종합부동산세 공제금액, 9억과 12억이 갈리는 자리

저희 세무회계 메이드에 12월 고지서를 들고 찾아주시는 분들이 계신데요. 작년과 공시가격이 비슷한데 세금만 크게 뛴 경우가 대부분입니다. 그때 이렇게 물어보십니다.

"작년이랑 집도 그대로고 값도 그대로인데 왜 이렇게 올랐죠?"

주택 수가 하나 늘어난 해가 아니신지 먼저 보셔야 합니다.

종합부동산세는 3주택부터 세율표가 통째로 갈립니다. 25억원 구간을 보시면 2주택 이하는 1.3%인데 3주택 이상은 2.0%거든요. 공제금액도 1세대 1주택자냐 아니냐에 따라 3억원이 움직입니다. 오늘은 이 계산 구조를 한 번에 정리하겠습니다.

과세표준은 어떻게 계산하나요?

결론부터 말씀드리면 공시가격을 인별로 합쳐서 공제금액을 빼고 60%를 곱합니다.

과세표준 = (인별 주택공시가격 합계액 - 공제금액) × 공정시장가액비율 60%

공제금액은 이렇게 갈립니다.

4)를 보시면 법인에 얼마나 무거운 제도인지 보입니다. 2021년부터 법인이나 법인으로 보는 단체에는 기본공제가 적용되지 않습니다. 공시가격 1원부터 과세된다는 뜻이죠.

다만 3)의 예외가 있습니다. 상속세 및 증여세법상 공익법인, 공공주택특별법상 공공주택사업자, 주택조합과 정비사업 시행자, 민간건설임대주택을 2호 이상 보유하면서 정해진 주택만 가지고 계신 임대사업자, 사회적기업과 사회적협동조합, 종중 등은 9억원 공제와 누진세율이 적용됩니다.

여기서 공시가격은 재산세 감면이 반영된 뒤의 금액입니다. 계산식은 주택공시가격에서 주택공시가격에 재산세 감면율을 곱한 금액을 뺀 값이고요.

숫자로 보시면 이렇습니다. 공시가격 20억원 주택에 재산세 25% 감면이 적용되면 종부세 공시가격은 15억원이 됩니다. 여기서 1세대 1주택자는 12억원을 빼고 60%를 곱해 과세표준이 1.8억원, 그 밖의 개인은 9억원을 빼고 60%를 곱해 3.6억원이 됩니다.

(종합부동산세법 제6조 제3항, 제8조, 같은 법 시행령 제2조의4)

세율은 얼마인가요?

7단계 누진세율입니다. 3주택부터 표가 바뀝니다.

즉 정리드리면 3번까지는 같습니다. 4번부터 벌어지기 시작해서 마지막 구간은 2배 가까이 차이가 납니다.

법인은 누진세율이 없습니다. 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율이 적용됩니다. 앞서 말씀드린 공익법인과 공공주택사업자 등만 누진세율을 씁니다.

[사례] 한XX님
보유하고 계시던 주택에 한 채를 더 얹으신 다음 해였습니다. 12월 고지서를 한참 들여다보시다가 공시가격은 작년과 거의 그대로인데 왜 세금만 뛰었느냐고 말씀하셨는데요. 과세표준이 움직인 것이 아니라 세율 적용 주택 수가 셋이 되면서 표 자체가 갈린 경우였습니다.

(종합부동산세법 제9조, 제10조)

세율 적용 주택 수는 어떻게 세나요?

납세의무자 본인이 보유한 주택만 셉니다.

1세대 1주택자를 판단하실 때는 세대 구성원 전체를 보지만, 세율을 적용하실 때의 주택 수는 납세의무자 본인이 보유한 주택으로 한정합니다. 여기가 헷갈리는 지점입니다.

그리고 세율 적용 시 주택 수에서 빠지는 것들이 꽤 많습니다.

• 합산배제 임대주택과 사원용 주택 등
• 상속주택: 상속개시일부터 5년 이내 (지분율 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하면 기간 제한 없음)
• 무허가주택의 부속토지
• 신규주택: 1세대 1주택자가 대체취득해 일시적 2주택이 된 경우로서 취득일부터 3년 이내
• 지방 저가주택: 1세대 1주택자로 보는 분이 가지신 것으로, 공시가격 4억원 이하이면서 비수도권 광역시와 특별자치시가 아닌 지역 등에 소재
• 소형신축주택: 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하고 그 기간 안에 준공된 것, 전용 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원 및 비수도권 3억원 이하, 아파트 제외(도시형 생활주택인 아파트는 인정)
• 준공 후 미분양주택: 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 취득, 전용 85㎡ 이하, 취득가액 7억원 이하, 비수도권 소재

여기에 2026년 1월 1일 이후 취득하신 인구감소지역과 인구감소관심지역 주택도 가액 요건을 갖추면 들어갑니다. 그리고 이 가운데 상속주택과 신규주택, 지방 저가주택, 소형신축주택은 자동으로 빠지는 것이 아닙니다. 그해 9월 16일부터 30일까지 관할세무서에 신청하고 서류를 내셔야 하고요. 상속주택의 단서도 눈여겨보시면 좋은데요. 지분율이 40% 이하이거나 지분에 상당하는 공시가격이 수도권 6억원 이하면 5년이라는 기간 제한이 아예 없습니다. 형제들과 나눠 받으신 경우 대부분 여기 들어옵니다.

[사례] 임 대표님
본인 명의 주택 두 채 외에 공동으로 상속받은 지분이 있어 당연히 3주택 세율을 맞겠거니 하고 계셨습니다. 등기부에 지분이 올라 있는데도 주택 수에서 뺄 수 있느냐고 여쭤보셨는데요. 상속주택은 지분율과 지분 상당 공시가격에 따라 기간 제한 없이 빠지기도 하고, 대신 9월에 신청을 하셔야 합니다.

재산세를 냈는데 또 내는 건가요?

아닙니다. 이중과세는 조정합니다. 이를 공제할 재산세액이라고 하는데요.

같은 주택에 재산세와 종부세가 겹쳐 과세되는 것을 막으려고, 과세표준 금액에 부과된 재산세 상당액을 납부할 종부세액에서 공제합니다.

공시가격 15억원 주택이면 재산세는 주택 전체에 부과되는데 종부세는 9억원 초과분에 대해서만 과세되니, 겹치는 과세표준 3억 6,000만원 부분의 재산세를 빼주는 구조입니다.

다만 실제로 내신 재산세 전액이 빠지지는 않습니다. 종부세 과세표준 금액에 해당하는 재산세만 공제하기 때문이죠. 그리고 순수 재산세액만 공제 대상이라, 재산세와 함께 부과되는 도시지역분과 지역자원시설세, 지방교육세는 공제할 재산세액에서 제외됩니다.

여기에 세부담상한도 걸리는데요. 해당연도 재산세와 종부세 합계액이 직전연도 총세액 상당액의 150%를 넘으면 그 초과분은 부과하지 않습니다. 다만 단일세율이 적용되는 주택 보유 법인은 이 상한이 없고요.

마지막으로 농어촌특별세가 붙습니다. 종부세로 납부하셔야 할 세액의 20%입니다. 고지서 총액이 계산값보다 큰 이유가 이것입니다.