전세사기 피해주택 낙찰, 취득세는 면제될까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 보증금을 돌려받지 못해 살던 집을 직접 낙찰받으신 분들을 종종 뵙게 됩니다. 원하셔서 산 집이 아닌데 세금 고지서는 그대로 나오니 답답해하시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"보증금도 다 날렸는데, 이 집 취득세까지 제가 내야 하나요?"

내지 않으셔도 됩니다. 다만 피해자로 결정받으셔야 합니다.

전세사기피해자 지원을 위한 지방세 감면은 2023년 6월 1일부터 시행되었습니다. 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 취득하시는 경우 취득세를 면제하고, 임차권등기명령을 집행하실 때는 등록면허세도 면제합니다. 오늘은 그 요건과 절차를 정리하겠습니다.

무엇을 얼마나 깎아 주나요?

결론부터 말씀드리면 취득세는 200만원 한도로 면제입니다.

3)은 공공주택특별법상 공공주택사업자가 피해자의 매입 요청을 받아 우선매수권을 행사해 피해주택을 취득하고, 이를 공공임대주택으로 사용하는 경우입니다. 피해자가 직접 떠안지 않아도 되는 통로를 열어 둔 것이죠.

이 감면 규정은 2023년 6월 1일에 신설되었습니다. 시행 전에 이미 피해주택을 취득하셨거나 임차권등기를 마치신 경우에도 적용되는지는 부칙을 확인해 보셔야 하고요.

[사례] 임XX님
전세로 살던 빌라가 집주인 채무로 경매에 넘어가, 보증금을 지키려고 직접 낙찰받으신 분이었습니다. 취득세 고지서를 내려놓으시며, 원해서 산 집도 아닌데 취득세까지 내야 하냐고 말씀하셨는데요. 감면 제도가 있다는 것을 모르고 계셨습니다. 전세사기피해자로 결정받으면 피해주택 취득세를 200만원 한도로 면제받고, 이미 냈다면 환급을 다시 볼 수 있습니다.

(지방세특례제한법 제36조의4)

누가 전세사기피해자로 인정되나요?

결론은, 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인입니다.

특별법이 정한 요건 4가지를 모두 갖추셔야 합니다. 다만 경매나 공매 절차가 이미 완료된 임차인은 1)과 3번 요건에서 빠집니다.

• 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상 확정일자를 갖출 것 (임차권등기를 마쳤거나 민법 제303조에 따른 전세권이 설정된 경우 포함)
• 임차보증금이 5억원 이하일 것 (위원회가 시도별 여건을 고려해 2억원 범위에서 상향 조정 가능)
• 임대인의 파산이나 회생 개시, 임차주택의 경매나 공매 개시(국세나 지방세 체납으로 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환채권을 변제받지 못하는 피해가 발생했거나 예상될 것
• 임대인 등에 대한 수사 개시, 기망, 반환 능력 없이 다수 주택을 취득하고 임대하는 등 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

2)의 5억원은 고정된 숫자가 아닙니다. 위원회가 지역 여건과 피해자 사정을 고려해 2억원 범위에서 올릴 수 있으니, 보증금이 5억원을 조금 넘으신다고 해서 처음부터 접지 않으셔도 됩니다.

반대로 아래에 해당하시면 적용 대상에서 제외됩니다. 보증금 반환을 위한 보증이나 보험에 가입해 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우, 대항력이나 우선변제권으로 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다.

오피스텔에 살았어도 되나요?

네 됩니다. 주택법상 주택으로 한정하고 있지 않습니다.

전세사기피해주택은 전세사기피해자가 임차인인 임대차계약의 목적물인 주택을 말합니다. 그런데 조문이 주택법상 주택으로 범위를 좁혀 두지 않았습니다. 그래서 주거용 오피스텔도 감면 대상에 들어옵니다.

임대차가 끝난 뒤 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기를 마친 주택도 포함됩니다. 이미 이사를 나오신 경우라도 임차권등기를 해두셨다면 대상이 된다는 뜻이죠.

오피스텔 전세 피해도 실무에서 적지 않게 다룹니다. 주택이 아니어서 안 될 것이라고 스스로 판단하시고 신청을 접으시는 경우가 나오는데, 그럴 이유가 없습니다.

[사례] 백XX님
주거용 오피스텔 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기를 마치고 이사를 나오신 분이었습니다. 경매 공고문을 보시며 직접 낙찰받는 방안을 검토하시다가, 오피스텔은 감면 대상이 아니지 않냐고 말씀하셨는데요. 아파트나 다세대만 해당한다고 알고 계셨습니다. 피해자로 결정되고 피해주택에 해당하면 주거용 오피스텔도 대상이 될 수 있고, 임차권등기 등록면허세도 면제됩니다.

나중에 다른 집을 살 때 불이익이 있나요?

없습니다. 생애최초 감면 자격이 그대로 유지됩니다.

전세사기피해주택을 취득하시기 전에 다른 주택을 소유하지 않으셨다면, 생애최초 주택 구입 취득세 감면 자격이 계속 유지됩니다. 피해주택을 지금 소유하고 계시거나 이미 처분하신 경우라도 마찬가지입니다.

그러니 나중에 새 집을 사실 때 생애최초 감면을 다시 받으실 수 있습니다. 원치 않게 떠안은 집 때문에 다음 기회까지 잃지 않도록 설계해 둔 조항입니다.

• 피해자 결정 신청을 먼저 하실 것 (감면의 전제입니다)
• 경매나 공매가 완료된 경우 요건이 완화된다는 점을 확인하실 것
• 임차권등기를 마치셨다면 등록면허세 면제도 같이 신청하실 것
• 보증금이 5억원을 조금 넘으셔도 위원회 상향 여부를 확인하실 것
• 나중에 새 집을 사실 때 생애최초 감면을 다시 챙기실 것

추가로, 재산세 감면도 같은 법에 함께 마련되어 있습니다. 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년간, 전용 60㎡ 이하는 50%, 60㎡ 초과는 25%를 경감하고요. 취득세와 등록면허세에 붙은 2026년 12월 31일 기한이 이쪽에는 없습니다.

(지방세특례제한법 제36조의4 제2항)