다주택자 양도세 중과, 진짜 내 집도 대상일까?

저희 세무회계 메이드에 여러 채를 가지고 계신 분들이 요즘 부쩍 찾아주시는데요. 중과 유예가 끝나기 전에 정리해야 하는지 물으러 오십니다. 그때 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"내년 5월이면 중과가 다시 시작된다는데, 저도 대상인가요?"

대상인지부터 확인하셔야 합니다. 판정이 4단계로 되어 있습니다.

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하시면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 이 판정에 예외 조항이 겹겹이 붙어 있어서, 다주택자시라도 중과가 안 걸리는 경우가 꽤 됩니다. 오늘은 그 판정 순서를 정리하겠습니다.

언제부터 다시 중과되나요?

2026년 5월 10일 양도분부터입니다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 분에 대해 한시적으로 배제되어 왔습니다. 다만 보유기간이 2년 이상인 주택이어야 한다는 전제가 붙습니다.

2026년 5월 10일부터 양도하시는 주택에 대해서는 중과제도가 다시 적용됩니다.

여기에 유예가 조금 더 붙는 경우가 있습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받으신 사실이 증빙서류로 확인되면, 계약체결일부터 4개월, 시행령에 열거된 지역이면 6개월 안에 양도하실 때 중과에서 빠집니다. 토지거래허가 대상이라면 5월 9일까지 허가를 신청해서 허가까지 받으셔야 하고요. 5월 10일 이후에 계약하신 경우에는 시행령에 열거된 지역이 2026년 11월 9일까지, 그 밖의 지역은 2026년 9월 9일까지가 기한입니다.

즉 정리드리면 지역과 절차에 따라 몇 달씩 차이가 납니다. 해당되시는 지역이면 날짜를 정확히 짚어 두셔야 합니다.

(소득세법 제104조 제7항, 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2)

세율이 얼마나 올라가나요?

기본세율에 20%p 또는 30%p를 더합니다.

여기에 장기보유특별공제가 배제되는 것이 더 아픕니다. 오래 보유하신 주택일수록 공제 폭이 컸을 텐데 그것이 통째로 사라지니까요.

다만 다주택자시라도 조정대상지역에 있는 주택을 양도하시는 경우에만 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역 외에 있는 주택을 파시면 몇 채를 가지고 계셔도 기본세율이고요. 다만 보유기간이 2년 미만이면 단기 양도세율이 따로 붙습니다. 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다.

그리고 일정한 요건에 해당하는 장기임대주택 등은 주택 수에는 포함되지만 중과세율은 적용하지 않습니다.

4단계 판정이 무엇인가요?

양도 당시를 기준으로 순서대로 봅니다.

• 1단계: 양도주택이 조정대상지역에 있는지 (아니면 기본세율)
• 2단계: 본인이 보유한 주택이 주택 수 계산에 산입하지 않는 주택을 제외하고 2주택 이상인지 (아니면 기본세율)
• 3단계: 양도주택이 중과대상에서 제외되는 주택에 해당하는지 (해당하면 기본세율)
• 4단계: 중과세율 적용 (2주택 기본세율 + 20%p, 3주택 이상 기본세율 + 30%p)

2단계의 주택 수 계산에 산입하지 않는 주택이 관건입니다. 광역시의 군 지역이나 경기도 읍면 지역 등에 있는 기준시가 3억원 이하 주택이 대표적이고요.

[사례] 임XX님
아파트 한 채와 수도권, 광역시, 세종시 밖의 소형주택 한 채를 갖고 계신 상태에서 아파트 매도를 고민하셨습니다. 등기부등본 2장을 나란히 놓으시며, 2주택이니 5월 이후엔 20%p가 더 붙는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 주택 수를 등기된 개수로만 세고 계셨던 것이죠. 지방 주택이 기준시가 요건에 맞는 저가주택이라 주택 수에서 빠질 수 있어, 1주택 기준으로 판단할 여지가 있었습니다.

3단계에는 장기임대주택 등이 들어갑니다. 주택 수에는 세어지지만 그 주택을 파실 때는 중과가 안 걸리는 구조입니다.

주택 수를 세실 때는 조합원입주권과 분양권도 들어갑니다. 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터고요.

[사례] 조XX님
아파트 2채를 갖고 계시다 몇 해 전 신규 아파트 분양권을 하나 더 받으셨습니다. 분양계약서를 한참 확인하시더니, 아직 완공도 안 된 분양권은 집이 아니지 않느냐고 여쭤보셨습니다. 2주택 기준으로 세액을 예상하고 계셨던 것이죠. 2021년 이후 취득하신 분양권은 중과 판정 때 주택 수에 들어가, 3주택 중과 가능성까지 다시 계산했습니다.

여기서 근데 주의할 점. 2단계의 제외와 3단계의 제외가 다릅니다. 2단계는 아예 안 세는 것이고, 3단계는 세되 그 집을 팔 때만 봐주는 것입니다.

주택 수는 어떻게 세나요?

3가지 규칙이 붙습니다.

• 1. 다가구주택: 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봄. 다만 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하시는 경우에는 전체를 하나의 주택으로 봄 (거주자가 선택하는 경우에 한정)
• 2. 공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산. 최대 지분자가 2인 이상이면 상속주택에 거주하는 자, 최연장자 순서
• 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택: 주택 수 계산에 포함

1번째 줄의 단서가 실무에서 크게 쓰입니다. 원룸 건물을 통째로 파시면 하나의 주택으로 볼 수 있다는 뜻이니, 매매 방식에 따라 주택 수가 달라집니다.

2번째 줄의 소수지분에는 구제 조항이 있습니다. 공동상속주택을 양도하시는 경우 그 주택이 소수지분에 해당하면 다주택 중과세율이 적용되는 주택 수 판정에서 제외되고, 남은 1주택은 장기보유특별공제를 받으실 수 있다는 해석이 있습니다.

동일 세대원에게 상속받으신 공동상속주택의 소수지분을 양도하시는 경우에도 다주택자 중과세율이 적용되지 않는다는 해석도 있고요. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.