임대주택 6년 넘기면 장기보유공제는 어떻게 될까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 임대주택을 언제 처분할지 저울질하시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 의무기간은 끝났는데 더 들고 있어야 하나 고민하시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"의무기간은 채웠는데, 더 갖고 있으면 세금이 더 줄어드나요?"

정답은? 네 줄어들 수 있습니다. 6년부터 해마다 2%p씩 더 붙습니다.

장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례는 보유기간별 공제율에 임대기간에 따른 추가공제율을 얹어 주는 제도입니다. 여기에 2018년까지 등록하신 분들에게는 임대기간분 양도세를 전액 감면하는 별도의 조항도 있고요. 오늘은 두 제도를 정리하겠습니다.

추가공제율이 얼마나 되나요?

추가공제율은 6년부터 시작해서 10년에 10%p입니다.

거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택과 민간매입임대주택, 공공건설임대주택과 공공매입임대주택을 소득세법 시행령상 장기임대주택으로 6년 이상 임대한 후 양도하시는 경우입니다. 보유기간별 공제율(연 2%, 최대 30%)에 임대기간에 따른 추가공제율(연 2%, 최대 10%)을 더합니다.

보유 15년에 임대 10년이시면 보유기간 공제 30%에 추가공제 10%를 더해 40%가 됩니다. 일반 표1의 상한인 30%보다 10%p가 더 붙는 셈이죠.

임대기간 계산은 다른 임대 특례와 같습니다. 임대를 개시한 날부터 세고, 상속인이 피상속인의 임대주택을 이어받아 임대하시면 기간을 합산하며, 기존 임차인 퇴거일부터 다음 임차인 입주일까지 3개월 이내의 기간은 임대기간에 넣습니다.

사업자등록과 임대사업자등록을 하거나 공공주택사업자로 지정되어 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

(조세특례제한법 제97조의4)

자동말소되면 기간을 어디까지 세나요?

기간은 자동말소일까지 세게 됩니다.

장기임대주택이 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우, 그 자동말소된 장기임대주택을 양도하실 때는 추가공제율 적용을 위한 임대기간을 임대개시일부터 자동말소일까지의 기간으로 산정한다는 해석이 있습니다.

즉 정리드리면 말소 이후에 계속 세를 놓고 계셔도 그 기간은 세어지지 않습니다. 말소일에 시계가 멈춘다는 뜻이죠.

그래서 자동말소가 임박한 물건이라면 말소 시점의 임대기간이 몇 년인지가 공제율을 정합니다. 9년 11개월에 말소되면 8%, 10년을 넘겨 말소되면 10%가 되니 몇 달 차이로 갈립니다.

이 특례는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 대상으로 합니다. 등록 유형에 따라 적용 여부가 갈리니 등록증부터 확인하셔야 합니다

[사례] 송XX님
등록 당시의 의무임대기간을 다 채우시고 매도를 저울질하고 계셨습니다. 의무기간이 끝났으니 지금 팔든 몇 해 뒤에 팔든 같지 않으냐고 말씀하셨는데요. 추가공제는 임대기간이 길어질수록 공제율이 올라가는 구조입니다. 다만 자동말소된 주택이라면 말소 뒤 기간은 더해 주지 않을 수 있어 등록유형부터 확인해야 했습니다.

양도세를 아예 안 내는 길도 있나요?

있습니다. 2018년까지 등록하신 경우입니다.

거주자가 요건을 모두 갖춘 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 양도하시면, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세 전액에 상당하는 세액을 감면합니다.

요건은 5가지입니다.

• 2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택 및 공공매입임대주택을 취득하고 취득일부터 3개월 이내에 등록할 것
• 장기일반민간임대주택 등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도할 것
• 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
• 국민주택 규모 이하의 주택일 것
• 임대개시일 당시 기준시가 합계액이 6억원(수도권 밖은 3억원)을 초과하지 않을 것

첫 번째 항목의 2018년 12월 31일까지에는 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하신 경우도 포함됩니다. 분양권을 승계취득하시고 아파트가 완공된 후 3개월 이내에 등록하신 경우도 대상이라는 해석이 있습니다.

2번째 항목의 10년은 계속하여 임대하셔야 합니다. 계속 임대하는 것으로 보는 경우도 정해져 있습니다. 기존 임차인 퇴거일부터 다음 임차인이 주민등록을 이전하는 날까지 6개월 이내의 기간, 협의매수나 수용으로 임대할 수 없는 경우의 해당 기간, 재개발과 재건축, 소규모주택정비사업, 리모델링으로 임대할 수 없는 경우의 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간입니다.

[사례] 전XX님
취득 직후 등록하신 소형 임대주택을 오래 임대하실 계획이었습니다. 처음에는 장기보유특별공제에 추가공제를 얹는 것만 보고 계셨고요. 추가공제와 감면을 둘 다 받는 게 아니라 하나만 고르는 것이냐고 여쭤보셨습니다. 취득시기와 등록시점, 규모와 기준시가에 따라 감면 쪽이 열릴 수 있어 두 갈래를 각각 계산했습니다.

감면액은 어떻게 계산하나요?

기준시가 변동으로 안분합니다.

임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세 전액에 상당하는 세액을 감면하며, 임대기간 중 발생한 양도소득은 아래 계산식으로 구합니다.

임대기간 중 발생한 양도소득금액 = 양도소득금액 × (임대기간 마지막 날의 기준시가 - 취득 당시 기준시가) ÷ (양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가)

• 임대를 시작하기 전에 값이 오른 부분은 감면 대상에서 빠짐
• 임대 종료 후에 값이 오른 부분도 빠짐
• 임대기간 중의 기준시가 상승분만 감면
• 취득하고 3개월 안에 바로 등록하셨다면 거의 전 구간이 감면 대상

4번째 줄이 이 제도의 설계 의도입니다. 취득일부터 3개월 이내 등록을 요건으로 둔 이유가 여기 있습니다. 사자마자 등록하시면 취득 당시 기준시가와 임대개시일 기준시가가 거의 같아 감면 폭이 커집니다.

계산이 복잡한 영역이라 꼼꼼하고 잘 아는 세무대리인의 검토가 필요합니다.