주택 취득세율표, 6억에서 9억 사이는 산식으로 계산

저희 세무회계 메이드에 주택 취득 문제로 찾아주시는 분들이 많은데요. 계약서를 쓰기 전에 세금을 미리 맞춰 보려고 오시는 경우가 대부분입니다. 그때 이렇게 물어보실 때가 있습니다.

"6억 8천만원짜리인데, 2% 정도 잡으면 되는 거 맞죠?"

아닙니다. 2%라는 칸은 개정으로 없어졌습니다.

지금은 6억원에서 9억원 사이에 정해진 세율이 아예 없습니다. 산식에 금액을 넣어 소수점 넷째자리까지 뽑아 쓰는 구조로 바뀌었거든요. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 얹히면 실제로 통장에서 나가는 돈은 또 달라집니다. 오늘은 그 구조를 한 번에 정리하겠습니다.

취득세 과세표준은 실제로 산 값인가요?

네 유상거래라면 사실상 취득가격입니다.

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액입니다. 매매로 사셨다면 원칙적으로 실제 치른 금액이 그대로 과세표준이 되고요. 다만 특수관계인끼리 거래해서 취득세 부담을 부당하게 줄인 것으로 보이면, 실제 거래가격이 아닌 시가인정액을 과세표준으로 잡습니다.

시가인정액이란 그 물건의 매매사례가액이나 감정가액, 경매와 공매가액처럼 시가로 인정되는 가액을 말합니다.

무상취득은 반대입니다. 원칙이 시가인정액이고, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 시가표준액을 씁니다. 상속으로 받으신 경우는 무상취득이라도 시가표준액을 과세표준으로 하고요.

여기서 실무적으로 챙기실 것 하나. 시가표준액 1억원 이하인 부동산을 무상취득하시는 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액을 쓰실 수 있습니다. 상속은 여기서 빠지고, 유상거래에도 선택권이 없습니다. 해당되시면 낮은 쪽을 고르시면 되니 그냥 지나치지 않으시는 편이 좋습니다.

(지방세법 제10조, 제10조의2, 제10조의3, 지방세법 시행령 제14조의2, 제18조의2)

6억원에서 9억원 사이는 세율이 얼마인가요?

결론부터 말씀드리면 산식으로 뽑습니다. 정해진 숫자가 없습니다.

2019년까지는 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%로 딱 끊어졌습니다. 그런데 6억원에서 1원만 넘어도 세금이 2배로 뛰는 문턱 때문에, 그 뒤 개정으로 가운데 구간이 1%에서 3%까지 0.01% 단위로 잘게 쪼개졌습니다.

계산식은 이렇습니다.

취득세 적용세율 = (주택 취득 당시의 가액 × 2 ÷ 3억원 - 3) × 1/100

소수점 다섯째자리 이하를 반올림해서 넷째자리까지 계산합니다.

예를 들면 6억 5,000만원에 사신 경우입니다. (650,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 - 3) × 1/100 을 계산하면 1.33%가 나옵니다. 여기에 과세표준 6억 5,000만원을 곱하면 취득세는 8,645,000원이 되고요.

그러니 6억원 언저리에서 계약 금액을 조정하실 때, 예전처럼 6억원만 넘기지 않으면 된다는 계산은 지금은 맞지 않습니다. 금액이 오른 만큼 세율도 조금씩 따라 오릅니다.

[사례] 조XX님
아파트를 사시면서 예전 기준대로 2% 정도로 취득세를 잡아 두셨습니다. 중개사무소에서도 그렇게 들으셨다고 말씀하셨는데요. 지금은 이 가격대에 고정세율이 없고 취득가액을 산식에 넣어 세율을 뽑습니다. 여기에 지방교육세가 따로 붙습니다.

(지방세법 제11조)

상속이나 증여로 받으면 세율이 어떻게 되나요?

매매가 아니면 금액과 무관하게 정액입니다.

4)가 자주 놓치시는 자리입니다. 상속받은 주택을 포함해 1가구가 1주택이 되는 경우에는 2.8%가 아닌 0.8%를 적용받습니다. 여기서 1가구는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인은 제외)인데요. 상속인의 배우자와 미혼인 30세 미만 직계비속은 세대를 나누셨어도 같은 가구로 봅니다. 다만 상속주택이 고급주택이면 이 특례에서 빠집니다.

세대원 중 한 분이라도 집이 있으시면 이 특례가 통째로 날아갑니다. 상속 협의를 하시기 전에 세대 구성부터 정리하셔야 하는 이유가 여기 있습니다.

(지방세법 제11조, 제15조 제1항 제2호, 지방세법 시행령 제29조)

취득세 말고 또 내는 세금이 있나요?

네 2가지가 더 붙습니다. 지방교육세와 농어촌특별세입니다.

둘 다 취득세를 낼 때 같이 신고하고 납부합니다. 그리고 갈림길이 하나 있는데요. 국민주택 규모, 그러니까 전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 도시지역이 아닌 읍과 면은 100㎡ 이하)면 농어촌특별세가 비과세됩니다.

숫자로 보시는 게 빠릅니다. 전용면적 100㎡ 아파트를 5억원에 사신 경우, 취득세 500만원에 지방교육세 50만원, 농어촌특별세 100만원이 붙어 총 650만원입니다.

같은 집을 조정대상지역에서 2번째로 사셔서 8% 중과가 걸리면 이야기가 달라집니다. 취득세 4,000만원에 지방교육세 200만원, 농어촌특별세 300만원으로 총 4,500만원이 됩니다.

무상취득이나 신축이면 합계가 이렇게 나옵니다. 원시취득과 상속취득은 85㎡ 이하 2.96%, 85㎡ 초과 3.16%입니다. 증여취득은 85㎡ 이하 3.8%, 85㎡ 초과 4.0%이고요.

[사례] 홍XX님
전용면적이 넓은 아파트를 사시면서 취득세 1%만큼만 자금을 맞춰 두셨습니다. 잔금을 앞두고 계산서를 받아 보시더니 취득세 말고 또 붙는 세금이 있느냐고 말씀하셨습니다. 지방교육세가 따로 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세까지 더해집니다.

(지방세법 제151조, 농어촌특별세법 제4조 제11호와 제5조 제1항 제6호, 같은 법 시행령 제4조 제5항)