장기보유특별공제 80% 쉽고 빠르게 끝내기

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 오래 보유하신 집을 파시면서 공제를 얼마나 받는지 물으러 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 보유기간만 세어 오시는 경우가 대부분이고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"15년 가지고 있었으니 공제는 최대치로 받는 거 맞죠?"

15년이면 표에서는 30%입니다. 다만 사셨던 집이면 이야기가 다릅니다.

아시는 분은 아시겠지만 장기보유특별공제는 표가 2개입니다. 일반적인 경우에 쓰는 표1은 15년에 30%가 상한인데, 1세대 1주택에 쓰는 표2는 10년에 80%까지 올라갑니다. 2배가 훌쩍 넘는 차이인데요. 오늘은 이 두 표가 어디서 어떻게 달라지는지 정리하겠습니다.

표가 두 개라는 게 무슨 말인가요?

그 말은, 일반 표와 1세대 1주택 표가 따로 있다는 얘기입니다.

주택과 조합원입주권을 3년 이상 보유하고 양도하시는 경우 양도차익에 보유기간 또는 거주기간별 공제율을 곱해서 공제액을 계산합니다.

표1은 3년에 6%로 시작해서 1년마다 2%p씩 올라가고 15년에 30%로 멈춥니다. 4년 8%, 6년 12%, 8년 16%처럼 중간값도 규칙적으로 채워집니다.

1세대 1주택이시고 거주기간이 2년 이상이시면 표2가 적용됩니다. 여기는 보유기간과 거주기간을 각각 세서 더합니다.

보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)이신 경우에는 합계 20%가 적용됩니다.

즉 정리드리면 표2를 사용받으려면 거주를 하셔야 가능합니다. 거주 없이 보유만 하신 1세대 1주택은 표1로 계산됩니다.

[사례] 안XX님
한 채를 15년 넘게 갖고 계셨고 그중 12년 넘게 직접 사셨습니다. 15년이면 일반 표에서 30%가 끝인 줄 알고 계셨고요. 더 받을 수 있느냐고 말씀하셨는데요. 1세대 1주택 요건과 거주기간을 채우시면 보유와 거주를 각각 세는 표를 검토할 수 있고, 고가주택 과세분에 최대 80%까지 열립니다.

(소득세법 제95조)

아예 못 받는 경우도 있나요?

네 5가지가 배제됩니다.

• 미등기 양도주택
• 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우
• 국외에 있는 주택
• 보유기간이 3년 미만인 주택
• 조합원으로부터 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우

2번째 줄에 단서가 붙습니다. 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하시는 경우에는 중과가 한시적으로 배제되어 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 열립니다.

5번째 줄도 눈여겨보셔야 하는데요. 조합원입주권이라도 원조합원이신 경우와 승계조합원이신 경우가 다릅니다. 조합원으로부터 취득하신 입주권은 공제가 아예 없습니다.

원조합원이시라면 관리처분계획인가 및 사업시행계획인가 전의 토지분 또는 건물분 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용합니다. 인가 후에 붙은 차익은 빠진다는 뜻이죠.

상속받은 집은 언제부터 세나요?

공제용 보유기간과 세율용 보유기간이 다릅니다. 여기가 가장 많이 헷갈리는 자리입니다.

2)를 보시면 상속주택은 두 기준이 갈라집니다. 장기보유특별공제는 상속개시일부터 세지만, 세율을 판단하실 때는 돌아가신 분이 사신 날부터 셉니다.

그래서 상속받은 지 1년이 안 된 집을 파셔도, 피상속인께서 오래 보유하셨다면 단기 양도세율 70%가 아니라 기본세율이 적용될 여지가 있습니다. 반대로 장기보유특별공제는 상속개시일부터라 거의 못 받고요.

3)의 이월과세는 두 기준이 같습니다. 소득세법 제97조의2가 적용되는 경우에는 증여자가 취득한 날부터 양도일까지로 통일해서 셉니다.

말씀드리고 싶은 것은, 이 차이 때문에 상속주택의 양도 시기를 계산하실 때 두 개의 시계를 동시에 보셔야 한다는 점입니다. 상세한 부분은 저희 전문가의 검토가 필요합니다.

[사례] 유XX님
아버지가 20년 넘게 갖고 계시던 집을 물려받고 1년 만에 파시려 했습니다. 아버지 보유기간이 기니 공제도 최대치로 받는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 세율을 볼 때는 피상속인 취득일부터 이어 세지만, 장기보유특별공제의 보유기간은 원칙적으로 상속개시일부터 다시 셉니다. 같은 양도세 안에서 시계가 둘로 갈리는 자리입니다.

잔금 전에 용도를 바꾸면 공제가 달라지나요?

공제는 ‘계약일 현재 상태’로 판정합니다.

계약일 현재 주택이었는데 계약 당사자 사이의 약정으로 잔금일에는 다른 용도로 변경된 경우가 있습니다. 이때 1세대 1주택 고가주택에 대한 고율의 장기보유특별공제, 그러니까 표2를 적용하실 때는 계약일 현재 상태에 따라 판정합니다.

• 계약일에 주택이었으면 표2 적용 가능
• 잔금일에 상가로 바뀌어 있어도 판정은 계약일 기준
• 이 기준은 2025년 2월 28일 이후 매매계약분에 적용
• 1세대 1주택 비과세 판정도 같은 기준을 씁니다

이 규칙은 2022년 10월 21일부터 2025년 2월 27일까지는 양도일 기준이었습니다. 그 사이에 계약하신 건이 있으시면 결론이 반대로 나올 수 있으니 계약일부터 확인하셔야 합니다.