상생임대주택, 거주 안 해도 비과세받는다고?

저희 세무회계 메이드에 세를 놓고 계신 1주택자분들이 찾아주시는데요. 거주요건 때문에 들어가 살아야 하나 고민하시다 오십니다. 그때 이렇게 물어보십니다.

"세입자를 내보내고 2년을 들어가 살아야 비과세가 되는 겁니까?"

그 방법 말고도 길이 있습니다. 임대료를 덜 올리시면 됩니다.

상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례는 임대료 인상을 자제하신 임대인에게 거주요건을 면제해 주는 제도입니다. 2021년에 신설되어 지금은 2026년 12월 31일까지 연장되어 있고요. 오늘은 요건과 혜택을 정리하겠습니다.

무슨 요건을 갖춰야 하나요?

결론부터 말씀드리면 4가지를 순서대로 채우셔야 합니다.

• 주택을 취득하신 후 해당 주택에 대하여 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결할 것
• 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
• 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시할 것
• 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

상생임대차계약이란 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 말합니다.

첫 번째 항목의 순서가 중요합니다. 주택을 취득하신 다음에 체결한 계약이어야 직전임대차계약이 됩니다. 주택법에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하시는 경우, 그 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않습니다.

2번째 항목의 1년 6개월도 놓치기 쉽습니다. 통상의 2년 계약이면 문제가 없지만, 중간에 세입자가 일찍 나가시면 이 기간을 못 채우실 수 있습니다.

기간을 합쳐 세는 규칙도 있습니다. 직전임대차계약 요건을 충족한 종전 임대차계약을 변경하시는 경우에는 직전임대차계약에 해당합니다. 다만 요건을 충족하지 못한 종전 계약을 해지하고 새로 체결하신 계약은 해당하지 않습니다.

[사례] 신XX님
아파트를 두 채 갖고 계실 때 그중 한 채의 임대차를 갱신하며 임대료를 조금만 올리셨습니다. 그때 2주택자였으니 특례는 이미 물 건너갔다고 보고 계셨고요. 계약할 때 2주택이었는데 대상이 되겠느냐고 여쭤보셨습니다. 임대를 시작하신 시점과 무관하게, 양도하실 때 1주택 요건을 갖추셨는지를 보는 구조였습니다.

(소득세법 시행령 제155조의3)

무엇이 면제되나요?

즉 정리드리면 거주요건 세 자리가 한꺼번에 면제됩니다.

1)을 보시면 대상이 크게 넓어졌습니다. 임대개시 시점에 다주택자셔도 나중에 1주택자로 전환할 계획이 있으시면 혜택이 적용됩니다.

3)과 4)가 실질적인 내용입니다. 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 2년 거주요건이 면제되고, 장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례를 적용하실 때의 2년 거주요건도 면제됩니다. 여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위한 2년 거주요건까지 면제됩니다.

적용 대상 주택의 범위도 넓습니다. 1주택만이 아니라 일시적 2주택, 일시적 1주택과 1조합원입주권, 일시적 1주택과 1분양권을 보유하신 경우도 포함됩니다.

[사례] 백XX님
세입자 계약 만료를 앞두고 계셨는데 그 집에 한 번도 살아 보신 적이 없었습니다. 비과세를 받으려면 결국 들어가 2년을 살아야 하는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 직전 임대차는 이미 2년을 넘겼고 새 계약의 임대료를 5% 안에서 올리면 요건이 잡히는 상황이었습니다. 실거주 없이 거주요건을 면제받는 길이 열려 있었습니다.

공제율까지 다 주는 건가요?

아닙니다. 거주요건만 면제되고 공제율은 별개입니다.

여기가 가장 많이 오해하시는 대목입니다. 상생임대주택으로 장기보유특별공제 거주요건 2년이 면제되면 공제율까지 거주한 것으로 쳐주는 것으로 여기시는 경우가 있는데요.

국세청은 아니라고 답하고 있습니다. 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 거주요건 2년이 면제될 뿐이고, 공제율까지 인정되는 것은 아닙니다.

숫자로 보시면 이렇습니다. 전혀 거주하지 않으시고 10년 이상 보유만 하신 경우, 보유기간 공제 40%만 적용되어 장기보유특별공제율은 40%입니다. 거주기간 공제 40%는 붙지 않습니다.

그래도 40%는 큽니다. 상생임대 특례가 없었다면 표1이 적용되어 10년에 20%였을 텐데, 표2로 들어가면서 40%가 되는 것이니 2배입니다.

말씀드리고 싶은 것은, 이 제도가 비과세 문턱을 넘게 해주는 장치이지 실거주만큼의 공제를 주는 장치는 아니라는 점입니다.

상속으로 이어받은 경우는요?

기간을 합산해 줍니다.

피상속인께서 직전임대차계약을 체결하고 임대기간이 개시된 후에 사망하셔서, 그 임대차계약을 동일 세대원인 상속인이 승계하시는 경우입니다. 피상속인과 상속인의 임대기간을 합산해서 상생임대차계약 요건을 충족하시면 해당 임대차계약을 직전임대차계약으로 봅니다.

• 직전임대차계약 1년 6개월은 피상속인과 상속인의 기간을 합산
• 다만 동일 세대원인 상속인이어야 함
• 임대차계약을 승계하신 사실이 확인되어야 함
• 상생임대차계약 2년도 이어서 채우실 수 있음

이 해석은 2025년 9월 4일에 나온 비교적 최근 내용입니다. 상속으로 임대 관계가 끊긴다고 보지 않는다는 뜻이죠.