잔금 전에 주택을 상가로 바꾸면 비과세될까?

제가 실무에서 부동산 양도세 자문을 전문적으로 하다 보면, 매수인이 법인인 거래에서 이 이야기를 들고 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 몇 년 사이에 기준이 두 번 뒤집힌 논점이라 더 그렇습니다. 그때 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"매수인이 법인이라 잔금 전에 근생으로 바꿔 달라는데, 그러면 제 비과세가 날아가는 거 아닌가요?"

한동안은 날아갔습니다. 2025년 2월 28일에 다시 돌아왔습니다.

이 논점은 국세청 해석에서 기획재정부 예규로, 다시 시행령 개정으로 두 번 뒤집혔습니다. 그래서 언제 계약하셨느냐에 따라 결론이 정반대가 되는데요. 오늘은 그 세 구간을 정리하고, 지금 계약하시는 건이 어디에 속하는지 알려 드리겠습니다.

기준이 몇 번 바뀐 건가요?

두 번 뒤집혀서 구간이 셋입니다. 계약일이 어디에 걸리는지가 전부입니다.

2번 구간이 이 구조가 막혀 있던 시기입니다. 잔금청산일에 근린생활시설이 되어 있으니 주택이 아니라고 보아 1세대 1주택 비과세를 주지 않았습니다.

3)이 현행입니다. 시행령 제154조 제1항이 이렇게 바뀌었습니다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우를 요건으로 하되, 괄호로 단서를 달았습니다.

"주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다"

예규가 아닌 조문에 직접 들어갔다는 점을 눈여겨보셔야 합니다. 2022년의 변경은 기획재정부 예규였는데, 이번에는 시행령을 고쳤습니다.

(소득세법 시행령 제154조 제1항, 2025년 2월 28일 개정)

그럼 지금은 다시 되는 건가요?

네, 용도변경이라면 됩니다. 매매계약일 현재 주택이면 주택으로 봅니다.

2025년 2월 28일 이후에 매매계약을 체결하시고, 그 계약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경해서 양도하시는 경우입니다. 양도물건은 매매계약일 현재 현황으로 판정하니 주택으로 봅니다.

• 매도인: 1세대 1주택 비과세를 받으실 수 있음
• 매도인: 고가주택에 붙는 고율의 장기보유특별공제(표2)도 계약일 기준으로 판정됨 (표2는 조정대상지역 여부와 무관하게 보유기간 중 거주 2년이 항상 요건입니다)
• 매수인이 법인: 취득 시점에 주택이 아니므로 주택 취득세 중과에서 벗어날 여지
• 다만 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 2년과 별개로 거주 2년 요건도 그대로 충족하셔야 함

3번째 줄에는 단서를 달아 두겠습니다. 취득세는 지방세라 소관이 다르고, 이번 개정은 소득세법 시행령입니다. 취득 시점의 물건 현황으로 판단한다는 지방세법의 구조는 그대로일 가능성이 크지만, 국세와 지방세를 각각 확인하셔야 합니다.

즉 정리드리면 2022년부터 3년 가까이 닫혀 있던 문이 다시 열렸습니다.

[사례] 안XX님
오래 사신 단독주택을 법인에 팔기로 하셨는데, 매수법인이 취득세 때문에 잔금 전에 근린생활시설로 바꿔 달라고 요청했습니다. 계약서 특약란을 짚으시며, 잔금일에는 주택이 아니게 되니 1주택 비과세를 못 받는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 잔금일 현황으로 판정한다고 알고 계셨던 것이죠. 개정 뒤에 맺은 계약에 따른 용도변경이라 계약일 현재 주택으로 보아, 특약에 용도변경 조건을 분명히 남기셨습니다.

철거하는 경우도 똑같나요?

여기가 갈릴 수 있습니다. 조문은 용도변경만 말하고 있습니다.

2022년에는 2가지가 함께 정리되었습니다. 잔금청산 전 근린생활시설로 용도변경한 경우는 2022년 10월 21일 이후 계약분부터, 잔금청산 전 주택을 철거한 경우는 2022년 12월 20일 이후 계약분부터 각각 양도일 기준으로 보았습니다.

그런데 2025년 2월 28일 개정 조문은 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우만 매매계약일 기준으로 되돌렸습니다. 철거나 멸실은 조문 문언에 없습니다.

• 용도변경: 조문에 명시되어 매매계약일 기준으로 확정
• 철거와 멸실: 조문에 없어 종전 예규가 그대로 유지되는 것으로 읽힘
• 철거는 건물이 사라져 토지 양도가 되니 성격 자체가 다름
• 계약서에 철거 조항을 넣으시는 경우라면 별도 확인이 필요

2번째 줄이 이 글에서 가장 조심스러운 대목입니다. 조문에 없다는 것만으로 결론을 단정하기는 어려우니, 철거 특약이 걸린 거래라면 개별 확인을 받으시는 편이 안전합니다.

그래서 같은 계약서라도 상가로 바꾸기로 쓰셨는지, 헐기로 쓰셨는지에 따라 결과가 달라질 여지가 있습니다.

계약서를 쓰기 전에 무엇을 볼까요?

특약 한 줄이 억 단위를 정합니다.

• 매매계약 체결일이 2025년 2월 28일 이후인지 (그 전이면 양도일 기준)
• 특약이 용도변경인지 철거인지 (조문 적용이 갈립니다)
• 매매계약일 현재 그 물건이 주택이었는지
• 매도인이 보유 2년 요건을 충족하고 있는지 (거주 2년은 표2 쓰실 때도 그대로 따라옵니다)
• 매수인이 법인이라면 취득세를 어느 시점 기준으로 계산했는지
• 세금 차이를 매매가에 반영해서 협의하셨는지

첫 번째 줄이 관문입니다. 2022년 10월 21일부터 2025년 2월 27일 사이에 계약하시고 아직 잔금이 남아 있는 건이라면, 그 건은 여전히 양도일 기준입니다. 개정이 소급되지 않습니다.

[사례] 유XX님
몇 해 전 집을 법인에 파는 계약을 하셨는데, 인허가 문제로 잔금이 계속 밀려 있었습니다. 개정 기사를 오려 오셔서, 법이 바뀌었으니 저도 적용받는 것 아니냐고 여쭤보셨습니다. 개정 내용이 이미 맺은 계약에도 소급된다고 보신 것이죠. 기준이 닫혀 있던 구간에 맺은 계약은 여전히 양도일 기준이라, 계약일과 특약을 다시 검토했습니다.

숫자로 보시면 체감이 다릅니다. 양도가액 20억원에 취득가액 8억원인 물건이면 양도차익이 12억원입니다. 1세대 1주택 비과세가 적용되면 12억원을 넘는 부분에 대응하는 만큼만 과세됩니다. 양도차익 12억원 중 12억원 초과분에 대응하는 만큼만 과세되어 계산하면 4억 8,000만원이 되는데, 비과세가 날아가면 12억원 전체가 과세됩니다.

계약일 하나로 이만큼이 갈리니, 꼼꼼하고 잘 아는 세무대리인의 검토가 필요합니다. 양도시기 전반은 주택 양도소득세, 언제 판 걸로 볼까?에, 장기보유특별공제 표는 장기보유특별공제 80%, 어떻게 채울 수 있을까?에 정리해 두었습니다.