2주택 취득세, 8%와 12%는 어디서 갈릴까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 두 번째 집을 계약하시기 직전에 전화를 주시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 이미 계약금을 넣으신 뒤에 연락 주시는 경우도 적지 않고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"집이 하나 더 생기는 건데, 취득세가 몇 배로 뛴다는 게 진짜인가요?"

네 진짜입니다. 다만 어느 지역이냐에 따라 안 뛰기도 합니다.

주택 취득세 중과세 제도는 2020년 8월 12일부터 시행되었습니다. 여기서 갈림길은 주택 수 하나만이 아닙니다. 그 집이 조정대상지역에 있느냐가 같이 걸리거든요. 오늘은 8%와 12%가 어디서 갈리는지, 그리고 중과를 피해 가는 길이 어디에 열려 있는지 알려 드리겠습니다.

8%와 12%는 어떻게 갈리나요?

결론부터 말씀드리면 주택 수와 조정대상지역 여부를 겹쳐서 봅니다.

표를 세로로 읽으시면 차이가 보입니다. 비조정대상지역에서는 두 번째 집까지 표준세율 1~3%가 그대로 유지됩니다. 반면 조정대상지역에서는 두 번째 집부터 바로 8%로 뜁니다.

즉 정리드리면, 같은 2주택이어도 어디에 있는 집을 사시느냐에 따라 세율이 3배 넘게 벌어질 수 있습니다.

조정대상지역은 국토교통부 장관이 공고하는 과열지역입니다. 지정과 해제가 수시로 이루어지니 계약 전에 그날 기준으로 확인하셔야 합니다.

[사례] 유XX님
집 한 채를 가진 상태에서 지방 아파트를 하나 더 사려던 분이었습니다. 계약서 초안을 앞에 두고, 두 번째 집이면 무조건 8%라던데 정말 세금이 몇 배로 뛰냐고 말씀하셨는데요. 주택 수만 보고 지역은 보지 않는다고 알고 계셨습니다. 새로 사는 집이 비조정대상지역이면 2주택까지는 1~3% 표준세율이 그대로입니다.

(주택법 제63조의2 제1항 제1호, 지방세법 제13조의2 제1항 제2호)

계약할 때와 잔금 낼 때 지역이 바뀌면 어떻게 되나요?

원칙적으로는 취득일 현재를 기준으로 봅니다. 다만 지정 쪽과 해제 쪽의 결론이 다릅니다.

지정된 경우부터 보겠습니다. 조정대상지역 지정 고시일 이전에 매매계약을 체결하시고 계약금을 치르신 사실이 증빙으로 확인되면, 지정 이전에 주택을 취득한 것으로 보아 중과 요건을 적용합니다. 예를 들어 1주택을 소유하신 분이 12월 10일에 매매계약을 체결하고 계약금을 치르신 뒤 12월 30일에 잔금을 치르셨는데 그 지역이 12월 18일에 지정되었다면, 고시일 이전 계약이라 1~3%가 적용됩니다.

해제된 경우는 반대로 움직입니다. 예를 들어 1주택이 있는 상태에서 2022년 11월 1일에 고양시 주택의 매매계약을 체결하고 11월 14일에 잔금을 치르셨다면, 계약 당시에는 조정대상지역이었더라도 취득일 현재 비조정대상지역이므로 비조정 세율을 적용합니다.

여기서 주의할 점. 계약 시점과 잔금 시점 사이에 지역 지정이 움직일 것 같으면, 잔금일을 며칠 당기시거나 미루시는 것만으로 결과가 달라질 수 있습니다.

한 가지 더 있습니다. 제도가 시행되기 전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하신 경우에는 종전 규정이 적용될 수 있습니다. 다만 어느 날짜를 기준으로 하는지는 부칙 경과조치에 달려 있으니 확인해 보셔야 하고요.

(지방세법 제13조의2 제4항)

이사 때문에 잠깐 2주택이 되면요?

일시적 2주택이면 중과에서 빠집니다. 처분 기한은 3년, 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년입니다.

이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 되신 경우에는, 종전주택을 일정 기간 안에 처분하는 조건으로 1주택 세율이 적용됩니다. 신규주택을 취득하신 날부터 3년 이내에 종전주택을 처분하셔야 하고, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 이 기간이 2년으로 줄어듭니다.

이 기간은 그동안 몇 번 바뀌었습니다. 2026년 9월 30일 시행령 개정으로 10월 1일부터 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년이 되었고, 그 전에 취득하신 건에 어느 기간이 적용되는지는 부칙 경과조치를 확인해 보셔야 합니다.

다만 이 기한을 그냥 주어지는 유예로 보시면 안 됩니다. 처분하지 못하시면 중과세율로 다시 계산해서 차액을 내셔야 합니다.

[사례] 문XX님
살던 집에서 더 넓은 조정대상지역 아파트로 옮기려던 분이었습니다. 새집 잔금 일정표를 보여 주시며, 기존 집은 나중에 팔 건데 바로 8%를 내야 하냐고 말씀하셨는데요. 일시적 2주택 처분기한이 언제나 3년이라고 알고 계셨습니다. 종전 집과 새집이 모두 조정대상지역이면 2년 안에 종전 집을 파셔야 1주택 세율이 유지됩니다.

중과를 아예 안 받는 집도 있나요?

네 있습니다. 중과제외주택이라고 부릅니다.

중과제외주택은 1~3% 표준세율로 과세되고, 요건을 충족하는 경우에는 다른 주택을 취득하실 때 소유주택 수에서도 빠집니다. 두 번 이득인 셈이죠.

• 1. 시가표준액 1억원 이하 주택 (수도권 외 지역은 2억원)
• 2. 주택건설사업자 등이 주택건설을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택
• 3. 지방 준공 후 미분양 아파트 (수도권 외 소재, 전용면적 85㎡ 이하, 취득당시가액 6억원 이하)
• 4. 농어촌주택, 사업용 노인복지주택, 지정문화유산과 등록문화유산, 가정어린이집, 공사대금으로 취득한 미분양주택 등

1)은 단서를 꼭 같이 보셔야 합니다. 도시 및 주거환경 정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 있는 주택, 그리고 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행구역에 있는 주택은 금액이 낮아도 제외되지 않습니다. 재개발이 예정된 저가 주택을 여러 채 담으시는 방식은 이 단서에서 막힙니다.

3)은 기간이 붙어 있습니다. 2026년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 최초로 유상승계취득하는 경우에만 해당합니다.

그리고 흔히 오해하시는 대목 하나. 임대사업자가 취득하는 임대주택도 다주택자 중과 요건이 그대로 적용되고, 보유주택 수에도 포함됩니다. 공공지원민간임대주택, 그리고 2026년 한 해 동안 인구감소지역에서 취득해 등록하는 임대주택 등이 예외고요.

(지방세법 시행령 제28조의2)