지방 미분양 아파트, 사도 1주택 비과세 유지될까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 지방 미분양 물건을 권유받고 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 할인 폭은 크지만 2주택이 되는 것이 걸리신다고 하시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"싸게 나온 건 알겠는데, 이거 사면 지금 사는 집 팔 때 세금 물지 않습니까?"

물지 않으실 수 있습니다. 요건만 맞으면 주택 수에서 빠집니다.

1주택을 보유한 1세대가 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 요건을 갖춘 준공후미분양주택을 취득한 뒤, 그 주택을 취득하기 전에 보유한 주택을 양도하시는 경우입니다. 그 준공후미분양주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 비과세를 적용합니다. 오늘은 요건과 절차를 정리하겠습니다. 🙂

요건이 무엇인가요?

6가지를 모두 채우셔야 합니다.

5)를 눈여겨보시는 것이 좋습니다. 최초로 매매계약을 체결하신 분이어야 합니다. 남이 계약했다가 넘긴 물건을 승계로 받으시면 이 특례에 들어가지 못합니다.

6)의 준공후미분양이란 준공 시점까지 안 팔려서 선착순으로 공급하는 물건을 말합니다. 청약 경쟁을 거쳐 당첨되신 물건은 여기 해당하지 않습니다. 그리고 조문은 아파트가 아니라 주택으로 정하고 있어 연립주택이나 다세대주택도 요건만 갖추면 대상이 됩니다. 아파트로 한정되는 것은 뒤에서 볼 취득세 쪽입니다.

즉 정리드리면 지방에서 준공까지 남아 있던 물건을 처음으로 계약해 사시는 경우입니다.

[사례] 최XX님
지방의 준공후미분양 아파트를 시세보다 싸게 사시면서 요건은 다 맞는다고 보셨습니다. 그런데 서류를 펼쳐 보니 처음 계약한 분에게서 계약상 지위를 넘겨받은 승계 계약이었습니다. 결국 미분양이던 집을 산 건데 왜 안 되느냐고 말씀하셨는데요. 이 특례는 양수자가 그 주택에 대해 최초로 매매계약을 체결한 경우를 전제로 합니다.

(조세특례제한법 제98조의9, 같은 법 시행령 제98조의8)

신고는 어떻게 하나요?

지자체 확인을 먼저 받으셔야 합니다.

수도권 밖의 지역에 있는 준공후미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받으시려면, 양도자가 해당 주택의 소재지를 관할하는 시장이나 군수, 구청장에게 그 주택이 준공후미분양주택인지 여부를 확인받아 날인된 매매계약서를 양수자에게 교부해야 합니다. 매수하시는 분은 그 계약서를 교부받아 두시면 됩니다.

• 양도자가 지자체 확인 날인을 받은 매매계약서를 교부받을 것
• 양도소득 과세표준 신고서 및 과세특례 신고서를 제출할 것
• 확인 날인을 받은 매매계약서 사본을 함께 제출할 것
• 취득 시점에 날인된 계약서를 미리 받아 두시는 편이 안전

4번째 항목이 실무의 요령입니다. 나중에 파실 때 확인을 받으려면 몇 년 전 상황을 다시 입증해야 합니다. 계약하실 때 지자체 확인 날인을 미리 받아 계약서에 남겨 두시면 나중에 다툴 일이 없습니다.

[사례] 이XX님
살던 아파트를 두고 지방의 준공후미분양 아파트를 할인분양받을 계획이셨습니다. 이 집 때문에 살던 집 비과세가 깨질까 걱정된다고 말씀하셨는데요. 사업주체와 처음 계약하는 준공후미분양으로서 지역, 면적, 취득가액 요건까지 갖추면 살던 집을 팔 때 이 집은 주택 수에서 빠집니다. 다만 지자체 확인 날인이 된 계약서를 받을 수 있는 물건인지부터 봐야 했습니다.

취득세 쪽에도 비슷한 제도가 있습니다. 지방 준공후미분양 아파트를 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 최초로 유상승계취득하시면 취득세 중과에서 제외되는데, 요건이 수도권 외 소재와 전용 85㎡ 이하, 취득당시가액 6억원 이하입니다. 양도세 쪽 7억원과 금액이 다르니 헷갈리지 않으셔야 합니다.

신축주택 특례는 무엇인가요?

2013년에 한시적으로 운영된 제도가 아직 살아 있습니다.

거주자 또는 비거주자가 일정 요건을 갖춘 신축주택이나 미분양주택, 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 연면적(공동주택은 전용면적)이 85㎡ 이하인 주택을, 2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하여 취득하신 경우에 적용합니다.

혜택이 큽니다.

• 취득일부터 5년 이내 양도: 양도소득세 전액 감면
• 취득일부터 5년이 지난 후 양도: 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 소득금액에서 공제

2번째 줄의 5년간 발생한 양도소득금액은 계산식으로 구합니다. 양도소득금액에 (취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득 당시 기준시가)를 곱하고 (양도 당시의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가)로 나눕니다. 공제하는 금액이 과세대상 소득금액을 초과하면 그 초과 금액은 없는 것으로 봅니다.

이 특례를 적용받는 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 소유주택으로 보지 않습니다. 다만 감면대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출하신 경우에만 적용됩니다.

재건축이 들어가면 계산이 어떻게 되나요?

멸실 전 최종 고시된 기준시가를 쓰는 것으로 보는 경우가 많습니다.

신축주택 특례 대상 주택을 취득하셨다가 도시정비법상 관리처분계획인가에 따라 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 신축된 주택을 취득한 후 양도하시는 경우입니다. 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 재건축 공사 진행으로 없는 경우에는, 멸실 전 최종 고시된 주택의 기준시가로 감면소득금액을 계산한다는 해석이 있습니다.

• 5년이 되는 날에 건물이 없어 기준시가가 없는 상황을 위한 규칙
• 멸실 전 최종 고시분을 대신 사용
• 감면소득금액 계산식은 그대로 유지
• 관련 자료를 미리 보관해 두실 것

이 특례를 적용받는 주택은 조합원입주권을 양도하실 때의 비과세 판단에서도 소유주택으로 보지 않는다는 해석도 있습니다. 오래된 제도라 자료를 찾기 어려운 경우가 많으니, 해당되신다면 계약서와 확인서류부터 챙겨 두시는 편이 안전합니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.