상속받아서 2주택이 되었는데 세금에 영향이 있나요

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 부모님 집을 물려받아 갑자기 2주택이 되신 분들을 종종 뵙게 됩니다. 원치 않게 늘어난 집 때문에 살던 집까지 세금을 물게 될까 걱정하시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"어머니 집을 받은 것뿐인데, 제가 30년 산 집을 팔면 세금을 내야 하나요?"

내지 않으셔도 됩니다. 그리고 여기에는 기한도 없습니다.

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 계신 1세대가 보유기간 등 비과세 요건을 충족해 일반주택을 양도하시면, 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 오늘은 그 범위와 함정을 정리하겠습니다.

어떤 주택이 상속주택인가요?

혹시라도 피상속인(고인)이 여러 채를 남기셨다면 순서가 정해져 있습니다.

상속주택으로 인정되는 것은 조합원입주권이나 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 포함됩니다. 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유하셨다면 아래 순서에 따른 1주택만 상속주택이 됩니다.

4순위에서 기준시가까지 같으면 상속인이 선택하는 1주택입니다.

상속받은 1주택이 재개발이나 재건축, 소규모주택정비사업 등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우에도, 피상속인이 사망 당시 2개 이상의 주택을 소유한 것으로 보아 위 순서를 적용합니다. 2020년 2월 11일 시행령 개정으로 들어온 내용입니다.

여기에 조건이 하나 더 붙습니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는, 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 분이 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택을 보유하게 된 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택이어야 합니다.

[사례] 손XX님
아버지가 집 두 채를 남기셨고 본인도 이미 한 채를 갖고 계셨습니다. 형제분들과 협의분할을 준비하시며 어느 집을 받아도 상속주택 특례는 같지 않으냐고 말씀하셨는데요. 여러 채를 남기신 경우에는 법이 정한 순서에 따라 한 채만 상속주택이 됩니다. 나머지를 받으시면 일반주택으로 계산될 수 있었습니다.

(소득세법 시행령 제155조 제2항, 제3항)

일반주택은 아무 집이나 되나요?

아닙니다. 2가지 규칙이 붙습니다.

• 상속개시 당시 보유한 주택 (상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)
• 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택은 일반주택에서 제외

2번째 줄이 실무에서 상당히 아프게 다가오는데요. 어머니께서 돌아가시기 1년 전에 미리 증여해 주신 집이 있다면, 그 집은 일반주택으로 인정되지 않습니다. 증여받은 조합원입주권이나 분양권으로 취득한 신축주택도 마찬가지고요.

미리 증여하는 방식으로 상속주택 특례를 두 번 쓰는 것을 막으려고 둔 조항입니다.

즉 정리드리면 상속개시 당시에 이미 가지고 계셨던 집이어야 합니다. 상속 직전에 받으신 집은 여기서 빠집니다.

[사례] 권XX님
한집에서 오래 사시다 어머니가 돌아가시며 집을 한 채 더 받으셨습니다. 뜻하지 않게 2주택이 되자 매도계획을 미뤄야 하나 고민하셨고요. 투자하려고 산 것도 아닌데 다주택자로 세금을 내야 하느냐고 말씀하셨는데요. 상속개시 당시부터 갖고 계시던 집이라 상속주택을 빼고 비과세를 검토할 수 있었습니다.

형제들과 나눠 받으면 누구 집인가요?

이런 경우에는 지분이 가장 큰 분의 소유주택으로 봅니다.

공동상속주택은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말합니다. 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하실 때, 그 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 봅니다.

상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상이면 순서가 있습니다. 그 2명 이상 중에서 해당 주택에 거주하는 분, 그다음 최연장자 순서로 공동상속주택을 소유하는 것으로 봅니다.

여기서 실무적으로 중요한 해석이 몇 가지 있습니다.

• 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 합니다
• 상속개시일 이후에 다른 상속인의 지분을 증여 등으로 취득해 당초 공동상속지분이 변경되어도, 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않습니다
• 공동상속주택 소수지분을 상속받은 뒤 다른 공동상속인에게서 상속과 다른 원인으로 지분을 취득해 단독으로 소유하게 되어도 이 특례가 적용됩니다

2번째 줄이 은근히 큽니다. 나중에 형제 지분을 넘겨받으셔도 그때 집을 새로 산 것으로 보지 않습니다.

시골집을 상속받으면 더 유리한가요?

네 혹시라도 농어촌 상속주택이면 훨씬 유리합니다.

두 요건을 모두 충족하는 농어촌 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 계신 1세대가 일반주택을 양도하시면, 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용합니다.

• 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주하고 상속인이 상속받은 주택일 것
• 수도권 밖의 지역 중 읍 지역(도시지역 안의 지역은 제외) 또는 면 지역에 소재할 것

여기가 일반 상속주택 특례와 결정적으로 다릅니다. 농어촌 상속주택의 경우에는 상속인이 일반주택을 계속하여 취득하고 양도하셔도 비과세를 적용받으실 수 있습니다.

일반 상속주택 특례는 상속개시 당시 보유하던 일반주택 한 채에만 적용되는데, 농어촌 상속주택은 그 제한이 없다는 뜻이죠. 시골집 한 채가 남아 있는 상태에서 도시 집을 계속 갈아타셔도 매번 비과세가 열립니다.