지방 발령으로 집 샀더니 2주택, 서울 집 비과세 가능할까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 지방 발령을 받아 내려가시면서 그쪽에 집을 사신 분들을 종종 뵙게 됩니다. 원래 살던 수도권 집은 그대로 두신 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"회사가 보내서 내려간 건데, 이것 때문에 2주택자가 되는 게 맞습니까?"

2주택은 맞습니다. 다만 비과세 특례가 따로 있습니다.

취학이나 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득하신 수도권 밖 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 계신 1세대가, 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하시면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 오늘은 그 요건을 정리하겠습니다.

어떤 사유가 인정되나요?

4가지가 정해져 있습니다.

세대전원이 아래 사유로 다른 시군으로 주거를 이전하는 경우를 부득이한 사유라고 합니다.

• 초중등교육법에 따른 학교(초등학교와 중학교는 제외)와 고등교육법에 따른 학교로의 취학
• 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
• 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
• 학교폭력예방 및 대책에 관한 법률에 따른 학교폭력으로 인한 전학

1번째 줄에서 초등학교와 중학교가 빠져 있다는 점은 놓치지 않으셔야 합니다. 고등학교와 대학교 취학만 인정됩니다.

4번째 줄의 학교폭력 전학은 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우로 한정합니다.

여기서 주의할 점. 다른 시군으로 주거를 이전하셔야 합니다. 다만 같은 시 안이어도 도농복합시나 특별자치시, 행정시에서 동지역과 읍면지역 사이를 옮기시거나, 광역시에서 구지역과 읍면지역 사이를 옮기시는 경우는 인정됩니다.

(소득세법 시행령 제155조 제8항, 소득세법 시행규칙 제71조 제3항, 제72조 제7항)

언제까지 팔아야 하나요?

부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내입니다.

취득일이나 양도일이 아니라 사유가 해소된 날이 기산점입니다. 지방 근무가 끝나 수도권으로 복귀하신 날, 학업을 마치신 날, 치료가 끝난 날이 그 시점이 되고요.

3)의 순서가 중요합니다. 조문이 부득이한 사유로 취득한 주택이라고 하니, 사유와 취득 사이에 인과관계가 인정되어야 합니다. 먼저 사두셨다가 나중에 발령을 받으신 경우는 그 인과관계를 설명하기 어려워집니다.

즉 정리드리면 사유가 계속되는 동안에는 기한이 돌지 않습니다. 지방 근무가 10년이어도 그동안은 3년이라는 시계가 시작되지 않는다는 뜻이죠.

[사례] 손XX님
수도권 집을 그대로 두신 채 지방 발령을 받아 현지에 집을 한 채 더 사셨습니다. 본사 복귀 발령문을 꺼내 보이시며, 투자로 산 집도 아닌데 원래 집을 팔면 2주택자로 과세되느냐고 여쭤보셨습니다. 3년 기한도 지방 집을 산 날부터 도는 줄 알고 계셨고요. 기한은 근무상 사유가 해소된 날부터라, 복귀일을 기준으로 매도 시기를 다시 정했습니다.

증빙은 무엇을 준비하나요?

재학증명서나 재직증명서, 요양증명서처럼 그 사실을 증명하는 서류입니다.

부득이한 사유에 해당하는지의 확인은 아래 서류로 합니다.

• 재학증명서 (취학의 경우)
• 재직증명서 (근무상 형편의 경우)
• 요양증명서 (질병의 치료나 요양의 경우)
• 주민등록표 등본 (주거 이전 사실 확인)

여기서 실무적으로 챙기실 것이 하나 있습니다. 발령 사실을 증명하는 서류는 시간이 지나면 발급이 어려워지는 경우가 있습니다. 발령을 받으시는 시점에 인사명령서나 재직증명서를 한 부 받아 보관해 두시는 편이 안전합니다.

세대원이 함께 못 내려가시는 경우도 길이 있습니다. 부득이한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학이나 근무, 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도, 세대원이 주거를 이전한 것으로 봅니다.

배우자와 자녀가 학교 문제로 수도권에 남아 계셔도 특례가 유지된다는 뜻이죠.

[사례] 권XX님
회사 공장이 멀리 옮겨 가면서 현지에 집을 사셨지만, 배우자와 자녀는 학교 문제로 원래 집에 남았습니다. 발령 공문을 한참 확인하시더니, 세대 전원이 내려가야 한다던데 혼자 옮겼으니 특례는 못 받는 것 아니냐고 말씀하셨습니다. 가족 모두 이사해야만 인정된다고 알고 계셨던 것이죠. 가족 일부가 취학 등으로 함께 옮기지 못한 경우는 세대가 이전한 것으로 볼 수 있어, 발령자료와 실제 거주내역을 함께 정리했습니다.

분양권으로 받은 집은 어떻게 되나요?

완공 후 1년 이상 거주하셨다면 다른 조항이 열립니다.

주택분양권을 취득하신 후 주택으로 완공되기 전에 근무상 형편 같은 부득이한 사유가 발생한 경우가 있습니다. 그 분양권이 아파트로 준공된 뒤 세대 전원이 전입하여 1년 이상 거주한 사실이 있는 그 아파트를 양도하시고 직장 소재지가 있는 다른 시로 거주를 이전하신 경우입니다.

이때는 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우로 보아, 보유기간과 거주기간 요건 없이 비과세를 적용합니다. (소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호)

• 세대 전원이 전입하여 1년 이상 거주했을 것
• 부득이한 사유로 양도하고 다른 시로 거주를 이전할 것
• 보유 2년과 거주 2년 요건을 채우지 않아도 됨
• 부득이한 사유의 범위는 앞의 4가지와 같음

수도권 밖 주택 특례와는 다른 조항이라 요건도 다릅니다. 상황에 따라 어느 조문이 맞는지 갈리니 꼼꼼하고 잘 아는 세무대리인의 검토가 필요합니다.