주택 취득세 기준일, 잔금일과 등기일 완벽 정리

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 잔금은 치렀는데 등기는 아직이라는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 사정이 있어 등기를 미루신 경우도 있고, 잔금 날짜와 등기 날짜가 해를 넘겨 갈리는 경우도 있고요. 그때 가장 먼저 듣는 질문이 바로 이것입니다.

"등기를 아직 안 했는데, 취득세는 등기할 때 내면 되는 거 아닌가요?"

아닙니다. 등기를 마치지 않으셨어도 사실상 잔금을 치르신 날에 취득세 납세의무가 생깁니다.

지방세법은 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 그래서 취득의 시기를 언제로 잡느냐가 적용 세율과 신고기한을 한꺼번에 정해 버리는데요. 오늘은 취득시기가 원인별로 어떻게 갈리는지, 그리고 계약이 깨졌을 때는 어떻게 되는지 정리하겠습니다.

취득세는 언제 낸 걸로 보나요?

결론부터 말씀드리면 매매라면 사실상 잔금을 치른 날입니다.

취득의 원인이 무엇이냐에 따라 날짜가 달라집니다. 이 날짜가 납세의무가 성립하는 시점이라, 세율을 판단하는 기준일도 여기서 같이 정해집니다.

여기서 핵심, 2)입니다. 잔금을 다 치르기 전에 등기를 먼저 넘겨받으셨다면 그날이 취득일이 됩니다. 실무에서 잔금 일정을 조정하시면서 등기부터 옮기는 경우가 있는데, 그러면 취득일이 앞당겨집니다.

날짜가 앞뒤로 며칠 움직이는 게 뭐가 대수냐고 보실 수 있는데요. 하지만 조정대상지역 지정이나 해제가 그 사이에 끼면 세율이 통째로 달라질 수 있습니다. 조정대상지역이면 1세대 2주택 취득에 8%(일시적 2주택은 빠집니다), 3주택 취득에 12%가 붙으니 표준세율 1~3%와는 자릿수가 달라지는 것이죠. 다만 지정고시일 전에 계약을 맺고 계약금 지급이 증빙되면 지정 전에 취득한 것으로 봐 줍니다.

[사례] 문XX님
연말에 집을 사시면서 잔금은 다음 해 1월에 치르기로 하고, 등기는 12월에 먼저 넘겨받으셨습니다. 돈을 아직 다 안 줬으니 취득은 내년 아니냐고 말씀하셨는데요. 잔금보다 등기가 먼저면 등기일이 취득일이라, 세율을 판단하는 기준일도 12월로 앞당겨집니다.

(지방세법 제7조, 지방세법 시행령 제20조)

등기를 안 하면 취득세를 안 내도 되나요?

아닙니다. 사실상 취득하셨으면 그것으로 납세의무가 생깁니다.

관계 법령에 따른 등기나 등록을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 본다고 법이 못 박아 두었습니다. 등기는 소유권을 남에게 보여 주는 절차입니다. 세금은 실제로 취득하셨는지를 보고요.

참고로 취득세가 붙는 대상은 꽤 넓습니다. 토지와 건축물은 물론이고 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박, 그리고 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설 이용회원권, 요트회원권 같은 회원권 5종에도 붙습니다. 주택은 부동산 중 건축물과 그 부속토지에 해당해서 과세대상이 되는 것이고요.

한 가지 짚어 두실 것. 조합원입주권과 주택분양권의 취득은 주택 취득세 과세대상이 아닙니다. 아직 권리를 산 단계라서 그렇고요. 나중에 준공되어 실제로 주택을 취득하실 때 그 시점 세율로 취득세가 나옵니다. 다만 2가지 모두 다른 주택을 사실 때 중과 판정용 주택 수에는 들어갑니다. 오피스텔은 이쪽과 달라서, 건축물로 보아 취득 단계에 4%가 붙습니다.

[사례] 백XX님
잔금은 모두 치르셨는데 매도인 쪽 서류 문제로 등기가 두 달 늦어졌습니다. 아직 내 명의도 아닌데 취득세는 등기할 때 내는 것 아니냐고 여쭤보셨는데요. 취득세는 등기 여부와 상관없이 사실상 취득한 날을 봅니다. 매매는 잔금을 치른 날부터 60일 안에 신고해야 합니다.

(지방세법 제6조, 제7조)

계약이 깨지면 취득세는 어떻게 되나요?

매매 같은 유상취득이면 60일 안에 입증서류를 갖추셔야 취득으로 보지 않습니다. 증여 같은 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고요.

잔금까지 치렀다가 계약이 해제되는 일이 실무에서 생각보다 자주 나옵니다. 이때 해당 물건을 등기하지 않은 상태에서 계약이 해제된 사실이 입증되면 취득한 것으로 보지 않습니다. 문제는 입증하는 방법이 정해져 있다는 점입니다.

• 1. 화해조서나 인낙조서 (취득일부터 60일 이내에 계약 해제 사실이 입증되는 것)
• 2. 공정증서 (공증인이 인증한 사서증서 포함, 취득일부터 60일 이내 공증받은 것)
• 3. 계약해제신고서 (취득일부터 60일 이내에 제출된 것)
• 4. 부동산 거래계약 해제 등 신고서 (취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출된 것)

4가지 모두 60일이라는 시한이 붙어 있습니다. 서로 합의해서 없던 일로 했다는 말만으로는 부족하고, 위 서류 중 하나가 60일 안에 남아 있어야 합니다.

그리고 등기를 이미 마치셨다면 이 조항이 아예 작동하지 않습니다. 그때는 취득이 한 번 일어난 것으로 보고, 되돌리는 것은 새로운 취득으로 봅니다.

당황스럽게도 조건부 계약에서도 비슷한 문제가 생깁니다. 매매계약에서 정한 조건이 나중에 성취되어 대금이 깎였더라도, 당초 취득가액을 기준으로 한 취득행위가 존재하는 이상 취득 당시의 과세표준으로 성립한 조세채권에는 영향을 줄 수 없다고 본 대법원 판결이 있습니다. 통상의 경정청구도, 후발적 경정청구도 할 수 없다고 보았고요.

(지방세법 시행령 제20조, 대법원 2015두57345, 2018.9.13. 선고)

신고는 언제까지 하셔야 할까요?

취득 원인마다 기한이 다릅니다. 여기를 헷갈리시는 분이 많습니다.

• 유상취득: 취득일부터 60일 이내
• 증여 등 무상취득: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
• 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내
• 부동산 거래계약 신고: 계약 체결일부터 30일 이내 (주택 소재지 관할 지자체)

거래계약 신고와 취득세 신고는 별개입니다. 공인중개사가 거래계약서를 작성하고 교부한 경우에는 그 개업공인중개사가 거래신고를 해야 하니, 중개를 끼셨다면 이쪽은 대개 해결됩니다.

취득세 신고를 하실 때 필요한 서류는 취득세 신고서, 매매계약서, 부동산 거래계약 신고필증, 분양이면 분양계약서 사본, 잔금납부 영수증입니다. 등기 신청은 그다음이고요.