자금조달계획서를 내야 하는 집, 금액 기준 정리

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 계약을 마치고 나서야 자금조달계획서 이야기를 처음 들으셨다는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 중개사무소에서 서류를 요청받고 당황하시는 경우가 대부분이고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"제 돈으로 사는 건데 왜 출처를 다 적어서 내야 하나요?"

내셔야 합니다. 그리고 이 서류가 나중에 세무서로 넘어갑니다.

부동산 거래신고를 받은 신고관청은 신고 내용의 적정성을 검증하고, 그 결과를 관할 세무관서장에게 통보합니다. 계획서 자체도 국세청 등 관계기관에 통보되어 조사 시 참고자료로 쓰이고요. 그러니 이 서류는 국토교통부에 내는 서류이면서 동시에 세무서로 가는 서류입니다. 오늘은 누가 언제 무엇을 내야 하는지 정리하겠습니다.

누가 자금조달계획서를 내야 하나요?

결론부터 말씀드리면 규제지역은 전부, 비규제지역은 6억원부터입니다.

3)을 보시면 법인은 예외가 없습니다. 지방의 1억원짜리 주택을 법인 명의로 사셔도 자금조달계획서를 내셔야 합니다.

여기에 한 겹이 더 있습니다. 투기과열지구에 있는 주택을 매수하시거나, 토지거래허가를 받아 허가구역의 주택을 매수하신 경우에는 계획서에 적은 자금에 대한 증빙서류까지 첨부하셔야 합니다. 법인과 개인을 구분하지 않습니다.

즉 정리드리면 투기과열지구는 계획서와 증빙 둘 다, 조정대상지역은 계획서만, 비규제지역은 6억원 이상일 때만 계획서라고 보시면 됩니다.

[사례] 문XX님
계약금을 치르신 뒤 중개사무소에서 계획서와 증빙을 준비해 달라는 연락을 받고 오셨습니다. 예금과 대출, 전세보증금 반환액으로 잔금을 맞춰 두셨는데 전부 본인 돈과 대출인데 왜 예금잔액증명서까지 내야 하느냐고 말씀하셨는데요. 규제지역 주택은 거래가격과 상관없이 대상이고, 투기과열지구라면 증빙까지 함께 냅니다.

(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 제1항 및 별표 1 제2호 나목, 제3호, 제3호의2)

증빙서류는 무엇을 내나요?

자금 항목마다 정해진 서류가 다릅니다.

• 금융기관 예금액: 예금잔액증명서
• 주식, 채권, 가상화폐 매각대금: 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서
• 증여나 상속: 증여세와 상속세 신고서, 납세증명서
• 현금 등 기타: 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증, 외국환신고필증 등 소득 증빙서류
• 부동산 처분대금: 부동산 매매계약서, 부동산 임대차계약서
• 금융기관 대출액: 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서
• 취득주택의 임대보증금: 부동산 임대차계약서
• 회사지원금이나 사채 등 그 밖의 차입금: 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류

예를 들면 이렇습니다. 10억원짜리 주택을 예금 3억원, 대출 3억원, 부동산 처분대금 4억원으로 사시는 경우에는 예금잔액증명서와 금융거래확인서, 부동산 매매계약서 3가지를 내시면 됩니다.

다른 예로, 11억원짜리 주택을 예금 4억원, 주식 매각대금 1억원, 증여 3억원, 임대보증금 3억원으로 사시는 경우라면 예금잔액증명서와 주식거래내역서, 증여세 신고서, 부동산 임대차계약서 4가지가 됩니다.

3번째 줄이 자주 걸리는 자리입니다. 증여로 자금을 마련하셨다면 증여세 신고서를 내셔야 하는데, 신고를 아직 안 하셨다면 그 자리에서 드러납니다.

[사례] 배XX님
부모님께 빌린 돈을 그 밖의 차입금으로 적고 차용증만 붙이면 되겠거니 하고 계셨습니다. 이자를 언제 드릴지도, 언제 갚을지도 정해 두지 않으신 상태였는데요. 계획서에 차입이라고 적었다고 세법에서 차입으로 확정되지 않고, 송금 내역과 이자, 상환 능력을 함께 봅니다.

안 내면 어떻게 되나요?

과태료도 문제지만 등기가 안 넘어갑니다.

자금조달계획서나 증빙자료를 제출하지 않으시면 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 그리고 실거래신고필증이 발급되지 않아 소유권이전 등기가 불가능해집니다.

거래신고 자체를 늦게 하시거나 안 하신 경우의 과태료는 이렇게 갈립니다.

거래가격을 거짓으로 신고하시면 액수가 완전히 달라집니다. 실제 거래가격과 신고가격의 차이가 10% 미만이면 실제 거래가격의 2%, 차이가 50% 이상이면 10%입니다. 10억원짜리 집이면 1억원이 과태료로 나온다는 뜻이죠.

다운계약을 권하는 이야기를 아직도 듣게 되는데요. 실무에서는 추천드리지 않습니다.

(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제20조)

신고 자체는 언제까지 하나요?

계약일부터 30일 이내입니다. 해제하실 때도 30일입니다.

부동산(분양권과 입주권 포함)을 거래하는 매수인과 매도인은 매매계약을 체결하셨을 경우 계약일부터 30일 이내에 부동산 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 공동으로 신고하셔야 합니다. 공인중개사법에 따라 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사의 중개거래라면 그 중개사가 신고합니다.

다만 거래당사자 중 한쪽이 신고를 거부하면 단독으로 신고하실 수 있습니다.

• 거래신고: 계약체결일부터 30일 이내
• 해제, 무효, 취소 신고: 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내
• 신고 방법: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 소재지 관할 시군구청 방문
• 법인은 법인 주택거래계약 신고서를 추가로 제출 (매도와 매수 모두)

법인 주택거래계약 신고서에는 거래 상대방이 그 법인의 임원인지, 법인 임원과 친족관계가 있는지, 주택 취득 목적이 무엇인지를 적습니다. 특수관계 거래를 걸러내려는 서식이라 성의 없이 쓰시면 곤란해집니다.