증여 취득세율 12%, 주택 증여 때 피하는 방법은

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 자녀에게 집을 넘기는 문제로 찾아오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 증여세는 미리 계산해 오시는데 취득세는 빠뜨리고 오시는 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"증여세만 내면 되는 거 아닌가요? 취득세는 3.5% 정도라고 들었는데요."

3.5%가 맞습니다. 다만 조건이 하나 어긋나면 12%가 됩니다.

조정대상지역에 있는 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 무상취득하시면 12%의 세율이 적용됩니다. 그런데 이 중과를 판단하는 기준이 받는 분이 아닌 주는 분이라는 점을 모르고 오시는 분이 많습니다. 오늘은 그 갈림길을 정리하겠습니다.

증여 취득세가 12%가 되는 조건은 무엇인가요?

결론부터 말씀드리면 3가지가 동시에 맞아떨어질 때입니다.

즉 정리드리면, 3칸 중 하나라도 어긋나면 증여 취득세 표준세율인 3.5%로 돌아갑니다. 비조정대상지역이면 금액이 아무리 커도 3.5%이고, 조정대상지역이어도 공시가격이 2억 9,000만원이면 3.5%입니다.

2)를 보실 때 주의하실 점 하나. 지분이나 부속토지만 취득하시는 경우에도 전체 주택의 시가표준액이 3억원 이상인지로 판단합니다. 지분을 잘게 쪼개 넘기시면 각자 받는 금액은 작아지지만, 기준은 전체 주택 가격이라 중과를 피하는 방법이 되지 못합니다.

그리고 무상취득의 범위가 넓습니다. 조문이 당사자를 제한하고 있지 않아서, 개인과 개인 사이는 물론이고 법인이 끼어 있는 경우에도 적용될 여지가 있습니다.

(지방세법 제13조의2 제2항)

받는 사람 기준인가요, 주는 사람 기준인가요?

주는 분 기준입니다. 여기서 대부분 헷갈려 하십니다.

1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하시는 경우에는 중과대상에서 제외합니다. 조정대상지역에서 공시가격 5억원짜리 주택을 증여받으셔도, 주신 분이 1세대 1주택자라면 3.5%입니다.

이때 수증자, 그러니까 받으시는 분의 소유주택 수는 보지 않습니다. 증여자의 주택 소유 수를 기준으로 판단합니다. 자녀가 이미 2주택을 가지고 있어도 부모님이 1주택자면 중과가 걸리지 않는다는 뜻이죠.

당황스럽게도 반대 방향은 그대로 걸립니다. 부모님이 2주택자시면 자녀가 무주택이어도 12%입니다.

[사례] 남XX님
집 두 채 가운데 한 채를 따로 사는 아드님께 넘기려던 분이었습니다. 증여세 계산표를 내밀며, 받는 아들이 집이 없는데도 12%가 붙냐고 말씀하셨는데요. 받는 쪽이 무주택이면 3.5%라고 알고 계셨습니다. 중과를 피하려면 주는 쪽 세대가 1세대 1주택이어야 해서, 2주택이신 이상 12%가 적용됩니다.

1세대 1주택 여부는 증여하는 세대를 기준으로 판단하는데요. 이때 조합원입주권과 주택분양권, 그리고 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔을 보유하고 계시면 주택 수에 포함합니다. 등기된 집이 하나뿐이어도 분양권이 하나 더 있으면 1주택자가 아니게 됩니다.

[사례] 손XX님
등기된 집 한 채를 따님께 증여하려던 분이었습니다. 등기부등본을 꺼내 보이시며, 등기된 집은 이것 하나인데 왜 1주택자가 아니냐고 말씀하셨는데요. 준공 전 분양권은 집으로 세지 않는다고 알고 계셨습니다. 증여하는 쪽의 주택 수에는 분양권과 입주권, 주택분 재산세가 나오는 오피스텔까지 들어갑니다.

저가 주택은 증여해도 안전한가요?

아닙니다. 유상취득 쪽 중과제외주택은 여기에 적용되지 않습니다.

시가표준액이 수도권은 1억원, 수도권 밖은 2억원 이하인 주택처럼 다주택자와 법인의 유상취득에서 중과제외주택으로 인정되는 것들이 있습니다. 그런데 이 목록은 무상취득 중과에는 적용되지 않습니다. 시행령이 이 목록을 유상취득 중과에만 쓰도록 스스로 범위를 한정해 두었거든요.

그러니 저가 주택을 여러 채 보유하고 계신 상태에서 증여를 하시면, 취득세 쪽에서는 그 저가 주택들이 모두 세어져 1주택자가 아니게 됩니다. 유상취득에서 빠지던 집들이 증여 단계에서 다시 살아나는 것이죠.

숫자로 보시는 게 빠릅니다. 조정대상지역에 A주택(공시가격 5억원)과 B주택(공시가격 2억 5,000만원) 2채를 가지고 계신 부모님이 별도세대인 자녀에게 증여하시는 경우입니다.

• A주택(5억원)을 증여하는 경우: 부모 세대가 2주택이라 12%
• B주택(2억 5,000만원)을 증여하는 경우: 3억원 미만이라 3.5%

B주택이 3.5%인 이유는 부모님이 1주택자여서가 아니라 금액 요건인 3억원에 미치지 못해서입니다. 만약 B주택 공시가격이 3억 5,000만원이었다면 12%가 됐을 겁니다.

상속으로 받으면 어떻게 되나요?

상속은 무상취득 중과에서 아예 빠집니다.

조문이 무상취득에서 상속 취득을 명시적으로 제외해 두었습니다. 그래서 조정대상지역에 있는 고가 주택을 상속받으셔도 이 12%는 걸리지 않고, 상속취득 세율 2.8%가 적용됩니다.

상속인이 속한 1가구가 국내에 주택 1채만 갖게 되는 경우면 0.8%까지 내려가고요. 다만 고급주택은 이 특례에서 빠집니다.

여기서 실무적으로 판단하실 것이 하나 생깁니다. 생전에 증여로 넘기실지, 상속까지 기다리실지를 정하실 때 취득세만 놓고 보면 상속이 훨씬 가볍습니다. 다만 상속세와 증여세, 그리고 나중에 파실 때 양도소득세까지 같이 놓고 계산하셔야 결론이 나옵니다. 취득세 하나만 보고 결정하시는 것은 추천드리지 않습니다.