12억 넘지만 1주택 뿐이라면, 양도세는 얼마나 나올까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 한 채만 가지고 계신데 세금이 나온다는 말에 놀라시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 비과세라고만 알고 계셨던 경우가 대부분이고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"평생 한 채 가지고 살았는데, 1주택자도 양도세를 냅니까?"

네 슬프지만 내셔야 합니다. 다만 12억원을 넘는 부분에만 계산해서 내긴 합니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하셔도 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택이시면 초과분에 해당하는 양도차익에 대해 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 전체가 다 걸리는 것은 아니고 일부만 과세된다는 점이 핵심인데요. 오늘은 그 계산 구조를 알려 드리겠습니다.

12억원 초과분은 어떻게 계산하나요?

전체 양도차익에 초과 비율을 곱합니다.

과세대상 양도차익 = 고가주택 전체의 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

숫자로 보시는 게 빠릅니다. 양도가액 15억원, 취득가액 5억원이고 다른 필요경비는 없다고 해보겠습니다.

• 전체 양도차익: 15억원 - 5억원 = 10억원
• 초과 비율: (15억원 - 12억원) ÷ 15억원 = 20%
• 과세대상 양도차익: 10억원 × 20% = 2억원

10억원을 버셨는데 2억원에만 세금이 붙습니다. 나머지 8억원은 비과세로 빠지고요.

표를 보시면 양도가액이 24억원이 되어야 절반이 과세됩니다. 12억원이라는 선이 생각보다 두텁게 막아 준다는 뜻이죠.

이 12억원 기준은 2021년 12월 8일 이후 양도분부터 적용됩니다. 그전에는 9억원이었습니다. 조합원입주권도 실지거래가액이 12억원을 초과하면 똑같이 적용됩니다.

[사례] 배XX님
한 채에서만 오래 사시다 매도를 결정하셨습니다. 1주택에 거주기간도 넉넉하니 세금은 아예 없을 것으로 보고 계셨고요. 평생 이 집 한 채였는데 양도세가 0원 아니냐고 말씀하셨는데요. 고가주택은 전체 차익 가운데 기준을 넘는 몫에 해당하는 부분만 과세되는 구조입니다.

(소득세법 시행령 제160조)

부부 공동명의면 계산이 달라지나요?

이런 경우에는 각자 계산합니다. 다만 12억원은 전체 기준입니다.

부부가 고가주택을 각각 절반씩 공동소유하고 계신 경우로 보겠습니다. 전체 양도가액 15억원, 전체 취득가액 5억원입니다.

• 소유자 1: (15억원 - 5억원) × (15억원 - 12억원) ÷ 15억원 × 1/2 = 1억원
• 소유자 2: 같은 방식으로 1억원

각자 1억원씩 과세대상 양도차익이 나옵니다. 합치면 2억원으로 단독소유일 때와 같고요.

여기서 실무적으로 갈리는 지점은 세율입니다. 각자 1억원씩 나뉘면 누진세율 구간이 낮아지고, 양도소득 기본공제 250만원도 각각 받으십니다. 그래서 총 세액은 단독소유일 때보다 줄어드는 경우가 많습니다.

즉 정리드리면 과세대상 양도차익은 같아도 세금은 달라질 수 있습니다.

[사례] 황XX님
부부가 지분을 절반씩 나눠 아파트 한 채를 갖고 계셨습니다. 공동명의니 비과세 기준을 두 분이 각각 적용받는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 그 기준은 주택 전체 양도가액을 놓고 판단하는 것이라 2배로 늘어나지는 않습니다. 다만 과세되는 차익을 지분대로 나눠 계산하니 누진세율과 기본공제에서는 유리해질 수 있었습니다.

장기보유특별공제는 어떻게 되나요?

장특공은 과세대상 양도차익에만 적용합니다.

12억원 초과분에 해당하는 양도차익을 뽑은 다음, 거기에 장기보유특별공제율을 곱합니다. 1세대 1주택이시고 거주기간이 2년 이상이시면 보유기간과 거주기간을 각각 세는 표2가 적용되고요.

• 보유 10년, 거주 10년: 40% + 40%로 80%
• 보유 10년, 거주 3년: 40% + 12%로 52%
• 보유 5년, 거주 5년: 20% + 20%로 40%
• 보유 3년, 거주 2년 이상 3년 미만: 12% + 8%로 20%

앞의 국세청 책자 계산례로 이어 보겠습니다. 과세대상 양도차익 2억원에 보유와 거주 각 10년으로 80% 공제를 받으시면, 양도소득금액은 4,000만원이 됩니다. 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 3,750만원이고요.

15억원에 파셔서 10억원을 버셨는데 과세표준이 3,750만원까지 내려가는 구조입니다. 오래 살수록 세금이 급격히 줄어드는 이유가 여기 있습니다.

반대로 거주를 안 하셨다면 표1이 적용되어 15년에 30%가 상한입니다. 같은 2억원에 30%면 공제가 6,000만원뿐이라 과세표준이 1억 3,750만원이 됩니다. 차이가 큽니다.

부담부증여로 넘기면 어떻게 되나요?

채무 부분은 양도로, 나머지는 증여로 봅니다.

주택을 증여하시면서 그 주택에 담보된 채무(전세보증금이나 대출금)를 수증자가 인수하는 경우, 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분은 사실상 유상으로 이전되는 것으로 봅니다. 그래서 양도자에게는 양도소득세를, 채무를 제외한 부분에는 수증자에게 증여세를 매깁니다.

계산은 비율로 나눕니다.

• 양도가액 = 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액 × (채무액 ÷ 증여가액)
• 취득가액 = 소득세법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액 × (채무액 ÷ 증여가액)

사례로 보시겠습니다. 증여 당시 주택가액(개별주택 공시가격)이 5억원, 수증자가 인수한 전세보증금이 3억원, 당초 취득 시 기준시가가 1억원인 경우입니다.

• 부담부증여 양도가액: 5억원 × (3억원 ÷ 5억원) = 3억원
• 부담부증여 취득가액: 1억원 × (3억원 ÷ 5억원) = 6,000만원
• 양도차익: 3억원 - 6,000만원 = 2억 4,000만원
• 증여세 과세가액: 5억원 - 3억원 = 2억원

한 건의 거래에서 양도소득세와 증여세가 동시에 나오는 구조입니다. 증여세 쪽에서 채무를 어디까지 빼주는지는 부담부증여, 왜 양도소득세를 또 내야 할까?에 정리해 두었습니다. 다만 양도가액을 임대료 등의 환산가액처럼 기준시가로 산정하신 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정합니다.