고급주택 기준, 우리 집도 취득세 11% 중과될까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 단독주택을 지으시거나 사시면서 세금을 미리 맞춰 보러 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 대개 표준세율 3%를 기준으로 계산해 오시고요. 그때 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"9억 넘는 집이라 3% 잡았는데, 이 정도면 맞겠죠?"

대개는 맞습니다. 다만 고급주택으로 판정되면 11%가 됩니다.

주거용 건축물 중 면적과 가액이 일정 기준을 넘으면 고급주택으로 보아 중과세율이 적용됩니다. 그런데 이 판정 기준에 면적만 있는 게 아니라 엘리베이터나 수영장 같은 시설까지 들어가 있어서, 본인 집이 여기 걸릴 줄 모르고 계시는 경우가 실무에서 나올 수 있습니다. 오늘은 그 기준을 하나씩 알려 드리겠습니다.

고급주택이면 세율이 얼마나 오르나요?

결론부터 말씀드리면 유상거래는 11%, 신축은 10.8%입니다.

3)과 4)는 이미 중과가 걸린 주택에 8%를 더 얹는 자리입니다. 다주택자나 법인의 유상취득, 조정대상지역 내 무상취득처럼 중과 대상인 주택이 고급주택에도 해당하면 그렇게 됩니다.

즉 정리드리면 취득세만 최대 20%입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 붙으면 취득 단계에서 나가는 돈이 그보다 더 늘어납니다.

(지방세법 제13조 제5항 제3호)

어떤 집이 고급주택인가요?

5가지 중 하나에 해당하면 고급주택으로 봅니다.

• 1구의 건축물 연면적(주차장 제외)이 331㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
• 1구의 건축물 대지면적이 662㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
• 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200kg 이하 소형 제외)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지 (공동주택 제외)
• 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지 (공동주택 제외)
• 1구의 공동주택 건축물 연면적(공용면적 제외)이 245㎡를 초과하는 공동주택 (복층형은 274㎡, 다만 한 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것은 제외)

3)은 실무에서 놓치기 쉬운 자리입니다. 단독주택에 엘리베이터를 다는 것만으로 고급주택 판정 요건에 들어갑니다. 200kg 이하 소형 엘리베이터는 빠지지만, 요즘 3층 이상 단독주택에 흔히 넣는 규격이면 대개 이 기준을 넘습니다.

5)는 아파트나 빌라 이야기입니다. 전용면적으로 재는 것이 아니고, 공용면적을 제외한 건축물 연면적 245㎡가 기준이고요.

[사례] 홍XX님
직접 살 3층 단독주택을 새로 지으려던 분이었습니다. 승강기가 들어간 설계도면을 펼쳐 보이시며, 엘리베이터 하나 때문에 세율이 10%를 넘을 수 있냐고 말씀하셨는데요. 고급주택은 면적만 보는 줄 알고 계셨습니다. 200kg을 넘는 엘리베이터가 있고 시가표준액이 9억원을 넘으면, 신축 취득세가 10.8%로 올라갑니다.

(지방세법 제13조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제28조 제4항)

9억원이 넘어야 한다는 조건은요?

네 있습니다. 다만 예외가 하나 있습니다.

위 5가지에 해당하더라도, 취득 당시 시가표준액(주택공시가격)이 9억원을 초과하는 경우로만 한정합니다. 면적이 아무리 커도 공시가격이 9억원 이하면 고급주택에서 빠진다는 뜻이죠.

[사례] 양XX님
연면적이 넓은 단독주택을 사시면서 취득세를 11%로 잡아 오신 분이었습니다. 매매계약서를 넘겨 보시며, 면적 기준을 넘으면 무조건 고급주택 아니냐고 말씀하셨는데요. 시가표준액 9억원 요건이 따로 있다는 것을 모르고 계셨습니다. 면적 기준을 넘어도 9억원 이하면 그것만으로는 중과되지 않지만, 67㎡ 이상 수영장처럼 9억원을 보지 않는 예외는 남아 있습니다.

그런데 4번, 그러니까 에스컬레이터나 67㎡ 이상 수영장이 설치된 경우는 이 9억원 요건에서 제외됩니다. 공시가격과 무관하게 고급주택으로 봅니다.

수영장을 넣으실 계획이 있으시다면 여기를 먼저 보셔야 합니다. 67㎡라면 대략 20평 남짓인데요. 이 선을 넘기는 순간 집값과 상관없이 표준세율에 8%가 얹힙니다. 표준세율이 1%에서 3%까지니 9%에서 11%가 되는 셈이죠.

이 판정은 취득 시점을 기준으로 합니다. 다만 취득 후 5년 이내에 고급주택이 되면 취득세를 추징하고, 증축이나 개수로 고급주택이 된 경우에는 늘어난 건축물 가액에 중과세율을 적용합니다. 취득 후 공사로 고급주택 요건에 새로 걸리면 늘어난 부분만큼 취득세가 더 나온다는 뜻이죠.

용도를 바꾸면 피할 수 있나요?

네, 가능은 합니다. 다만 기한이 매우 짧습니다.

주거용 건축물을 취득하신 날부터 60일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하시거나, 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위해 용도변경공사를 착공하시면 고급주택에서 제외됩니다.

다만 상속으로 받으신 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 납세자가 외국에 주소를 두고 계시면 9개월입니다. 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 셉니다.

• 취득 후 60일 이내에 용도변경공사를 착공하실 것
• 상속이라면 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (해외 거주는 9개월)
• 착공 사실을 증빙으로 남겨 두실 것
• 공시가격 9억원 선을 매년 확인하실 것

마지막 항목이 은근히 중요합니다. 공시가격은 해마다 다시 고시되니, 올해 9억원 이하라고 안심하고 계시다가 내년에 넘어가는 경우가 생깁니다. 취득 시점이 언제냐에 따라 결과가 갈리니 매매 일정을 잡으실 때 같이 보셔야 합니다.