재산세 계산, 1주택자 특례세율은 얼마나 깎아 줄까

같은 동, 비슷한 평수인데 재산세가 옆집보다 더 나왔다며 고지서를 들고 오시는 분들이 해마다 계십니다. 금액이 다르니 계산이 잘못됐다고 여기시는 것이죠.

"같은 동에 같은 평수인데 왜 저희만 더 나오나요? 계산이 잘못된 거 아닌가요?"

계산은 맞을 겁니다. 1주택자 특례세율이 갈랐을 가능성이 큽니다.

2021년에 1세대 1주택자에 대한 세율 특례가 신설되면서, 공시가격 9억원 이하 주택을 가진 1주택자는 구간별 표준세율에서 0.05%p를 뺀 세율을 적용받게 되었습니다. 원래 2023년까지 3년 한시였는데 2026년까지 3년 더 연장되었고요. 오늘은 얼마나 줄어드는지, 그리고 어떻게 1주택자로 인정받는지 정리하겠습니다.

과세표준은 어떻게 잡나요?

시가표준액에 공정시장가액비율을 곱합니다.

시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 매년 4월 30일까지 공시되는 가액입니다. 단독주택은 개별주택가격, 공동주택은 공동주택가격이 공시되고요. 공시된 가액이 없으면 지방자치단체장이 산정한 가액을 씁니다.

공정시장가액비율은 기본이 60%입니다. 다만 1세대 1주택자에게는 연도별로 다르게 적용합니다.

• 1세대 1주택이 아닌 경우: 60%
• 2026년 1세대 1주택자: 시가표준액 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45% (시가표준액 9억원을 넘는 1세대 1주택도 포함됩니다)

즉 정리드리면 1주택자는 여기서 한 번, 세율에서 또 한 번 깎입니다. 공시가격이 같아도 두 단계에서 벌어지니 옆집과 차이가 나는 것이죠.

(지방세법 제110조)

특례세율은 얼마나 낮나요?

구간마다 0.05%p씩 내려갑니다.

5번 줄을 눈여겨보시면 좋습니다. 특례세율은 시가표준액 9억원 이하 1주택이 대상이라, 그 선을 넘으면 과세표준이 얼마든 표준세율로 갑니다.

표준세율 자체는 4단계 누진세율로 0.1%부터 0.4%까지입니다. 공시가격 9억원을 넘거나 다주택자, 법인이시면 이쪽이 적용됩니다.

숫자로 보시면 이렇습니다. 시가표준액 4억 2,000만원 주택이면 산출세액이 45만원에서 18만 9,600원으로, 2억 5,700만원 주택이면 20만 5,500원에서 8만 510원으로 내려갑니다.

참고로 지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등이 생겨 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우에 한해, 조례로 표준세율의 50% 범위에서 세율을 가감할 수 있습니다. 다만 가감 조정한 세율은 그 해에만 적용되고요. 그리고 조례로 낮춘 세율이 특례세율보다 유리하면 특례세율을 적용하지 않습니다.

(지방세법 제111조, 제111조의2)

집이 두 채인데 1주택자가 될 수 있나요?

네 가능합니다.

1주택 판단을 하실 때 주택 수에서 빼주는 주택이 12가지 정도 정해져 있습니다.

• 사원용 주택: 시가표준액 3억원 이하이거나 국민주택 규모 이하인 주택을 종업원에게 무상이나 저가로 제공 (친족관계자 제외)
• 기숙사: 건축법 시행령이 정하는 기숙사
• 미분양주택: 과세기준일 현재 사업자등록을 한 자로서 허가나 사업계획 승인을 받아 건축하여 소유, 최초 납세의무 성립일부터 5년 이내 (건축법 허가를 받은 자가 주택법에 따라 공급하지 않은 주택은 타인 거주 1년 이상이면 제외)
• 가정어린이집: 영유아보육법 인가와 고유번호를 받고 운영하는 경우 (국공립 포함)
• 대물변제 주택: 주택 시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택, 5년 이내 (타인 거주 1년 이상은 제외)
• 문화유산 주택, 설치한 자가 소유한 노인복지주택
• 상속주택: 상속개시일부터 5년 이내 (입주권이나 분양권을 상속받아 취득한 신축주택 포함)
• 혼인 전 소유 주택: 혼인일로부터 5년 이내 (혼인 전부터 각각 최대 1채만 소유했고 혼인 후 추가 취득이 없어야 합니다)
• 무허가주택: 무허가주택의 부속토지만 소유한 자로 한정
• 인구감소지역 주택: 기존 1주택자가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 유상승계취득하거나 원시취득한 시가표준액 9억원 이하 1주택 (수도권과 광역시, 특별자치시는 대상에서 빠지고, 수도권 중 접경지역만 4억원 이하로 들어옵니다. 기존 주택과 같은 시군구가 아니어야 하고 조정대상지역도 아니어야 합니다)
• 인구감소관심지역 주택: 기존 1주택자가 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 취득한 공시가격 4억원 이하 1주택

상속주택 5년과 혼인 전 주택 5년이 실무에서 가장 자주 쓰입니다. 상속이나 결혼으로 갑자기 2주택이 되신 분들에게 유예를 준 것이죠.

그런데 여기가 함정입니다. 이 제외는 자동으로 되지 않습니다.

[사례] 이XX님
집 한 채를 두고 계시다가 아버지가 돌아가시면서 주택 한 채를 더 상속받은 분이었습니다. 7월 고지서를 옆집 것과 나란히 놓고 보시며, 같은 평수인데 왜 우리만 더 나왔냐고 말씀하셨는데요. 상속주택은 알아서 주택 수에서 빠진다고 알고 계셨습니다. 상속개시일부터 5년은 빠질 수 있지만, 2채 이상이면서 특례세율을 받으려면 과세기준일부터 15일 안에 따로 신고하셔야 합니다.

신청은 언제 어떻게 하나요?

주택 수 산정 제외 신청서를 지방자치단체의 장에게 내시면 됩니다.

1세대가 2채 이상을 소유하고 계시면서 특례세율을 적용받으시려면 이 신청이 꼭 필요합니다.

그해 과세에 반영되려면 과세기준일인 6월 1일 전후로 챙기시는 편이 안전합니다.

• 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족 (동거인 제외)
• 배우자와 미혼인 만 19세 미만 자녀는 1세대에 포함
• 주택 소유자가 미혼이고 만 19세 미만이면 부모도 포함
• 동거봉양 목적으로 합가한 경우는 1세대에서 제외 (직계존속 만 65세 이상, 한 명만 충족해도 가능)
• 위 동거봉양 합가는 만 19세 이상이거나 혼인한 직계비속이 합가한 경우에 해당합니다
• 취학이나 근무상 형편으로 세대 전원이 90일 이상 출국하면서 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우도 제외

6월 1일이 지나서 알게 되시면 그해는 되돌리기 어렵습니다. 상속을 받으셨거나 혼인하신 해라면 5월 안에 미리 챙기시는 편이 안전합니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

[사례] 최XX님
결혼 전부터 부부가 각자 아파트를 한 채씩 갖고 계셨던 분이었습니다. 혼인관계증명서를 꺼내 보이시며, 둘 다 결혼 전에 산 집인데 혼인신고한 순간부터 2주택으로 보냐고 말씀하셨는데요. 혼인하면 바로 다주택자가 된다고 알고 계셨습니다. 각자 1채씩이고 추가 취득이 없으면 혼인일부터 5년은 주택 수에서 빠질 수 있지만, 이것도 신고해야 반영됩니다.