재산세 기준일, 6월 1일 잔금이면 누가 내야 할까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 5월 말에 잔금 날짜를 두고 매도인과 매수인이 신경전을 벌이는 장면을 종종 보게 됩니다. 며칠 차이가 뭐가 대수냐고 여기시다가 고지서를 받고 나서 연락 주시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"6월에 팔았는데 왜 제 앞으로 1년치가 다 나오나요? 두 달밖에 안 갖고 있었는데요."

두 달이어도 전액입니다. 재산세는 하루로 정해집니다.

주택 재산세는 보유 기간과 관계없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 계시면 부과됩니다. 5월 31일에 파셨으면 한 푼도 안 내시고, 6월 2일에 파셨으면 1년치를 다 내시는 구조입니다. 오늘은 이 하루가 어떻게 판정되는지, 그리고 누가 납세의무자가 되는지 정리하겠습니다.

6월 1일 소유자는 어떻게 판단하나요?

결론부터 말씀드리면 취득시기 기준입니다. 사실상의 잔금지급일이 원칙이고, 그 전에 등기를 하셨다면 등기일로 봅니다.

주택의 소유 여부는 취득시기 판단에 좌우됩니다. 그러니 잔금을 5월 31일에 치르셨다면 매수인이 6월 1일 현재 소유자가 되어 그해 재산세를 부담하십니다. 6월 2일에 치르셨다면 매도인이 부담하시고요.

당황스럽게도 이 하루 때문에 1년치가 통째로 움직입니다. 헌법재판소도 이 문제를 다룬 적이 있는데요. 과세대상 재산의 수익 여부나 보유기간의 장단은 재산세의 본질상 따질 필요가 없고, 전후 소유자의 이해관계는 거래 과정에서 조정될 수 있다고 보아 합헌으로 판단했습니다.

거래 과정에서 조정될 수 있다는 말이 실무의 답입니다. 잔금일을 조정하시거나, 매매계약서에 재산세 부담 주체를 특약으로 넣어 두시길 권고드립니다.

[사례] 장XX님
살던 아파트를 6월 초 잔금 조건으로 파신 분이었습니다. 본인 앞으로 나온 7월 고지서를 내밀며, 올해는 몇 달밖에 안 가지고 있었는데 왜 전부 내냐고 말씀하셨는데요. 보유한 기간만큼 나눠 낸다고 알고 계셨습니다. 6월 1일 현재 잔금을 받기 전이라 소유자로 남아 있었고, 재산세는 그날 소유자가 1년치를 전부 냅니다.

(지방세법 제114조, 헌법재판소 2006헌바111, 2008.9.25. 결정)

무엇을 주택으로 보나요?

세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 건축물과 그 부속토지입니다.

여기서 실무적으로 걸리는 유형이 몇 가지 있습니다.

다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류되고 공시가격도 주택 전체를 기준으로 산정됩니다. 다만 재산세는 1가구가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 분리된 1구의 주택으로 보아, 각 가구별로 안분해서 과세표준과 세율을 적용합니다. 누진세율이라 안분하는 편이 대개 유리합니다.

겸용주택은 1동인지 1구인지에 따라 갈립니다. 1동의 건물이면 주거용으로 쓰이는 부분만 주택으로 보고, 1구의 건물이면 주거용 면적이 전체의 50% 이상일 때 전체를 주택으로 봅니다. 부속토지는 주거와 주거 외 용도로 쓰이는 건물의 면적 비율에 따라 각각 안분하고요.

무허가건축물은 주거용으로 쓰셔도 무허가 면적이 전체의 50% 이상이면 건축물을 주택으로 보지 않고, 부속토지는 종합합산과세합니다. 다만 2021년에 주택으로 재산세가 부과된 무허가건축물은 계속 주거용으로 쓰시는 경우에 한해 주택으로 부과합니다.

(지방세법 제104조)

오피스텔은 주택인가요, 건축물인가요?

원칙은 건축물입니다. 다만 신청하시면 주택으로 바뀝니다.

오피스텔은 원칙적으로 건축물로 과세하지만, 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과합니다. 주거용으로 쓰고 계시다면 과세기준일부터 15일 이내에 관할 지방자치단체에 그 사실을 신고하시면 되고요. 다만 공부상 현황과 달리 이용해서 재산세 부담이 낮아지는 경우에는 공부상 현황대로 부과하는 단서가 있습니다.

이때 주거 사실을 증명할 자료를 함께 내셔야 합니다. 주민등록과 사업자등록, 취학 여부, 수도와 전기, 가스 사용 현황 등이 판단 자료가 됩니다.

과세표준을 잡는 방식도 다릅니다. 건물과 부속토지를 각각 구분해서 산출한 시가표준액의 합을 준주택의 시가표준액으로 보고, 여기에 주택 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 냅니다.

생활숙박시설은 결이 다릅니다. 생활숙박시설을 주택임대차 계약을 맺고 주택으로 쓰시더라도 재산세 세율은 그 밖의 건축물을 적용해야 한다는 것이 대법원의 결론입니다. 실제로 사시는 것과 세법상 분류가 따로 간다는 뜻이죠.

(지방세법 제106조 제3항, 제120조 제1항 제6호, 대법원 2019두56357, 2020.2.13. 선고)

상속받은 집인데 등기를 안 했으면 누가 내나요?

주된 상속자에게 부과합니다.

사실상의 소유자가 납세의무자인 것이 원칙이지만, 아래에 해당하면 그 각각의 분을 납세의무자로 봅니다. 소유권 귀속이 불분명해 사실상의 소유자를 확인할 수 없을 때는 그 사용자가 내고요. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 되지 않았고 사실상의 소유자 신고도 없었다면, 행정안전부령이 정하는 주된 상속자를 납세의무자로 봅니다.

• 주된 상속자: 민법상 상속지분이 가장 높은 사람
• 지분이 가장 높은 사람이 2명 이상이면 그중 나이가 가장 많은 사람
• 공부상 소유자가 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없는 때: 공부상 소유자
• 미신고 종중재산: 공부상 소유자
• 신탁재산: 위탁자 (2020년 12월 29일 개정으로 수탁자에서 위탁자로 변경)
• 파산선고 이후 파산종결 결정까지 파산재단에 속하는 재산: 공부상 소유자

건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우도 있습니다. 그때는 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율로 안분해서 각각의 소유자에게 부과합니다.

[사례] 윤XX님
아버지가 돌아가신 뒤 형제들과 상속 분할을 아직 정하지 못한 분이었습니다. 본인 이름으로 나온 고지서를 보여 주시며, 등기도 안 한 집인데 왜 내가 내냐고 말씀하셨는데요. 등기 전에는 재산세도 멈춘다고 알고 계셨습니다. 등기와 사실상 소유자 신고가 없으면 상속지분이 가장 높은 사람, 지분이 같으면 나이가 가장 많은 사람이 납세의무자가 됩니다.