생애최초 취득세 감면, 부모님 집 있어도 받을까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 첫 집을 계약하고 나서 감면 신청 방법을 물으러 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 이미 취득세를 다 내고 오시는 경우도 있고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"부모님이랑 같이 사는데, 아버지 집이 있으면 저는 생애최초가 안 되는 거죠?"

됩니다. 무주택을 보는 범위가 본인과 배우자뿐입니다.

생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면은 2020년 7월 10일 대책으로 신설되었습니다. 세대를 통째로 보는 다른 주택 제도들과 달리, 여기서는 본인과 배우자만 봅니다. 오늘은 얼마나 깎이는지, 그리고 어디서 추징이 나오는지 알려 드리겠습니다.

얼마까지 깎아 주나요?

결론부터 말씀드리면 12억원 이하 주택에 최대 200만원입니다. 본인과 배우자가 무주택이어야 하고, 본인이 거주할 목적으로 유상거래로 취득하셔야 합니다. 상속이나 증여로 받으신 경우와 취득자가 미성년자인 경우는 빠지고요.

2)의 소형주택은 범위가 정해져 있습니다. 취득 당시 가액이 3억원(수도권은 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외)과 도시형 생활주택으로서 전용면적이 60㎡ 이하인 주택, 그리고 같은 가액의 다가구주택 중 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분 기재된 60㎡ 이하 호수 부분입니다. 아파트가 빠져 있다는 점은 짚어 두시면 좋고요.

3)은 2026년 1월 1일 개정으로 새로 들어왔습니다. 인구감소지역에 있는 주택을 사시면 소형주택과 마찬가지로 300만원까지 깎아 줍니다.

실무적으로는 감면 금액보다 중과 배제가 더 큽니다. 세대 단위로는 다주택자에 해당하더라도, 취득자 본인과 배우자가 생애최초로 구입하는 주택이면 취득세 중과세율 적용이 배제됩니다. 부모님이 3주택자셔도 자녀분은 1~3% 일반세율로 사실 수 있다는 뜻이죠.

(지방세특례제한법 제36조의3)

무주택은 누구를 기준으로 보나요?

본인과 배우자만 봅니다. 가족관계의 등록 등에 관한 법률 기준입니다.

같은 집에 사는 부모님이나 형제가 주택을 가지고 계셔도 생애최초 판단에는 들어오지 않습니다. 세대별 주민등록표를 보는 다른 제도들과 여기가 다릅니다.

다만 예외적으로 무주택으로 인정해 주는 경우가 있습니다. 상속으로 주택의 공유지분을 소유하셨다가 그 지분을 모두 처분하신 경우가 대표적입니다.

한 가지 더 있습니다. 임차인으로 1년 이상 상시 거주하시던 주택을 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 취득해 이미 생애최초 감면을 받으신 경우, 그 주택은 다음 판단에서 소유한 사실이 없는 것으로 보아 줍니다. 취득 당시 가액이 2억원(수도권은 3억원) 이하여야 하고, 추징된 경우는 빠집니다.

앞의 소형주택 300만원 기준(3억원, 수도권 6억원)과 금액이 다릅니다. 같은 이름을 쓰지만 두 조항의 범위가 서로 다르니 표를 나란히 놓고 보셔야 합니다.

[사례] 오XX님
부모님 집에서 함께 살다가 처음으로 아파트를 사신 분이었습니다. 취득세 영수증을 꺼내 보이시며, 아버지 집이 있으니 생애최초는 당연히 안 되는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 같은 세대 전체를 본다고 알고 계셨던 겁니다. 무주택은 본인과 배우자만 보기 때문에, 이미 낸 취득세도 경정청구로 돌려받을 길이 있었습니다.

감면받고 나서 팔면 어떻게 되나요?

3년이라는 시계가 돌아갑니다. 그 안에 움직이시면 추징입니다.

해당 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 매각하거나 증여하시는 경우, 또는 임대를 포함한 다른 용도로 사용하시는 경우에는 감면된 취득세가 추징됩니다. 배우자에게 지분을 매각하거나 증여하시는 경우만 예외입니다.

그런데 실무에서 자주 걸리는 대목이 임대입니다. 직장 문제로 잠시 다른 곳에 살면서 그 집을 전세로 놓으시면 다른 용도로 사용한 것이 되어 추징 대상이 될 수 있습니다. 임대가 추징 사유에 들어가 있기 때문인데요. 다만 실거주를 유지해야 한다는 별도 의무는 지금 조문에 없습니다.

세입자가 있는 집을 사신 경우에는 기산점이 달라집니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하셨고 그 임차인이 계속 거주하고 있다면, 취득일이 아니라 임대차기간의 만료일부터 3년을 셉니다. 다만 취득일 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내인 경우로 한정합니다.

추징 요건에 걸리면 감면받은 취득세를 도로 내셔야 합니다. 조문은 감면된 취득세를 추징한다고만 정하고 있고요.

[사례] 서XX님
생애최초 감면으로 첫 집을 사신 지 1년쯤 지나 지방 발령 이야기가 나온 분이었습니다. 발령 공문을 받아 들고 오셔서, 파는 것도 아니고 잠깐 전세를 주는 건데 괜찮지 않냐고 말씀하셨는데요. 매각이나 증여만 추징 사유라고 알고 계셨습니다. 취득일부터 3년 안에 임대로 돌리는 것도 다른 용도 사용에 해당해 추징 사유가 됩니다.

지금도 신청할 수 있나요?

네, 2028년 12월 31일까지 취득하시는 분이면 됩니다.

2025년 12월 31일 개정으로 일몰이 3년 늘어났고, 출산 가구 감면도 같은 날짜까지 함께 연장되었습니다. 인구감소지역 주택에 300만원 한도로 감면하는 내용도 이때 들어왔고요.

• 취득 전에 본인과 배우자의 무주택 여부를 확인하실 것
• 소형주택 300만원 한도와 무주택 간주 소형주택의 금액 기준이 다르다는 점을 확인하실 것
• 취득 후 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대로 돌리지 않으실 것
• 세입자가 있는 집이면 임대차 잔여기간을 계약 전에 확인하실 것
• 감면 신청 기한을 놓치지 않으실 것

일몰 조항은 해마다 연장 여부가 갈리는 항목입니다. 계약 전에 그 시점 기준으로 다시 확인하시는 편이 안전합니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.