종부세는 12월에 내는데 왜 6월 1일이 기준일까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 11월에 집을 정리하시고 12월 고지서를 받아 놀라시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 이미 남의 집이 된 물건에 세금이 나오니 이해가 안 되시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"11월에 팔았는데 12월에 종부세가 나왔습니다. 잘못 나온 거 아닌가요?"

맞게 나온 겁니다. 종부세는 12월에 정해지는 세금이 아닙니다.

종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다. 납부는 12월에 하지만 과세대상과 과세요건, 합산배제 요건까지 전부 6월 1일 현재로 판단합니다. 12월은 돈을 내는 달일 뿐이죠. 오늘은 이 기준일이 무엇을 정하는지, 그리고 누가 내는지 정리하겠습니다.

종부세는 무엇에 붙는 세금인가요?

지방세법에 따른 주택 재산세 과세대상 주택입니다.

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에게 부과해 조세부담의 형평성을 높이고 부동산 가격 안정을 도모하려는 목적으로 2005년부터 시행되었습니다. 과세대상은 주택과 토지 둘인데, 이 글에서는 주택분 종합부동산세를 다룹니다.

그래서 재산세에서 주택으로 잡힌 것은 종부세에서도 주택입니다. 주거용 오피스텔을 주택으로 신청해 두셨다면 종부세 판단에도 그대로 들어옵니다.

재미있는 사례가 하나 있습니다. 오래 비워 둔 폐가가 주택인지를 두고 나온 국세청 해석인데요. 세대 구성원이 퇴거하고 단전과 단수, 출입문 봉쇄 같은 폐쇄조치가 이루어진 때가 아니라, 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 또는 붕괴되어 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 되어 재산적 가치를 전부 상실한 때를 기준으로 판단한다고 보았습니다.

즉 정리드리면, 사람이 안 산다고 주택에서 빠지지 않습니다. 건물이 사실상 없어진 수준이어야 빠집니다.

[사례] 황 대표님
물려받은 지방의 오래된 집을 수년째 비워 두고 계셨습니다. 전기도 수도도 끊기고 드나들지도 못하는 집인데 이것까지 주택으로 세느냐고 여쭤보셨는데요. 비어 있다는 사정만으로는 빠지지 않고, 구조가 훼손되어 복구가 사실상 불가능한 정도인지까지 봅니다.

(종합부동산세법 제1조, 제2조, 서면-2022-부동산-5367, 2023.2.6.)

재산세와는 무엇이 다른가요?

부과 주체와 계산 단위가 다릅니다.

재산세는 집마다 따로 계산하지만, 종부세는 전국에 있는 주택의 공시가격을 사람별로 다 합칩니다. 2)의 차이가 여기서 나옵니다. 그 합계에서 공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 한 번 더 곱한 것이 과세표준이 되고요.

그러니 지방에 작은 집이 여러 채 흩어져 있으셔도 합치면 선을 넘을 수 있습니다. 재산세 고지서만 보고 계시면 이 합계를 놓치시기 쉽습니다.

누가 내나요?

6월 1일 현재 주택 재산세의 납세의무자입니다.

주택에 대한 종합부동산세는 과세기준일 현재 주택에 대한 재산세의 납세의무자에게 납세의무가 있습니다. 그러니 재산세 쪽에서 정해진 납세의무자가 그대로 종부세 납세의무자가 됩니다.

• 미등기 상속재산: 주된 상속자
• 미신고 종중재산: 공부상 소유자
• 신탁재산: 위탁자
• 파산재단에 속하는 재산: 공부상 소유자

여기에 종부세에만 있는 장치가 하나 더 있습니다. 부부 공동명의 1주택자 특례를 신청하시면, 부부 각각에게 재산세 납세의무가 있더라도 그중 1인이 모두 소유한 것으로 보아 납세의무를 판단합니다.

말씀드리고 싶은 것은, 이 특례가 신청해야 열린다는 점입니다. 부부 공동명의로 한 채를 가지고 계신 분들은 각자 9억원씩 공제받는 쪽과 1인이 12억원 공제에 세액공제까지 받는 쪽 중 어느 편이 유리한지 계산해 보셔야 합니다.

(종합부동산세법 제3조, 제7조, 제10조의2)

땅만 가지고 있어도 내나요?

네 내십니다. 주택 수에도 들어갑니다.

주택의 부속토지만 소유하고 계신 경우에도 지방세법에 따라 주택에 대한 재산세가 과세됩니다. 그러니 인별 주택공시가격을 합산한 가액이 공제금액을 넘으면 종합부동산세가 과세됩니다.

원칙적으로 세율 적용이나 1세대 1주택자 판단을 하실 때 보유주택 수에도 포함됩니다. 건물 없이 땅만 가지고 계셔도 한 채로 세어진다는 뜻이죠.

• 종부세 과세기준일은 6월 1일, 납부는 12월
• 6월 1일에 3주택이면 이후에 파셔도 3주택 이상 세율표가 적용
• 부속토지만 소유해도 주택 수에 포함
• 부부 공동명의 1주택자 특례는 신청해야 적용
• 재산세에서 감면받은 주택은 감면 후 공시가격으로 계산

2번째 항목이 실무에서 가장 아프게 옵니다. 6월 1일에 3주택을 소유하고 계셨다면 그 뒤에 처분하셔도 3주택 이상 세율표가 그대로 적용됩니다. 다만 이 표가 2주택 이하 표와 갈리는 것은 과세표준 12억원을 넘는 구간부터고, 그 아래는 세율이 같습니다. 정리하실 계획이 있으시면 5월 안에 끝내셔야 합니다.

[사례] 권XX님
11월에 집 한 채를 정리하시고 12월 고지서를 받아 드셨습니다. 이미 제 집도 아닌데 세무서가 잘못 계산한 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 그해 과세는 6월 1일 현재 보유 현황으로 이미 정해져 있어서, 12월은 돈을 내는 달일 뿐입니다.