1세대 1주택 비과세, 2년은 무조건 꼭 살아야 되는걸까?

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 지금은 조정대상지역이 아니니 거주요건이 없어진 줄 알고 계신 분들을 종종 뵙게 됩니다. 이미 파신 뒤에 오시는 경우도 있고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"작년에 조정대상지역에서 풀렸는데, 그럼 2년 안 살아도 비과세되는 거 아닌가요?"

아닙니다. 사실 원칙적으로는 사실 때가 기준입니다.

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 양도 당시 해제되었더라도 거주기간 2년을 채우셔야 비과세가 적용됩니다. 여기를 거꾸로 알고 계시다가 세금을 무시는 경우가 실무에서 꾸준히 나올 수 있습니다. 오늘은 비과세 요건을 처음부터 정리하겠습니다.

요건이 정확히 무엇인가요?

거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 아래를 모두 갖추셔야 합니다.

2)의 거주요건은 2017년 8월 2일 부동산 대책에 따라 들어왔습니다. 취득 당시를 기준으로 판단하니, 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었더라도 거주 2년을 채우셔야 합니다.

[사례] 문XX님
조정대상지역일 때 아파트를 사서 줄곧 전세를 놓아 오셨고, 그 뒤 지역 지정이 풀렸습니다. 매도 계약서 초안을 펼쳐 보이시며, 규제가 풀렸으니 보유 2년만 넘으면 비과세 아니냐고 말씀하셨는데요. 지역이 해제되면 거주요건도 함께 없어진다고 알고 계셨던 것이죠. 거주요건은 취득 당시를 기준으로 보기 때문에, 실거주를 채울지 세금을 내고 팔지 다시 비교했습니다.

보유기간은 원칙적으로 주택의 취득일부터 양도일까지 계산합니다. 다만 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하시거나 주택으로 용도변경하신 경우에는, 사실상 주거용 사용일 또는 용도변경일부터 양도일까지 셉니다.

거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 봅니다.

(소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항과 제5항, 제6항, 제160조 제1항)

1세대는 어디까지 묶이나요?

거주자와 배우자를 축으로 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족입니다.

거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 분들과 함께 구성하는 가족 단위를 1세대라고 합니다. 여기에 거주자와 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매가 들어가고요.

취학이나 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소나 거소에서 일시 퇴거하신 분도 포함됩니다. 잠시 나가 계셔도 같은 세대로 봅니다.

법률상 이혼을 하셨더라도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 분은 배우자에 들어갑니다.

배우자가 없어도 1세대로 보는 경우가 있습니다. 별도 세대를 구성하고 독립적 생계를 유지하시면 독립된 1세대로 봅니다.

• 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
• 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
• 30세 미만이면서 12개월간 경상적이고 반복적인 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고, 소유한 주택이나 토지를 관리하고 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만 미성년자는 제외되고, 결혼이나 가족의 사망 같은 사유로 세대 구성이 불가피한 때만 인정됩니다

3번째 항목의 금액은 해마다 고시되는 기준 중위소득에 따라 달라지니, 판단하실 시점의 고시를 확인하셔야 합니다.

여기서 소득은 사업소득과 근로소득, 그리고 저작권 수입이나 강연료 같은 인적용역의 대가만 포함된 기타소득입니다.

거주요건을 안 채워도 되는 경우가 있나요?

네 있습니다. 계약금 지급일이 갈림길입니다.

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로서, 계약금 지급일 현재 무주택 1세대이시면 거주요건을 적용하지 않습니다.

[사례] 홍XX님
같은 단지, 같은 평형을 비슷한 때에 판 지인은 실거주 없이 비과세라는 말을 듣고 오셨습니다. 지인에게 들은 날짜를 메모해 오셔서, 같은 집인데 왜 저만 거주요건이 붙느냐고 여쭤보셨습니다. 집이 같으면 요건도 같다고 보신 것이죠. 지인은 지정 공고 전에 계약하고 계약금까지 치른 무주택 세대였고, 본인은 공고 뒤에 계약하셔서 결과가 갈렸습니다.

여기에 국세청 해석으로 정리된 것으로 알려진 세부 규칙들이 있는데요.

• 계약금 지급이란 계약금을 완납한 경우를 말합니다. 계약금의 일부를 2017년 8월 3일 이후에 납부하셨다면 거주요건이 적용됩니다
• 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권으로 취득한 주택은 이 조항의 적용 대상이 아니라서 2년 거주하셔야 합니다
• 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약을 하셨더라도 공고 이후에 완공되어 주거용으로 쓰시면 2022년 10월 19일 이후 양도분부터 거주요건이 적용됩니다
• 2017년 8월 2일 이전에 무주택 상태로 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하셨다면, 2017년 8월 3일 이후에 그 분양권 지분의 절반을 배우자에게 증여하셔도 거주요건을 적용하지 않습니다
• 사업계획승인을 받은 지역주택조합의 조합원 지위를 조정대상지역 공고 이전에 매매계약 체결하고 계약금을 지급하신 사실이 확인되면 거주요건을 적용하지 않습니다

첫 번째 줄이 특히 아픕니다. 계약금을 나눠 내셨다가 뒷부분이 2017년 8월 3일을 넘기면 거주요건이 살아납니다.

보유기간까지 안 봐도 되는 경우는요?

네, 5가지가 있습니다.

• 민간건설임대주택이나 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서, 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우. 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못한 기간도 포함합니다
• 사업인정 고시일 전에 취득하신 주택과 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우. 양도일이나 수용일부터 5년 안에 파시는 잔존주택과 그 부수토지도 포함됩니다
• 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 (출국일 현재 1주택 보유, 출국일부터 2년 이내 양도)
• 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학이나 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우 (같은 조건)
• 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

마지막 항목의 부득이한 사유는 범위가 정해져 있습니다. 초중등교육법에 따른 학교(초등학교와 중학교는 제외)와 고등교육법에 따른 학교로의 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양, 학교폭력으로 인한 전학입니다.

학교폭력 전학은 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우로 한정합니다.

즉 정리드리면 이 5가지는 2년을 못 채우셔도 비과세가 열립니다. 다만 증빙을 갖추셔야 하니 사유가 생기시면 서류부터 챙겨 두시는 것이 좋습니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.