법인 취득세 중과, 건물 신축은 개인이 유리할까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 토지를 사서 건물을 올리시려는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 설계 이야기가 나오기도 전에 먼저 물으시는 것이 있는데요.

"제 명의로 할까요, 부부 공동으로 할까요, 아니면 법인을 세울까요?"

이 결정은 되돌리기가 매우 어렵습니다.

준공 후에 명의를 바꾸시려면 양도세와 취득세를 다시 내셔야 하거든요. 그래서 착공 전, 정확히는 토지 매입 계약 전에 정하셔야 합니다. 결론부터 말씀드리면 어느 하나가 항상 유리하지는 않습니다. 취득에서 유리한 형태가 보유에서 불리하고, 보유에서 유리한 형태가 처분에서 불리하거든요. 오늘은 세 단계를 나란히 놓고 보겠습니다.

취득 단계에서 뭐가 갈리나요?

법인의 취득세 중과 여부가 결정적입니다.

신축은 취득세가 두 번 발생합니다. 토지를 살 때 유상취득으로 한 번, 건물이 준공될 때 원시취득으로 또 한 번입니다.

중과는 과밀억제권역에서 본점이나 주사무소 사업용으로 건축물을 신축하거나 증축하시거나, 대도시에서 법인을 설립하거나 지점을 설치한 후 5년 이내에 부동산을 취득하시는 경우에 붙습니다. 개인은 중과 대상이 아니고요.

이 차이가 큽니다. 토지 300억원이면 개인은 약 13억 8,000만원인데 중과되는 법인은 약 28억 2,000만원입니다. 14억원 넘게 벌어지는 것이죠(설명을 위한 예시 금액입니다).

즉 신축을 위해 법인을 새로 세우시는 것은 취득세 측면에서 가장 불리한 선택이 될 수 있습니다. 설립 후 5년이 지난 법인을 쓰실 수 있는지부터 확인해 보시기를 권고드립니다.

[사례] 송 대표님
상가를 지어 오래 임대하실 계획으로 토지 매입을 앞둔 분이었습니다. 법인세율 표를 짚어 보시며, 법인세가 낮으니 처음부터 법인 명의가 가장 유리한 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 신설법인이 토지와 건물 취득 단계에서 받는 중과를 모르고 계셨습니다. 과밀억제권역의 신설법인은 취득세가 중과되고, 임대만 하는 가족법인은 성실신고 대상이 되어 세율 이점도 줄어듭니다.

한 가지 더 짚어 두겠습니다. 취득세 과세표준에 무엇이 들어가는지도 자주 놓치십니다. 법인으로 취득하시면 토지 취득을 위한 중개수수료와 컨설팅 비용, 설계비와 감리비, 그리고 차입금 이자 중 완공일까지 발생한 분이 전부 과세표준에 들어갑니다. 금융비용 자본화를 빠뜨리시면 나중에 가산세와 함께 추징되고요. 반면 개인 명의로 취득하시면 중개보수와 건설자금이자는 취득세 과세표준에서 빠지고, 설계비와 감리비 같은 용역비만 들어갑니다.

(지방세법 제13조 제2항)

보유 단계는 어떤가요?

공동사업자는 소득 분산이, 법인은 낮은 세율이 강점입니다.

임대소득을 혼자 받으시면 전액이 높은 구간에 걸리지만 가족이 나눠 받으시면 각자 구간이 낮아집니다. 공동사업자의 가장 큰 장점이 이것입니다.

법인은 세율이 낮은 대신 그 돈을 꺼내 쓰실 때 한 번 더 냅니다. 급여로 가져가시면 근로소득세와 4대보험이, 배당으로 가져가시면 배당소득세가 붙거든요. 그래서 법인이 유리한 것은 인출하지 않고 재투자하실 계획이 있을 때입니다. 임대소득을 전액 생활비로 쓰실 계획이면 세율 이점이 대부분 상쇄됩니다.

참고로 2023년부터 적용되던 법인세율 인하가 2026년부터 환원되었습니다. 과세표준 2억원 이하 구간이 9%에서 10%로, 그 위 구간도 각각 1%포인트씩 올라갔고요. 그런데 성실신고확인 대상 소규모법인이면 얘기가 달라집니다. 법인세법 제55조 제1항은 표가 둘인데, 성실신고확인 대상 소규모법인은 200억원 이하 전 구간이 20%입니다. 지배주주 지분이 50%를 넘고, 부동산임대업이 주된 사업이거나 임대수입과 이자, 배당의 합계가 매출액의 50% 이상이며, 상시근로자가 5명 미만이면 여기에 해당합니다. 신축해서 임대만 하시는 신설 법인은 이 3가지를 대부분 다 채우십니다. 그러면 2억원 이하 10%가 아니라 첫 원부터 20%라, 법인이 세율에서 유리하다는 전제가 그대로 뒤집힙니다.

보유세는 재산세가 물건별이라 명의와 무관하게 비슷하지만, 종합부동산세는 인별 합산이라 차이가 큽니다. 공동명의면 각자 지분에 대해 각각 공제를 받아 유리할 수 있고, 법인은 기본공제나 세부담 상한에서 불리하게 취급되는 경우가 있습니다.

처분할 때 결론이 뒤집힌다던데요?

네 가장 많이 간과되는 단계입니다.

개인이 파시면 양도소득세를 내시는데 3년 이상 보유하셨으면 장기보유특별공제를 받으십니다. 반면 법인이 팔면 법인세를 내고 장기보유특별공제가 아예 없습니다.

법인에는 세율이 하나 더 붙습니다.

법인세율이 낮으니 유리하다는 계산이 뒤집히는 지점입니다. 정상적으로 임대사업에 쓰신 토지라면 비사업용에 해당하지 않지만 사용 이력에 따라 다툼이 생길 여지가 있고요.

장기보유특별공제가 법인에는 없다는 점도 큽니다. 20년 보유 후 처분하시는 시나리오에서는 이 차이가 결정적입니다.

상속과 승계까지 보시면 그림이 또 달라집니다. 개인 명의면 부동산 자체가 상속재산이라 나누기 어렵고 세금 낼 재원 마련도 어렵습니다. 법인 명의면 주식이 대상이라 지분을 쪼개 나누기 쉽고요. 다만 부동산임대업은 가업승계 특례의 대상 업종에서 빠지니, 임대만 하는 법인이라면 그 이점을 기대하기 어렵습니다.

가족을 넣으면 증여 문제가 없나요?

네, 자금 출처가 관건입니다.

자녀가 지분을 가지시려면 그 지분에 해당하는 자금을 자녀가 실제로 부담해야 합니다. 부담하지 않았다면 그만큼이 증여고요. 토지 300억원 중 자녀 지분 20%인 60억원을 부모가 대신 내셨다면 60억원이 증여가 되어 큰 증여세가 나올 수 있습니다.

직계존속 명의 토지를 담보로 제공받으시는 것 자체는 증여가 아니지만(무상 담보 제공에는 별도 논점이 있습니다), 그 대출금을 누가 갚느냐에 따라 증여 문제가 생깁니다.

근데 여기서 주의할 점이 하나 더 있습니다. 공동사업의 소득은 약정된 손익분배비율로 나뉘는데, 출자 지분과 다른 비율로 나누시면 그 차이가 증여로 취급될 수 있습니다. 게다가 거주자 1인과 특수관계인이 공동사업자에 있으면서 손익분배비율을 허위로 정하면, 그 특수관계인의 소득을 주된 공동사업자의 소득으로 합산해 과세합니다.

세금을 줄일 목적으로 소득이 없는 가족을 형식적으로 참여시키는 구조는 부인됩니다.

[사례] 전 대표님
배우자와 반씩 공동명의로 근린생활시설을 지으려던 분이었습니다. 잔금 계획표를 보여 주시며, 부부니까 명의만 반씩 해 두고 임대료도 반씩 나누면 되지 않냐고 말씀하셨는데요. 자금 대부분을 본인이 낸다는 점이 문제가 된다는 것을 모르고 계셨습니다. 배우자가 자금을 내지 않은 지분은 6억원 공제를 넘는 만큼 증여가 되고, 공동대출도 실제로 누가 갚는지까지 봅니다.

(소득세법 제43조 제3항)