양도세

주택을 법인에 넘기면 양도세 절세 가능할까

작성 강재남 세무사게시 2026.09.12

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본 글은 외부 마케팅 대행 업체가 작성한 글이 아닌, 세무회계 메이드 강재남 대표 세무사가 다양한 실무 경험과 노하우를 바탕으로 직접 작성한 글입니다

임대 규모가 커지면서 개인 종합소득세 부담이 무거워지면, 자연스럽게 법인 이야기가 나옵니다. 저희를 찾아오시는 분들 중에도 보유 주택을 신설 법인에 현물출자해서 법인 명의로 관리하고 싶다는 분들이 계신데요.

"사업용 자산을 법인으로 옮기는 것이니 이월과세로 양도세 없이 넘길 수 있는 것 아닌가요?"

결론부터 말씀드리면 주택은 안 됩니다. 조문에 아예 제외한다고 적혀 있어서 다툴 여지 자체가 없습니다.

오늘은 왜 막혀 있는지, 그리고 그대로 진행했을 때 세목별로 무엇이 따라오는지 정리하겠습니다.

법인전환 이월과세에서 주택은 왜 빠지나요?

조문에 명문으로 제외되어 있기 때문입니다. 조세특례제한법 제32조 제1항은 사업용고정자산을 현물출자하거나 사업 양도양수 방법으로 법인전환하면 이월과세를 적용받을 수 있다고 하면서, 단서에서 해당 자산이 주택이거나 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 제외한다고 못 박고 있습니다.

즉 사업용고정자산에 해당하는지를 다툴 여지가 없는 절대적 배제 규정인 것이죠.

그 주택이 실제로 주택임대사업에 쓰이던 자산이었어도, 상법상 검사인 조사와 감정 절차를 정식으로 밟은 적법한 현물출자였어도 결론은 같습니다. 분양권과 조합원입주권도 함께 빠집니다.

이 단서는 2020년 12월 29일 개정으로 들어왔습니다. 같은 시기에 도입된 법인 주택 취득세 중과, 법인 보유주택 종부세 중과와 같은 흐름 위에 있는 조항이죠.

법인을 이용한 주택 취득과 보유를 조이겠다는 정책 목적이 분명하기 때문에, 개별 사정으로 완화될 성질의 규정이 아닙니다.

[사례] 문 대표님
임대주택을 법인으로 옮기는 구조를 검토하러 오셨습니다. 주택을 현물출자하고 양도세는 이월과세로 미루면 된다고 보고 계셨고요. 임대사업에 실제로 쓰던 자산인데 주택이라는 이유만으로 안 되느냐고 말씀하셨는데요. 조문이 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리를 명시적으로 빼 두었습니다.

(조세특례제한법 제32조 제1항 단서, 2020.12.29. 신설)

그러면 출자할 때 양도세가 바로 나오나요?

네, 전액 즉시 과세됩니다. 현물출자는 대가로 주식을 받는 유상양도이므로 소득세법상 양도에 해당하고, 시가를 기준으로 양도차익을 계산합니다.

돈이 오가지 않았는데 세금이 나온다는 점에서 많이들 당황하시는 지점입니다. 세법에서는 같은 날 양도와 취득이 함께 일어난 것으로 보거든요.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 주택이라면 그 범위에서는 과세되지 않지만, 고가주택 기준인 12억원을 넘는 부분은 안분해서 과세됩니다.

여기서 한 가지 더 보셔야 할 것이 있습니다. 대표와 신설법인은 특수관계인이라, 출자가액을 시가보다 낮게 잡으면 부당행위계산부인으로 시가에 맞춰 다시 계산됩니다.

감정가액을 쓰더라도 그것이 세법상 시가로 인정되는 범위인지 미리 확인하셔야 합니다.

[사례] 홍XX님
보유하시던 주택을 신설 법인에 현물출자하고 그 대가로 주식을 받으셨습니다. 현금이 오간 적이 없어 세금도 나중 일이라고 보셨고요. 돈을 받은 게 아니라 주식을 받은 것뿐인데 이것도 양도냐고 말씀하셨는데요. 현물출자도 재산을 넘기고 대가를 받는 유상거래라 그 시점에 양도세가 계산됩니다.

(소득세법 제88조 제1호, 제89조 제1항 제3호)

법인이 받는 쪽에서는 세금이 없나요?

취득세가 기다리고 있습니다. 현물출자도 지방세법상 취득에 해당하고, 법인이 주택을 유상취득하면 중과세율이 적용됩니다.

단계	세목	개인 명의로 둘 때	법인으로 옮길 때
1) 이전 시점	양도소득세	발생하지 않음	시가 기준으로 즉시 과세
2) 이전 시점	취득세	해당 없음	주택 유상취득 중과 약 12%
3) 보유 기간	종합부동산세	기본공제와 세부담상한 적용	기본공제 없이 상위 구간 세율
4) 보유 기간	법인세	해당 없음	업무무관자산이면 지급이자 손금불산입

여기에 대도시 안에서 법인을 설립하면서 취득하는 경우라면 대도시 중과와 겹칠 여지도 있습니다. 취득 전에 중과 제외 업종에 해당하는지 먼저 확인하셔야 합니다.

(지방세법 제6조 제1호, 제13조의2 제1항 제1호)

여기까지 읽고 “내 경우는 어느 쪽이지?” 싶으시다면, 상황을 그대로 카카오톡으로 보내주세요. 대표 세무사, 공인회계사가 직접 확인해 답변드립니다.

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보유 단계는 어떻게 달라지나요?

매년 부담이 반복됩니다. 법인이 보유한 주택은 종합부동산세에서 기본공제를 받지 못하고, 세부담상한도 적용되지 않습니다.

개인이라면 공시가격에서 기본공제를 빼고 시작하지만 법인은 첫 원부터 과세표준에 들어갑니다. 세율도 상위 구간이 그대로 적용되고요.

주의할 점은 이 부담이 한 번으로 끝나지 않는다는 것입니다. 보유하는 동안 매년 발생하므로, 이전 시점의 세금만 비교하시면 판단이 틀어집니다.

실행 전에 확인하실 것

해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 고가주택 기준을 넘는지
시가를 어떻게 잡을지, 감정가액이 세법상 시가로 인정되는 범위인지
특수관계인 사이의 거래로 부당행위계산부인이 걸릴 여지가 있는지
법인의 취득세 중과 제외 업종에 해당하는지
보유 기간 전체의 종합부동산세를 연 단위로 계산해 보셨는지
국민주택규모 이하 공급에 해당해 부가가치세가 면세되는지

특히 2번째 항목이 실무에서 자주 문제가 됩니다. 시가보다 낮게 잡으면 부당행위계산부인으로 재계산되고, 높게 잡으면 법인 쪽에서 고가매입 문제가 생기기 때문입니다.

자주 묻는 질문

상가나 공장은 이월과세가 되나요?

네, 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리만 빠져 있습니다. 상가나 공장, 사무실 같은 사업용고정자산은 요건을 갖추면 이월과세를 적용받으실 수 있습니다. 다만 신설법인의 자본금 요건과 5년 사후관리 요건이 함께 걸리니 그 부분도 미리 확인하셔야 합니다.

이미 현물출자를 해 버렸는데 되돌릴 수 있나요?

아니오 현물출자를 되돌리는 것은 다시 한 번의 양도가 됩니다. 원상회복이 아니라 새로운 거래로 보아 세금이 또 계산되는 구조입니다. 그래서 이 검토는 자금집행 전에 끝내 두시는 것이 좋습니다.

법인으로 옮기면 종합소득세는 확실히 줄어드나요?

임대소득에 붙는 세율만 보면 법인세율이 낮은 것이 맞습니다. 다만 법인에 쌓인 돈을 대표 개인이 가져오려면 급여나 배당으로 다시 소득세를 내야 합니다. 이전 시점의 양도세와 취득세, 보유 기간의 종부세까지 합쳐서 비교해 보셔야 실제 유불리가 나옵니다.

이 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 실제 적용은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 참고: 국세청(nts.go.kr), 국가법령정보센터(law.go.kr)

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법인전환 이월과세에서 주택은 왜 빠지나요?

그러면 출자할 때 양도세가 바로 나오나요?

법인이 받는 쪽에서는 세금이 없나요?

보유 단계는 어떻게 달라지나요?

실행 전에 확인하실 것

자주 묻는 질문

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