장기임대주택 양도세 감면 70%, 아직 가능할까

저희 세무회계 메이드에 오래전에 임대등록을 해두신 분들이 찾아주시는데요. 의무기간이 끝나 가면서 처분을 고민하실 때 오십니다. 그때 이렇게 물어보십니다.

"등록할 때 장특공 70%를 준다고 들었는데, 지금도 유효한 겁니까?"

유효합니다. 다만 신규 등록으로는 더 이상 못 들어갑니다.

장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례는, 현행 조문 기준으로 민간건설임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록하시는 경우를 대상으로 합니다. 매입임대는 신규 진입이 막혔고요. 이미 등록해 두신 건은 부칙 경과조치에 따라 종전 요건대로 이어집니다. 오늘은 그 요건과 계산법을 정리하겠습니다.

공제율이 얼마나 되나요?

결론부터 말씀드리면 현행 조문은 10년에 70%입니다. 8년 50%는 구법이 적용되는 기존 등록분 이야기고요.

거주자가 민간건설임대주택으로서 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록하고 요건을 모두 충족해 양도하시면, 임대기간 중에 발생하는 소득에 대한 장기보유특별공제액을 계산할 때 70%를 적용합니다.

일반 장기보유특별공제가 15년에 30%인 것과 비교하시면 폭이 2배가 넘습니다.

다만 2020년 7월 11일 이후 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경신고하신 주택은 제외됩니다.

요건은 4가지입니다.

• 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도할 것. 등록도 10년 이상 계속되어 있어야 하고, 그 등록 기간 동안 통산 10년 이상 임대해야 하며, 기산은 임대개시일부터입니다
• 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
• 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택일 것
• 임대개시일 당시 기준시가 합계액이 6억원(수도권 밖은 3억원)을 초과하지 않을 것

국민주택 규모란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택입니다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면 지역은 100㎡ 이하고요. 다가구주택은 가구당 전용면적을 기준으로 봅니다.

[사례] 김XX님
오래전에 임대사업자등록을 해 두고 소형주택을 계속 임대해 오셨습니다. 매도를 앞두고 등록증을 꺼내 보이시며, 신규 등록이 막혔으니 예전에 등록한 저도 혜택이 없어진 것 아니냐고 여쭤보셨습니다. 제도가 없어졌다는 말만 듣고 기존 등록분까지 끝난 줄 아셨던 것이죠. 기존 등록분은 경과조치에 따라 종전 요건을 채우시면 특례를 검토할 수 있었습니다.

(조세특례제한법 제97조의3)

임대기간은 어떻게 세나요?

임대를 개시한 날부터입니다. 중간에 비는 기간도 규칙이 있습니다.

• 주택임대기간 기산일은 주택의 임대를 개시한 날
• 상속인이 상속으로 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우 피상속인의 임대기간을 합산
• 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입

소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

재개발이나 재건축, 소규모주택정비사업, 리모델링으로 임대할 수 없는 경우에는 관리처분계획 인가일, 소규모주택정비사업이면 사업시행계획 인가일, 리모델링이면 허가일이나 사업계획승인일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 봅니다. 다만 임대기간을 계산하실 때는 실제 임대기간만 넣습니다.

아파트 장기일반민간매입임대주택이 민간임대주택법에 따라 등록이 말소되는 경우에는, 그 주택은 8년 동안 등록하고 임대한 것으로 봅니다. 자동말소로 8년을 못 채우신 분들을 구제하는 조항인데, 현행 시행령 본문에서는 이 간주 규정을 찾을 수 없어 적용 시점과 근거를 개별 확인하셔야 합니다.

단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경신고하신 경우에도 기간 계산 특례가 있습니다. 변경신고 시점과 그때까지의 임대기간에 따라 인정 범위가 달라지니, 실행하실 시점의 조문으로 확인하셔야 합니다.

공제는 전체 양도차익에 다 붙나요?

아닙니다. 임대기간 중 발생한 양도차익에만 붙습니다.

임대기간 중 발생한 양도차익에 대하여 장기보유특별공제 70%를 공제합니다. 계산식은 이렇습니다.

임대기간 중 발생한 장기보유특별공제액 = 양도차익 × (실제 임대기간 마지막 날의 기준시가 - 실제 임대기간 개시일의 기준시가) ÷ (양도일의 기준시가 - 취득일의 기준시가)

기준시가의 변동 폭으로 안분하는 구조입니다. 그래서 임대를 시작하시기 전에 이미 값이 많이 오른 주택이라면, 70%가 붙는 부분이 생각보다 작을 수 있습니다.

반대로 임대 기간 동안 값이 크게 오른 주택이라면 공제 효과가 큽니다.

[사례] 박XX님
오래전에 사 두신 주택을 나중에 장기임대로 등록해 10년을 채우셨습니다. 예상세액표를 한참 보시다가, 10년을 채웠는데 왜 세금이 생각보다 많이 나오느냐고 말씀하셨는데요. 양도차익 전체에서 70%가 빠지는 줄 아셨던 것입니다. 임대를 시작하시기 전에 오른 부분은 특례 밖이라, 기준시가로 나눠 보니 공제대상이 기대보다 작았습니다.

공동명의도 됩니다. 2인 이상이 공동으로 소유하는 주택의 경우 공동명의로 1호 이상의 주택을 임대등록하고 각각의 공동사업자가 요건을 모두 충족하시면, 소유한 지분의 양도로 발생하는 양도차익에 이 과세특례를 적용한다는 해석이 있습니다.

오래된 감면 제도도 아직 있나요?

네, 조특법 제97조가 남아 있습니다. 다만 대상이 좁습니다.

임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 국민주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하시면, 그 임대주택 양도로 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 50%를 감면합니다.

대상 주택도 정해져 있습니다. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지 신축된 주택, 그리고 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택입니다.

임대기간을 세실 때 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않습니다. 5호를 유지하셔야 한다는 뜻이죠.

이 감면을 받으신 임대주택은 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 소유주택으로 보지 않습니다. 다만 감면세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 과세됩니다.