대 1주택자로 12억원을 공제받으시는데, 본인이 1주택을 보유한 상태에서 세대원이 다른 주택의 부속토지를 소유하시면 해당하지 않습니다. 그때는 본인과 세대원이 각각 9억원씩 공제받습니다.

합산배제 임대주택도 조건이 붙습니다. 합산배제 주택을 제외한 주택에 납세의무자 본인이 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하셔야 1세대 1주택자가 적용됩니다.

신규주택과 상속주택, 지방 저가주택 등은 납세자가 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신청하셔야 합니다.

부부 공동명의면 손해인가요?

꼭 그렇지 않습니다. 신청하시면 손해가 아니고, 안 하시면 손해일 수 있습니다.

종합부동산세는 인별로 과세되는 세목이라 부부 공동명의 주택도 원칙적으로 각각 1주택을 보유한 것으로 보아 기본공제 9억원씩 적용합니다. 합치면 18억원이라 12억원보다 큽니다.

그런데 공동명의는 연령별과 보유기간별 세액공제를 받지 못합니다. 그래서 나이가 많으시고 오래 보유하셨을수록 12억원 공제에 세액공제를 붙이는 쪽이 유리해집니다.

부부 공동명의 1주택자 특례를 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신청하시면, 부부 소유의 주택을 그중 1인이 전부 소유한 것으로 보아 12억원 기본공제와 세액공제를 적용받으실 수 있습니다.

• 납세의무자는 부부 중 지분율과 무관하게 합의로 선택 가능 (2026년 2월 27일 시행)
• 세액공제는 납세의무자의 주택 보유기간과 연령을 기준으로 적용
• 최초 신청 이후 변동사항이 없으면 추가 신청 없이 계속 적용
• 신청 기간은 종합부동산세 합산배제 신고기간과 같은 9월 16일부터 9월 30일

첫 번째 항목이 2026년부터 달라진 부분입니다. 전에는 지분율이 큰 쪽이 납세의무자였는데, 이제는 지분과 상관없이 고르실 수 있습니다. 나이가 더 많으시거나 보유기간이 긴 쪽을 납세의무자로 잡으시면 공제율이 올라갑니다.

2번째 항목이 그래서 중요합니다. 남편분이 70세이고 부인께서 55세시라면 남편분을 납세의무자로 잡으시는 편이 유리합니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

[사례] 정XX님
부부가 반씩 공동명의로 한 채를 오래 보유해 오신 분이었습니다. 고지서 두 장을 나란히 놓고 보시며, 공동명의라서 세액공제를 못 받는 거냐고 말씀하셨는데요. 9월에 특례를 신청할 수 있다는 것을 모르고 계셨습니다. 신청하면 12억원 공제와 세액공제가 열리고, 2026년부터는 더 유리한 배우자를 합의로 고를 수 있습니다.

(종합부동산세법 제10조의2)

부모님과 합가하면 1주택자가 깨지나요?

아니요, 10년 동안은 각각 1세대로 봅니다.

본인이나 배우자의 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가하시는 경우, 두 분 중 한 분이 60세 미만이어도 되고요. 합가한 날부터 10년 동안은 각각 1세대로 보아 1세대 1주택자를 적용합니다.

합가 당시에는 만 60세 미만이셨는데 그 후 과세기준일 현재 만 60세에 도달하시는 경우도 길이 있습니다. 이때는 합가한 날부터 10년의 기간 중 60세 이상인 기간 동안만 각각 1세대로 봅니다.

미혼 자녀와 실제로 주거를 달리하고 계신 경우도 자주 물어보시는데요. 원칙적으로 혼인하지 않으면 별도 세대로 인정되지 않지만, 배우자가 없더라도 아래에 해당하면 별도 세대 구성을 인정합니다.

• 자녀의 연령이 만 30세 이상인 경우
• 배우자가 사망했거나 이혼한 경우
• 소득세법상 소득이 중위소득 40% 이상으로 소유주택 관리와 독립생계 유지가 가능한 경우 (미성년자 제외)

1세대인지 여부는 주민등록 내용만이 아니라 실질적인 생활관계를 고려해 판단합니다. 주소만 옮겨 두는 것으로 정리되지 않는다는 뜻이죠.