임대사업자 거주주택 비과세, 평생 한 번밖에 못받는거 맞을까

저희 세무회계 메이드에 임대주택을 여러 채 등록해 두신 분들이 찾아주시는데요. 살고 계신 집을 팔아도 되는지 물으러 오십니다. 그때 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"거주주택 비과세는 평생 한 번뿐이라던데, 이번에 쓰면 다음엔 못 쓰는 거죠?"

예전에는 그랬습니다. 2025년 2월 28일에 그 제한이 없어졌습니다.

장기임대주택과 그 밖의 1주택인 거주주택을 국내에 소유하신 1세대가 요건을 충족해 거주주택을 양도하시면, 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용합니다. 여기에 걸려 있던 평생 1회라는 족쇄가 풀린 것이죠. 오늘은 요건과 개정 내용을 정리하겠습니다.

무엇이 바뀌었나요?

횟수 제한이 사라졌습니다.

여기서 1)이 이 개정의 핵심입니다. 예전에는 거주주택 비과세를 한 번 쓰시면 그것으로 끝이었습니다. 이제는 요건을 충족하실 때마다 받으실 수 있습니다.

[사례] 이XX님
예전에 거주주택 비과세를 한 번 받으신 뒤 다른 집으로 옮겨 3년 넘게 사셨습니다. 매도를 검토하시면서 서류봉투를 여시더니, 이미 한 번 썼으니 이번엔 세금을 내야 하는 것 아니냐고 여쭤보셨습니다. 평생 1회 제한이 아직 살아 있다고 알고 계셨던 것이죠. 횟수 제한이 없어져, 지금 거주주택과 남은 장기임대주택이 각각 요건을 갖추면 다시 비과세를 검토할 수 있었습니다.

2)도 큽니다. 임대하던 주택을 거주주택으로 전환하시는 경우, 예전에는 마지막 임대주택 한 채만 직전거주주택 양도 후 양도차익분에 비과세가 열렸습니다. 지금은 A주택이든 B주택이든 C주택이든 직전거주주택을 양도하신 뒤에 발생한 양도차익에 대해 비과세가 적용됩니다.

즉 정리드리면 임대주택을 순차로 거주주택으로 바꿔 가며 정리하시는 설계가 가능해졌습니다.

[사례] 최XX님
살고 계신 집을 먼저 파신 뒤 임대주택 한 채에 들어가 사시고, 그 집도 차례로 파는 방안을 고민하셨습니다. 주택별 취득일을 적은 메모를 펼쳐 보이시며, 예전 규정이면 마지막 임대주택 한 채만 되는 것 아니었냐고 말씀하셨는데요. 개정 뒤에는 거주주택으로 전환한 임대주택마다 직전거주주택 양도 후 발생한 양도차익에 비과세를 검토할 수 있습니다. 그래서 거주 시작일과 직전 양도일을 기준으로 순서를 다시 짰습니다.

(소득세법 시행령 제155조 제20항, 2025년 2월 28일 개정)

요건이 무엇인가요?

거주주택과 장기임대주택 양쪽을 봅니다.

거주주택 쪽은 간단합니다. 주택을 취득하여 보유한 기간 중에 거주한 기간이 2년 이상이면 됩니다. 보유기간 요건이 아니라 거주기간 요건이라는 점을 눈여겨보셔야 합니다. 다만 임대하던 주택을 거주주택으로 돌리신 경우에는, 사업자등록과 임대사업자 등록을 하신 날 이후의 거주기간만 셉니다.

장기임대주택 쪽은 조건이 붙습니다.

• 양도일 현재 소득세법에 따른 사업자등록을 했을 것
• 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
• 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
• 매입임대라면 임대개시 당시 기준시가가 수도권 6억원 이하, 수도권 밖 3억원 이하일 것. 건설임대는 6억원이나 9억원으로 갈리고, 목에 따라 취득 당시를 기준으로 보는 경우도 있습니다

그리고 3번째 항목에는 세부 규칙이 있습니다. 임대보증금이나 임대료의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 보증금과 월임대료를 서로 전환하시는 경우에는 민간임대주택법의 전환 규정을 준용하고요.

단기민간임대주택은 금액 기준이 다릅니다. 건설형은 6억원, 매입형은 수도권 4억원과 비수도권 2억원 이하이고요. 임대기간은 6년 이상이며, 건설형은 2호 이상 임대를 개시한 날 당시를 기준으로 봅니다.

등록이 말소되면 어떻게 되나요?

말소된 이후 5년 이내에 파시면 됩니다.

장기임대주택 중 제167조의3 제1항 제2호 가목과 다목부터 마목까지에 해당하는 것이 아래 사유로 등록이 말소된 경우에는, 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하시는 경우에 한정하여 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용합니다.

• 임대사업자의 임대의무기간 내 등록말소 신청으로 등록이 말소된 경우 (임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우)
• 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

즉 자진말소와 자동말소를 모두 구제하는 조항입니다. 제도가 바뀌면서 등록이 풀린 분들을 위한 장치죠.

장기임대주택을 2호 이상 임대하시는 경우에는 기준이 하나 더 있습니다. 등록말소 이후란 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록말소 이후를 말합니다.

여러 채를 등록해 두셨다면 가장 먼저 말소되는 한 채를 기준으로 5년이 돌기 시작한다는 뜻입니다. 여기를 놓치시면 나머지 주택의 말소일을 기준으로 계산하시다가 기한을 넘기실 수 있습니다.

임대기간을 채우기 전에 팔아도 되나요?

네, 됩니다. 다만 나중에 못 채우시면 토해내십니다.

장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 먼저 양도하시는 경우에도 비과세를 적용받으실 수 있습니다. 미리 혜택을 주고 나중에 확인하는 구조죠.

비과세를 적용받으신 후에 임대기간 요건을 충족하지 못하게 되신 때에는, 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고하고 납부하셔야 합니다. 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우도 여기 포함됩니다.

납부하실 세액은 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 않았을 경우에 납부하였을 세액에서, 거주주택 양도 당시 비과세 특례를 적용받아 납부한 세액을 뺀 금액입니다.

다행히 어쩔 수 없는 사정은 봐줍니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 따라 수용되거나 협의매수된 경우: 계속 임대하는 것으로 봄
• 사망으로 상속되는 경우: 계속 임대하는 것으로 봄
• 재건축이나 재개발, 소규모주택정비사업 등: 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대하지 않은 기간에서 제외
• 리모델링: 사업계획 승인일 또는 리모델링 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 제외

그중에서도 3번째와 4번째 항목이 실무에서 자주 쓰입니다. 재건축으로 집이 없어진 기간까지 임대를 못 한 것으로 세면 요건을 채울 방법이 없으니 빼주는 것이죠. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.