결혼해서 2주택, 10년 안에 팔면 비과세될까?

저희 세무회계 메이드에 결혼을 앞두고 각자 집이 있어 상담 오시는 분들이 계신데요. 혼인신고를 미뤄야 하는지부터 물어보십니다. 그때 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"둘 다 집이 있는데, 혼인신고를 하면 바로 2주택자가 되는 거죠?"

2주택자는 맞습니다. 다만 10년의 여유가 있습니다.

1주택을 보유하시는 분이 1주택을 보유하시는 분과 혼인해 1세대가 2주택을 보유하게 되신 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 부모님을 모시려고 합가하신 경우도 같은 구조고요. 오늘은 두 특례를 한 번에 정리하겠습니다.

혼인 특례는 몇 년인가요?

결론부터 말씀드리면 10년입니다. 2024년 11월 12일 개정으로 늘었습니다.

혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 대상입니다. 보유기간 등 비과세 요건을 충족한 주택이어야 하고요.

2가지 경우가 적용됩니다.

• 1주택을 보유하는 분이 1주택을 보유하는 분과 혼인해 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우
• 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 분과 혼인해 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우

2번째 줄은 부모님을 모시고 살던 무주택자가 결혼하시는 경우입니다. 본인은 집이 없지만 세대에 부모님 집이 있으니 배우자 집까지 더해 2주택이 되는 구조죠.

이 기한은 원래 5년이었는데 2024년 11월 12일 소득세법 시행령 개정으로 10년이 되었습니다. 결혼 페널티를 줄이려는 개정이고요.

혼인한 날은 실무에서 혼인신고를 한 날로 봅니다. 결혼식 날이 아닙니다.

[사례] 신XX님
결혼을 앞두고 두 분이 각자 아파트를 한 채씩 갖고 계셨습니다. 혼인신고서 양식을 받아 두신 채로, 신고하면 곧바로 한 채를 팔아야 비과세를 지키는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 그래서 신고 자체를 미룰지 고민하고 계셨습니다. 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집이 비과세라, 두 집의 양도차익과 요건을 비교해 순서만 정하시면 됐습니다.

(소득세법 시행령 제155조 제5항)

동거봉양 합가는 어떻게 되나요?

역시 10년입니다. 직계존속의 나이가 관건입니다.

1주택을 보유하고 1세대를 구성하시는 분이 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 1세대가 2주택을 보유하게 되신 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

직계존속의 연령은 세대를 합친 날을 기준으로 판단합니다. 그 범위가 넓습니다.

2)를 보시면 아버지가 62세, 어머니가 58세여도 됩니다. 2분 중 1분만 60세 이상이시면 요건이 충족됩니다.

3)은 2019년 2월 12일 개정으로 들어왔습니다. 중대한 질병이 발생한 60세 미만 직계존속과 합가하신 경우까지 넓힌 것이죠. 국민건강보험법 시행령상 요양급여를 받는 분으로서 산정특례 대상자로 등록되어 있어야 합니다.

연령 요건은 여러 차례 완화를 거쳐, 지금 2026년 기준으로는 어느 한 분만 60세 이상이면 됩니다.

[사례] 한XX님
본인 아파트를 갖고 계신 상태에서 부모님을 모시려고 부모님 댁으로 세대를 합치셨습니다. 주민등록등본을 꺼내 보이시며, 효도하려고 합가했는데 제 집 비과세가 깨지는 것이냐고 여쭤보셨습니다. 합가하는 순간 한 채는 과세라고 알고 계셨던 것이죠. 60세 이상 부모님과 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 비과세라, 두 집의 양도차익과 거주요건을 비교해 순서를 정했습니다.

세대원끼리 팔아도 되나요?

아닙니다. 특례가 적용되지 않습니다.

국내에 1주택을 보유하는 거주자가 1주택을 보유하는 분과 혼인해 1세대가 2주택을 보유하게 된 상태에서, 혼인으로 1세대 2주택이 되신 뒤에 세대원끼리 주택을 증여하는 등 보유 상태에 변동이 생긴 경우에는 이 특례를 유추 적용할 수 없다는 법제처 해석이 있습니다(15-0673, 2016.1.28).

부부 사이에 명의를 옮기는 방식으로 특례를 쓰실 수 없다는 뜻이죠. 실제로 세대 밖으로 처분하셔야 합니다.

여기에 조합원입주권 관련 규칙도 있습니다. 혼인이나 동거봉양에 따른 비과세 특례 대상에 혼인 또는 동거봉양 전에 보유한 조합원입주권으로 취득한 주택이 포함됩니다. 혼인하신 날이나 세대를 합치신 날부터 10년 안에 먼저 양도하시는 경우에 한합니다. 제154조 제1항의 일반 비과세 요건은 별도로 충족하셔야 하고요. (소득세법 시행령 제156조의2 제8항, 제9항)

재건축 관련 해석도 하나 있습니다(서면-2017-법령해석재산-647). 1주택을 재건축하기 위해 멸실한 상태에서 1주택을 보유한 분과 혼인하신 뒤 재건축주택이 완공되고 그 주택을 양도하시는 경우, 혼인으로 인한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용합니다.

어느 집을 먼저 팔아야 하나요?

먼저 양도하는 주택 1채만 비과세입니다.

즉 정리드리면 두 특례 모두 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 그러니 2채 중 1채만 비과세이고 나머지 1채는 나중에 별도로 판단합니다.

• 양도차익이 큰 쪽을 먼저 파시는 것이 대체로 유리
• 다만 보유기간과 거주기간 요건을 충족한 주택이어야 함
• 두 번째 집은 그때 1주택이 되어 있으면 다시 비과세 요건을 따로 채울 수 있음
• 10년이라는 기한 안에 첫 번째 양도를 마치실 것
• 조정대상지역 취득분이면 거주 2년 요건도 각각 확인하실 것

첫 번째 항목이 실무의 판단 기준입니다. 비과세는 한 번뿐이니 세금이 더 클 집에 쓰시는 편이 유리합니다.

다만 2번째 항목이 걸림돌이 되는 경우가 있습니다. 양도차익이 큰 집이 정작 보유기간이나 거주기간을 못 채웠다면 그 집에는 비과세가 안 붙습니다. 순서를 정하시기 전에 두 집의 요건을 각각 확인하셔야 하는 이유입니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.