종부세 합산배제 신고, 9월을 놓치면 어떻게 될까

저희 세무회계 메이드에 임대주택을 여러 채 가지고 계신 분들이 찾아주시는데요. 12월 고지서를 받고 나서야 합산배제가 안 걸렸다는 것을 알게 되시는 경우가 있습니다. 그때 이렇게 물어보십니다.

"임대사업자 등록도 다 했는데, 왜 임대주택까지 다 합쳐서 세금이 나왔죠?"

등록만으로는 부족합니다. 9월에 신고를 하셔야 빠집니다.

종합부동산세는 소유하고 계신 주택을 모두 합산해서 과세하는 세금입니다. 다만 임대주택이나 사원용 기숙사처럼 사업에 필요한 주택까지 다 합치면 부담이 크니, 요건을 갖춘 주택은 합산에서 빼주는 제도를 두고 있고요. 오늘은 그 요건과 신고 기한을 정리하겠습니다.

등록은 어디에 해야 하나요?

결론부터 말씀드리면 지자체와 세무서 2곳입니다. 하나만 하시면 안 됩니다.

합산배제 임대주택은 종류별로 요건이 다르지만 공통적으로 과세기준일인 6월 1일 현재 주소지 또는 임대주택 소재지 관할 지방자치단체에 임대등록을 하시고, 세무서에 사업자등록도 하셔야 합니다.

여기에 완충이 하나 있습니다. 6월 1일 현재 임대를 개시한 사업자가 합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하시면 합산배제를 받으실 수 있습니다.

주의하실 것이 하나 더 있습니다. 유형에 따라 아예 합산배제가 막힌 것들이 있습니다. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 보유 세대가 조정대상지역 지정 공고 후 신규 취득한 장기일반민간임대주택(공고 전에 매매계약을 맺고 계약금까지 치른 사실이 증빙으로 확인되면 구제됩니다), 2020년 7월 11일 이후 민간임대사업자 등록을 신청한 아파트 장기일반민간임대주택 등은 매입임대에서 적용이 안 됩니다.

(종합부동산세법 시행령 제3조)

요건이 어떻게 되나요?

주택 수와 공시가격, 임대기간, 임대료, 면적을 다 봅니다.

임대료는 6줄 모두 증가율 5% 이하로 같습니다. 전용면적은 건설임대가 149㎡ 이하이고 매입임대는 제한이 없습니다.

여기서 단기는 6년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 단기민간임대주택을 말합니다. 한동안 없어졌던 단기 유형이 다시 열린 것이죠.

공시가격 요건을 언제 기준으로 보는지도 중요합니다. 민간임대주택으로 등록한 이후 임대개시일, 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 임대주택의 공시가격이 기준금액 이하여야 합니다. 주택 수 기준이 있는 경우에는 그 기준을 충족하는 시점의 임대개시일로 봅니다.

즉 정리드리면 처음 한 번 통과하시면 그 뒤에 공시가격이 올라도 그것 때문에 빠지지는 않습니다.

임대료 5%는 어떻게 계산하나요?

보증금과 월세를 합쳐 환산한 금액으로 봅니다.

임대계약 체결 또는 임대보증금과 임대료 증액 후 1년 이내에 다시 올리시는 것은 안 됩니다. 그리고 올리실 때 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 2019년 2월 12일 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 분부터 적용됩니다.

보증금과 월세를 섞어 조정하실 때는 환산보증금으로 비교합니다.

• 환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 × 12) ÷ 4.75%
• 4.75%는 한국은행 기준금리(2.75% 가정)에 주택임대차보호법 산정률 2%를 더한 값
• 인상률 = (갱신 후 환산보증금 - 기존 환산보증금) ÷ 기존 환산보증금 × 100

근데 여기서 주의할 점. 임대료 증액제한 요건을 위반하시면 과거 연도에 경감받은 세액을 추징하고, 위반한 해당 연도와 그 다음 연도까지 총 2년간 합산배제를 적용하지 않습니다. 한 번의 실수로 2년이 날아갑니다.

다만 임대의무기간이 지난 뒤에 증액제한 요건을 위반하신 경우에는 과거 연도에 경감받은 세액을 추징하지 않습니다.

기존 임대인이 5% 상한을 지켜 왔더라도, 임차인 승계 조건으로 임대주택을 취득하신 매수인은 본인이 최초로 작성한 표준임대차계약을 기준으로 다시 셉니다. 상한 판단이 임대인별로 새로 시작한다고 보기 때문인데요. 이 부분은 사안에 따라 다툼이 있을 수 있으니 취득 전에 확인해 보시는 편이 좋습니다.

[사례] 최 대표님
임차인과 계약을 갱신하시면서 보증금과 월세를 함께 조정하셨습니다. 월세만 크게 올린 것도 아닌데 이것 때문에 합산배제가 깨지느냐고 말씀하셨는데요. 증액 한도는 보증금과 월세를 환산해 합친 금액으로 재기 때문에, 갱신하실 때마다 계산해 보셔야 합니다.

(종합부동산세법 시행령 제3조)

중간에 비거나 재건축이 들어가면요?

임대기간 특례가 마련되어 있습니다.

미임대 민간건설임대주택을 제외한 합산배제 임대주택은 유형별로 일정 기간 이상 계속 임대하셔야 합산배제가 적용됩니다. 의무임대기간을 채우지 못하시면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부하셔야 하고요.

• 상속이나 합병, 분할, 조직변경으로 승계: 종전 임대기간을 합산
• 공가 기간: 기존 임차인 퇴거일부터 다음 임차인 입주일까지 2년 이내면 계속 임대로 봄
• 협의매수나 수용: 임대기산일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대한 것으로 봄
• 천재지변 등: 같은 방식으로 계속 임대한 것으로 봄
• 재건축, 재개발, 소규모주택정비, 리모델링: 멸실된 주택의 임대기간을 새로 준공한 주택의 임대기간에 합산

마지막 항목에는 조건이 붙습니다. 새로 준공된 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시하셔야 하고, 주택이 멸실이나 리모델링 허가된 후 최초로 도래하는 과세기준일이 속하는 연도의 합산배제 신고기간에 신청서를 제출하셔야 합니다.

신고를 안 하면 어떻게 되나요?

그해는 전부 합산해서 계산됩니다.

합산배제 적용 대상 주택을 보유하신 분이 합산배제 규정을 적용받으시려면 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하셔야 합니다.

다행히 매년 하실 필요는 없습니다. 최초 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고한 내용 중 소유권이나 전용면적 등의 변동이 없으면 신고하지 않으셔도 됩니다.

사후관리도 있습니다. 임대의무기간 안에 양도하시거나 공가 기간이 법정 공가기간을 넘긴 경우처럼 요건을 충족하지 못하시면, 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징합니다. 이자상당가산액은 경감받은 세액에 1일당 0.022%를 곱해 계산합니다.

여기에도 구제 조항이 있습니다. 임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동말소되는 아파트 장기일반민간임대주택과 종전 4년짜리 단기민간임대주택, 그러니까 2020년 8월에 폐지된 유형을 자진말소하시거나 자동말소된 경우에는 경감받은 종부세를 추징하지 않습니다.

[사례] 정XX님
임대주택을 여러 채 두시고 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록까지 마쳐 두셨습니다. 12월 고지서에 임대주택이 전부 합산되어 있자, 등록을 다 했는데 자동으로 빠지는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 합산배제는 9월 16일부터 30일까지 따로 신고해야 열립니다.