취득세 주택 수, 분양권과 오피스텔도 포함?

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 본인은 1주택이라고 알고 계셨는데 세무서 계산으로는 3주택이 되어 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 계약을 이미 마치고 오시는 경우가 대부분입니다. 그때 이렇게 물어보십니다.

"등기 난 집은 하나뿐인데, 어떻게 3주택이 되나요? 분양권은 아직 집도 아니잖아요."

집은 아닙니다. 그런데 취득세에서는 주택 수에 들어갑니다.

취득세 중과세율을 판단하는 주택 수는, 취득일 현재 그 세대가 국내에 소유하는 주택에 조합원입주권과 주택분양권, 오피스텔까지 얹어서 셉니다. 지금 사시려는 그 주택도 여기에 들어가고요. 세는 방법도 세대를 어디까지 묶느냐에 따라 달라지고요. 오늘은 무엇이 들어가고 무엇이 빠지는지 하나씩 정리하겠습니다.

세대는 어디까지 묶이나요?

1세대는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족입니다(동거인은 빠집니다). 다만 예외가 넓습니다.

주택을 취득하는 사람과 주민등록표에 함께 올라 있는 가족이 1세대입니다. 여기에 더해 취득하는 분의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 따로 살고 계셔도 같은 세대로 봅니다. 취득하시는 분이 미혼이고 30세 미만이면 부모도 같이 묶이고요.

반대로 아래에 해당하면 각각 별도의 세대로 봅니다.

1)의 소득 기준을 숫자로 보시면 이렇습니다. 2026년 3월 20일 취득일 기준 1인 세대라면 직전 12개월 소득이 12,308,280원(1,025,690원 × 12개월) 이상이어야 합니다. 금액은 해마다 고시되는 기준 중위소득에 따라 달라지니 그해 기준으로 확인해 보셔야 합니다.

여기서 소득은 계속적이고 반복적인 것이어야 합니다. 일시적이거나 비경상적인 소득, 현금 유입을 동반하지 않는 소득은 빠집니다. 근로소득과 사업소득이 대표적이고, 강연료나 심사 보수 같은 일부 기타소득도 들어갑니다.

2)는 두 분 중 한 분만 65세 이상이면 됩니다. 아버지가 65세이고 어머니가 64세여도 별도 세대로 보고요. 배우자의 직계존속도 들어가고, 합가하는 쪽은 30세 이상이거나 혼인했거나 소득요건을 채운 성년 직계비속이면 됩니다.

(지방세법 시행령 제28조의3)

부부 공동명의면 2주택인가요?

아닙니다. 세대가 1개를 소유한 것으로 봅니다.

1세대 안에서 세대원들이 하나의 주택을 공동으로 소유하시는 경우에는 1개를 소유한 것으로 셉니다. 부부가 1주택을 공동으로 가지고 계셔도 2주택이 아니라 1주택입니다.

다만 같은 세대가 아닌 분과 지분으로 나눠 가지고 계시면 이야기가 달라집니다. 그때는 각각 1주택을 소유한 것으로 셉니다.

공유지분이나 부속토지만 가지고 계신 경우도 소유로 봅니다. 그래서 취득하시는 것이 공유지분이거나 주택 부속토지여도 주택의 취득으로 보아 해당 세율을 적용하고, 다른 주택을 취득하실 때 그 지분이나 부속토지도 주택 수에 들어갑니다.

여기에 예외가 하나 붙습니다. 시가표준액 1억원 이하인 주택의 부속토지만 소유하신 경우에는 주택 수에서 빠집니다.

상속받은 집도 주택 수에 들어가나요?

아니요, 5년 동안은 빠집니다. 그 뒤부터 들어갑니다.

지분 상속처럼 상황이 복잡한 경우가 많아, 상속개시일부터 5년 이내에는 상속주택을 소유주택 수에 포함하지 않습니다. 그러니 상속개시일부터 5년까지는 상속주택을 가지고 계셔도 추가로 취득하시는 주택에 1주택 세율 1~3%가 적용됩니다.

조합원입주권과 주택분양권, 오피스텔을 상속하신 경우에도 마찬가지입니다. 주택 수에 포함하되 5년 이내에는 빼줍니다.

5년이 지나 상속주택을 계속 소유하시면 그때부터 주택 수에 들어갑니다. 여러 상속인이 공동으로 소유하고 계신 경우라면 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단하는 것이죠. 지분이 가장 큰 분이 2명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 봅니다.

이 5년은 상속 이후 다음 집을 계획하실 수 있는 시간입니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

[사례] 오XX님
집이 없던 상태에서 아버지 집을 형제들과 함께 상속받으셨고, 상속 5년이 지나기 전에 살 아파트를 처음 사려던 참이었습니다. 상속지분이 조금이라도 있으니 이미 1주택자 아니냐고 말씀하셨는데요. 취득세 주택 수에서는 상속주택을 상속개시일부터 5년 동안 빼고 봅니다. 5년이 지나면 다시 세어지니 다음 취득 시점도 함께 봐야 합니다.

(지방세법 시행령 제28조의4)

분양권과 오피스텔은 어떻게 세나요?

결론부터 말씀드리면 조합원입주권과 분양권은 가격과 무관하게 셉니다. 오피스텔만 1억원이 기준이고요.

조합원입주권과 주택분양권, 오피스텔의 취득 자체는 주택 취득세 과세대상이 아닙니다. 그런데 이를 보유하고 계시면 그 세대의 소유주택 수에는 가산합니다. 2020년 8월 12일 이후 취득하는 분부터 적용됩니다.

• 조합원입주권: 관리처분계획 인가 등으로 취득한 입주자로 선정된 지위. 그 주거용 건축물이 멸실된 경우에도 주택 수에 가산
• 주택분양권: 부동산에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위. 분양권에 의해 주택을 취득하실 때는 분양권 취득일(분양사업자에게 받은 경우 분양계약일)을 기준으로 세대별 주택 수를 산정
• 오피스텔: 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔만 주택 수에 들어가고, 그 가운데 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하면 제외 (지분이나 부속토지만 취득하신 경우에는 전체 건축물과 부속토지의 시가표준액으로 봅니다)

오피스텔 줄이 자주 놓치시는 자리인데요. 입주권과 분양권은 아무리 저가여도 빠지지 않는데, 오피스텔만 1억원이라는 문턱이 있습니다.

[사례] 정XX님
아파트 1채만 가진 1주택자로 알고 새 아파트를 사려 하셨습니다. 확인해 보니 분양권 1개와 주택분 재산세가 나오는 오피스텔도 함께 가지고 계셨는데요. 분양권은 아직 집도 아니고 오피스텔은 등기상 업무시설인데 이것까지 세느냐고 여쭤보셨습니다. 취득세 주택 수에는 분양권과 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔이 함께 들어갑니다.

주택과 입주권, 분양권, 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하시는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 봅니다. 순서를 정하실 수 있으니 유리한 쪽으로 잡으시는 편이 좋습니다.