에어비앤비 세금 신고, 어려운 절세 쉽게 끝내기

저희가 실무에서 공유숙박 창업 상담을 하다 보면, 사업자등록을 하러 가시기도 전에 이 질문부터 주시는 대표님들이 종종 계신데요.

"외국인 손님만 받는데 부가세는 0원 아닌가요? 창업한 지도 얼마 안 됐으니 세액감면도 되는 거죠?"

당황스럽게도 2가지 모두 아닙니다. 그런데 대신 열려 있는 길이 하나 따로 있습니다. 이쪽을 모르고 지나치시는 분들이 오히려 훨씬 많고요.

오늘은 에어비앤비, 공유숙박업을 시작하실 때 실제로 갈리는 4가지를 정리하겠습니다. 🙂

외국인 손님만 받으면 부가세 영세율 아닌가요?

아니요, 숙박 용역은 영세율 목록에 아예 들어 있지 않습니다.

부가가치세법은 국내사업장이 없는 비거주자나 외국법인에게 공급하는 용역 중에서, 영세율을 적용할 업종을 시행령에 하나씩 열거해 두었습니다. 전문, 과학 및 기술 서비스업, 무형재산권 임대업, 통신업, 사업시설관리 및 사업지원 서비스업 같은 식이죠.

그 목록 어디에도 숙박업은 없습니다.

많이들 물어보시는 것 중에 관광 관련 업종은 외화를 벌어 오니 되지 않냐고 하시는데요. 영세율이 열려 있는 쪽은 종합여행업자가 외국인 관광객에게 공급하는 관광알선용역입니다. 호스트가 직접 제공하는 숙박은 그 알선용역이 아니고요. 그러니 손님 국적이 어디든, 받으신 숙박비 안에는 원칙적으로 10%가 들어 있다고 보셔야 합니다.

(부가가치세법 시행령 제33조 제2항 제1호, 제7호)

그럼 창업세액감면은 받을 수 있나요?

아니요, 창업중소기업세액감면은 어렵습니다. 다만 중소기업특별세액감면 쪽은 길이 열려 있습니다.

조세특례제한법이 정한 창업 감면 업종 18개 중 관광 쪽은 1개뿐인데요. '관광숙박업, 국제회의업, 테마파크업 및 대통령령으로 정하는 관광객 이용시설업'이라고 적혀 있습니다.

여기서 2번 걸립니다. 일단 관광숙박업은 호텔업과 휴양 콘도미니엄업에 한정되어 있어서, 외국인관광 도시민박업은 여기에 들어가지 못합니다. 그럼 관광객 이용시설업으로는 되지 않겠느냐 싶으실 텐데요. 조특법 시행령이 그중 전문휴양업, 종합휴양업, 자동차야영장업, 관광유람선업, 관광공연장업 이렇게 5개만 다시 골라 놓았습니다. 관광진흥법상 분명히 관광객 이용시설업인 도시민박업이, 정작 세법 시행령 목록에는 이름이 없는 것이죠.

하지만 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 중소기업특별세액감면은 조문이 다르게 쓰여 있거든요. 여기는 업종을 잘게 고르지 않고 '관광진흥법에 따른 관광사업'이면 된다고만 적어 두었습니다(카지노, 관광유흥음식점, 외국인전용유흥음식점만 빼고요).

소기업 기준으로 수도권은 20%, 수도권 밖은 30%까지 깎이고 한도는 1억원입니다. 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지고요.

근데 여기서 주의할 점. 관광사업 등록을 하지 않고 사업자등록만 내신 상태라면, 이 감면도 같이 막히게 됩니다. 등록을 행정 절차로만 보시면 안 되는 이유가 이것입니다.

(조세특례제한법 제6조 제3항 제16호, 조세특례제한법 시행령 제5조 제10항, 조세특례제한법 제7조 제1항, 관광진흥법 시행령 제2조 제1항 제3호)

간이과세로 시작하는 게 유리할까요?

결론부터 말씀드리면, 개업 첫해에 시설비가 얼마나 들어가시는지에 따라 방향이 완전히 갈립니다.

숙박업의 간이과세 부가가치율은 25%입니다. 공급대가에 10%를 곱하고 다시 25%를 곱한 금액만 납부세액으로 부담하는 구조인데요. 대신 매입은 공급대가의 0.5%만 반영되고, 아무리 많이 쓰셔도 환급은 나오지 않습니다.

연 공급대가(부가세가 포함된 총액)를 5,500만원으로 놓고 보겠습니다.

즉 정리드리면, 투자가 거의 없으신 해에는 간이과세가 360만원쯤 가볍습니다. 그런데 첫해에 1억원 넘게 손보시는 순간 580만원 차이로 방향이 뒤집히게 됩니다.

원룸 하나를 그대로 쓰시는 경우와 건물을 통째로 손보시는 경우가 여기서 갈리는 것이죠. 간이과세 기준 자체는 직전연도 공급대가 1억 400만원입니다.

(부가가치세법 제63조 제2항, 제3항 제1호, 제6항, 같은 법 시행령 제109조 제1항, 제111조 제2항)

플랫폼에서 입금된 돈이 그대로 매출인가요?

아닙니다. 수수료를 떼기 전 금액이 매출입니다.

손님이 지불한 숙박비가 100,000원이고 플랫폼 수수료가 3,000원이면, 통장에는 97,000원이 찍힙니다. 그런데 신고서에 올라가야 할 금액은 100,000원 쪽이고요. 일반과세자시라면 공급가액 90,909원, 간이과세자시라면 공급대가 100,000원이 과세표준이 됩니다.

입금액만 보고 신고하시면 이 예시의 3%만큼이 해마다 조용히 비게 됩니다. 정산내역이 플랫폼에 그대로 남아 있는 구조라(월별로 내려받아 보관해 두시는 편이 좋습니다), 나중에 소명 요청으로 돌아올 가능성이 있습니다.

매출을 정확히 잡는 일이 중요한 이유는 하나 더 있는데요. 직전연도 수입금액이 기장 의무와 경비율을 통째로 바꿔 놓기 때문입니다.

개업하신 해는 예외입니다. 직전연도가 없으니 그해 수입금액이 1억 5,000만원에 미달하면 단순경비율을 적용받으실 수 있습니다.

(소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호, 제143조 제4항)

사업자등록 전에 확인하셔야 할 것

• 관광사업등록증이 실제로 나왔는지(중소기업특별세액감면의 출발점입니다)
• 창업하시는 지역이 수도권인지 수도권 밖인지
• 개업 첫해 인테리어와 가구, 침구에 얼마가 들어가는지
• 그 매입세액을 환급받을 수 있는 유형인지
• 플랫폼 정산내역을 수수료 공제 전 총액으로 모아 두셨는지
• 청소를 맡기신 분을 프리랜서로 둘지 근로자로 둘지