분양권 양도세 70%, 2년만 넘기면 확 절세된다는 말의 진실은

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 분양권을 정리하려는 분들이 세율을 물으러 오시는 경우를 종종 뵙게 됩니다. 주택처럼 2년을 채우면 되는 줄 알고 계신 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"2년만 더 들고 있으면 세율이 내려가는 거 아닌가요?"

내려가지 않습니다. 분양권은 거기서 멈춥니다.

분양권과 조합원입주권은 같은 권리처럼 보이지만 세율 체계가 다릅니다. 조합원입주권은 2년 이상이면 기본세율로 내려가는데, 분양권은 아무리 오래 보유하셔도 60%에서 멈춥니다. 오늘은 그 차이를 정리하겠습니다.

분양권 세율이 얼마인가요?

1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다.

2021년 6월 1일 이후부터는 조정대상지역 안팎을 구분하지 않습니다. 어디에 있는 분양권이든 같은 세율이고요.

여기서 눈여겨보실 것은 2번 칸의 변화입니다. 예전에는 비조정대상지역 분양권을 2년 이상 보유하시면 기본세율이 적용됐습니다. 지금은 그 칸이 사라졌습니다.

즉 정리드리면 분양권은 시간으로 세율을 낮추실 수 없습니다. 1년 이상이 되어 70%에서 60%로 내려가는 것이 전부입니다.

지방소득세까지 더하면 60% 칸의 실제 부담은 66%가 됩니다. 과세표준의 3분의 2가 세금으로 나가는 구조죠. 70% 칸이라면 77%고요.

[사례] 이XX님
청약으로 받은 분양권을 입주 전에 정리하려고 하셨습니다. 달력을 짚어 보시며 2년만 채우면 일반세율로 내려가지 않느냐고 말씀하셨는데요. 분양권은 1년이 지나 60%가 되면 거기서 더 내려가지 않습니다.

(소득세법 제104조)

조합원입주권은 다른가요?

네, 다릅니다. 2년 이상이면 기본세율입니다.

2021년 6월 1일 이후 조합원입주권을 양도하시는 경우, 조정대상지역 안팎을 불문하고 보유기간에 따라 갈립니다.

• 1년 미만: 70%
• 1년 이상 2년 미만: 60%
• 2년 이상: 기본세율

3번째 줄이 분양권과 결정적으로 다른 대목입니다. 조합원입주권은 원래 주택이었던 것이 권리로 바뀐 것이라 주택과 같은 체계를 씁니다. 분양권은 처음부터 권리로 시작한 것이고요.

그래서 같은 재건축 단지의 물건이라도, 원래 그 집을 가지고 계시다가 입주권이 된 경우와 청약으로 분양권을 받으신 경우는 세율이 완전히 달라집니다.

여기에 조합원입주권은 장기보유특별공제도 열립니다. 원조합원이시라면 관리처분계획인가 전의 토지분 또는 건물분 양도차익에 대해 공제를 받으실 수 있습니다. 다만 조합원으로부터 취득하신 승계 입주권은 공제가 아예 없습니다.

[사례] 최XX님
지인은 재건축 입주권을 2년 넘게 보유한 뒤 기본세율로 판다는 이야기를 들으셨습니다. 둘 다 아직 집이 아닌데 왜 세율이 다르냐고 말씀하셨습니다. 조합원입주권은 2년이 지나면 기본세율이지만 분양권은 계속 60%입니다.

주택 수에는 어떻게 들어가나요?

둘 다 들어갑니다. 다만 시점이 다릅니다.

다주택자 중과세율을 판단하실 때의 주택 수에는 주택 말고도 조합원입주권과 분양권이 들어갑니다.

• 조합원입주권: 관리처분계획인가일 등에 취득한 것으로 보아 그때부터 주택 수에 포함
• 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함
• 2020년 12월 31일 이전에 취득하신 분양권은 주택 수에서 제외
• 오피스텔 분양권은 소득세법상 분양권에 해당하지 않아 제외

여기서 오래전 취득분이 실무에서 큰 차이를 만듭니다. 오래전에 잡아 두신 분양권이라면 지금 집을 파실 때 주택 수에 세어지지 않습니다.

여기에 예외가 하나 더 있습니다. 조합원입주권이나 분양권을 함께 세시는 경우, 수도권과 광역시, 특별자치시 밖에 있는 것이라면 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 중과 판정 대상인 주택을 양도하실 당시 조합원입주권은 종전 주택의 가격이, 분양권은 공급계약서상 공급가격이 3억원을 초과하지 않아야 하고요.

말씀드리고 싶은 것은, 이 판단이 세율을 한 칸씩 움직인다는 점입니다. 조정대상지역에 있는 집을 파실 때, 등기된 집이 2채에 분양권이 1개면 3주택으로 판정되어 기본세율에 30%p가 붙습니다. 그 분양권이 2020년 취득분이면 2주택이 되어 20%p로 내려가고요.

언제 파는 게 나은가요?

분양권은 1년, 조합원입주권은 2년이 문턱입니다.

• 분양권 1년: 70%에서 60%로 내려가는 자리
• 조합원입주권 1년: 70%에서 60%로
• 조합원입주권 2년: 60%에서 기본세율로
• 주택 완공 후 취득 2년: 주택 세율 체계로 전환

4번째 줄이 분양권을 들고 계신 분들의 출구입니다. 분양권 상태로는 60%를 벗어날 수 없지만, 잔금을 치러 주택으로 만드시고 그 주택을 2년 이상 보유하시면 기본세율로 갑니다.

다만 그 사이에 주택 수가 늘어나 다른 집의 중과 판정에 영향을 주는 문제가 생깁니다. 전체 보유 구조를 놓고 순서를 잡으셔야 하는 이유입니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.