분양권 있는데 살던 집을 팔면 비과세될까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 청약에 당첨되신 뒤에 살던 집을 어떻게 할지 물으러 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 입주까지 3년 넘게 남은 경우도 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"분양권은 아직 집도 아닌데, 이것 때문에 지금 집을 급히 팔아야 하나요?"

급히 파실 필요는 없습니다. 다만 3년이라는 시계는 돌아갑니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득해 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 되신 경우, 정해진 요건을 충족하시면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 오늘은 그 기한과 예외를 정리하겠습니다.

분양권이 정확히 무엇인가요?

주택법 등에 따른 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다.

해당 지위를 매매나 증여 등의 방법으로 취득한 것도 포함됩니다. 근거 법률이 8개 정해져 있습니다.

• 건축물의 분양에 관한 법률
• 공공주택 특별법
• 도시개발법
• 도시 및 주거환경 정비법
• 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
• 산업입지 및 개발에 관한 법률
• 주택법과 택지개발촉진법 (조문에서는 각각 별개 호라 합쳐서 8개입니다)

여기서 실무적으로 중요한 갈림길이 2개 있는데요.

첫째, 오피스텔 분양권은 분양권이 아닙니다. 건축법 시행령 별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔을 공급받는 자로 선정된 지위는 소득세법상 분양권에 해당하지 않는다는 국세청 해석이 있습니다.

둘째, 2020년 12월 31일 이전에 취득하신 분양권은 주택 수에 포함하지 않습니다. 소득세법 부칙에 따른 것이고요.

(소득세법 제88조 제10호, 같은 법 시행령 제152조의5와 제156조의3)

언제까지 종전주택을 팔아야 하나요?

분양권 취득일부터 3년 이내입니다.

• 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득할 것
• 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

앞의 1년을 놓치시는 경우가 실무에서 나올 수 있습니다. 집을 산 지 1년이 안 됐는데 분양권을 취득하시면 이 특례가 열리지 않습니다.

[사례] 송XX님
살고 계신 아파트가 있는 상태에서 청약에 당첨되셨는데, 입주까지 3년 넘게 남아 있었습니다. 입주자모집공고문을 펼쳐 보이시며, 분양권도 주택 수에 들어간다는데 3년 안에 무조건 지금 집을 팔아야 하느냐고 말씀하셨는데요. 3년 기한 하나만 있다고 알고 계셨던 것이죠. 3년을 넘기더라도 새 집 완성 후 3년 안에 이사해 1년 이상 사시고, 완공 전이나 완공 후 3년 안에 종전주택을 파시는 길이 따로 있었습니다.

3년 이내에 양도하지 못하시는 경우 중에서도, 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하셨거나 법원에 경매를 신청하셨거나 국세징수법에 따른 공매가 진행 중이어서 그 방법으로 팔리신 경우라면 기한을 넘겨도 됩니다.

앞의 1년 이상 요건을 아예 적용하지 않는 경우도 있습니다.

• 민간건설임대주택이나 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서, 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
• 사업인정 고시일 전에 취득하신 주택과 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우
• 1년 이상 거주한 주택을 취학이나 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

3년이 지나면 방법이 없나요?

네, 있습니다. 종전주택을 산 지 1년이 지난 뒤 분양권을 취득하셨다면, 아래 2가지를 갖추시면 됩니다.

분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하시는 경우로서 아래 요건을 모두 갖추시면 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

1)의 세대 전원 이사에는 예외가 있습니다. 취학이나 근무상 형편, 질병의 요양 등의 경우에는 세대원 일부가 이사하지 않아도 됩니다.

이 3년은 예전에 2년이었다가 늘어난 것입니다. 오래된 자료를 보고 2년으로 알고 계시면 안 됩니다.

[사례] 전XX님
기존 아파트를 두신 채 일반분양에 당첨되셨는데, 공사가 늦어져 분양권을 받은 지 3년이 지나도록 입주를 못 하셨습니다. 공사 지연 안내문을 한참 보시다가, 3년을 넘겼으니 기존 집은 이제 비과세를 못 받는 것이냐고 여쭤보셨습니다. 3년이 지나면 특례가 끝난다고 보신 것이죠. 완공 후 3년 안에 세대가 이사해 1년 이상 계속 거주하고 완공 전이나 완공 후 3년 안에 종전주택을 파시면 되어, 준공일과 전입일, 양도일을 함께 관리하기로 했습니다.

즉 정리드리면 새 아파트에 실제로 들어가 사시겠다는 조건으로 기한을 늘려 주는 구조입니다. 분양권을 투자 목적으로 들고 계시다가 종전주택을 파시는 경우에는 이 길이 열리지 않습니다.

다만 1번 요건, 그러니까 이사와 거주를 지키지 못하게 되신 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고하고 납부하셔야 합니다.

조합원입주권과는 무엇이 다른가요?

구조는 거의 같은데요. 주택 수에 들어가는 시점이 다릅니다.

두 특례 모두 종전주택 취득 후 1년 경과, 취득일부터 3년 이내 양도, 3년 경과 시 완성 후 3년 이내 이사와 1년 거주라는 틀을 씁니다.

• 조합원입주권: 관리처분계획인가일 등에 취득한 것으로 보아 그때부터 주택 수에 포함
• 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함
• 오피스텔 분양권: 분양권에 해당하지 않아 주택 수에서 제외
• 세율 적용은 별개: 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 주택과 다른 체계

2번째 줄이 실무에서 가장 자주 확인하는 대목입니다. 2020년 12월 31일 이전에 취득하신 분양권을 아직 들고 계시다면, 그 분양권은 다른 주택의 비과세 판정에서 주택 수에 세어지지 않습니다.

4번째 줄도 놓치지 마십시오. 분양권 자체를 파실 때의 세율은 조정대상지역 안팎을 가리지 않고 1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다. 2년을 넘겨도 기본세율로 내려가지 않습니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.