재건축 대체주택, 잠깐 옮겨 산 집도 비과세될까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 살던 아파트가 재건축에 들어가 잠시 다른 집을 사서 옮기신 분들을 종종 뵙게 됩니다. 새 아파트가 완공되어 돌아가시면서 그 집을 파실 때 오시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"공사 기간에 잠깐 살려고 산 집인데, 2년을 안 채웠으니 세금을 내야겠죠?"

내지 않으셔도 됩니다. 대체주택 특례에는 보유기간 제한이 없습니다.

1세대가 소유한 1주택이 재개발이나 재건축 등의 대상이 되어, 그 사업 시행기간 동안 거주하려고 다른 주택을 취득하신 경우입니다. 요건을 모두 갖춰 그 대체주택을 양도하시면 1세대 1주택 비과세 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 오늘은 그 요건과 함께 조합원입주권 관련 특례를 정리하겠습니다.

대체주택 요건이 무엇인가요?

4가지를 모두 채우셔야 합니다. 1)은 조문 본문의 요건이라 정비사업 대상이 바로 그 1주택이어야 하고, 시행기간 동안 거주하시려고 대체주택을 사신 것이어야 합니다. 2번부터 4)가 각 호의 요건이고요.

1)의 판단 시점이 대체주택 취득일이라는 점이 중요합니다. 취득일 현재 2주택 이상을 소유하고 계셨다면 이 특례가 적용되지 않는다는 국세청 해석이 있습니다.

2)의 순서도 놓치기 쉽습니다. 사업시행인가일 이후에 사셔야 합니다. 인가 전에 미리 사두신 집은 대체주택으로 인정되지 않는 거죠.

세대원 전원이 움직여야 하는 것은 3)의 이사입니다. 취학이나 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우는 예외고요. 2)의 1년 거주에는 세대전원 요건이 조문에 없고요.

3)과 4)의 3년은 예전에 2년이었다가 늘어난 것입니다. 오래된 자료를 보고 2년으로 알고 계시면 안 됩니다.

3)에는 예외 조항도 있습니다. 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학이나 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하시는 경우에는, 출국 사유가 해소되어(출국 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당) 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하시면 됩니다.

[사례] 정XX님
살던 아파트가 재건축에 들어가 사업시행인가 뒤 근처 집을 사서 옮겨 사셨습니다. 새 아파트로 돌아가시며 그 집 매매계약서를 꺼내 놓으시고, 2년을 못 채웠으니 세금을 내야 하지 않느냐고 말씀하셨는데요. 대체주택 특례에는 보유기간 제한이 없습니다. 인가일 뒤 취득과 1년 거주, 완공 후 입주와 처분 기한이 기준이었습니다.

[사례] 오XX님
재건축이 곧 시작될 것 같아 사업시행인가가 나기 몇 달 전에 옮겨 살 집을 미리 사 두셨습니다. 등기부를 한참 들여다보시다가 공사 기간에 살려고 산 집인데 왜 안 되느냐고 말씀하셨습니다. 목적이 같아도 대체주택은 인가일 이후에 취득해야 합니다.

(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)

재건축 전에 그 집에 안 살았어도 되나요?

네, 됩니다. 기존주택 거주는 요건이 아닙니다.

재개발이나 재건축 시행기간 전에 기존주택에서 거주하지 않으신 경우에도 대체주택 비과세 특례가 적용된다는 국세청 해석이 있습니다. 세를 놓고 계셨더라도 사업시행인가 후에 대체주택을 사서 1년 이상 거주하시면 요건이 충족됩니다.

반대로 안 되는 경우도 분명합니다. 승계취득한 조합원입주권을 보유하신 1세대가 다른 주택을 취득한 뒤, 재건축으로 취득하는 주택이 완공된 후에 그 다른 주택을 양도하시는 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다.

즉 정리드리면 원래 그 집을 가지고 계시다가 재건축에 들어간 경우여야 합니다. 남의 입주권을 사서 들어오신 경우는 이 대체주택 특례의 대상이 아닙니다.

3번 요건, 그러니까 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하는 것을 지키지 못하게 되신 때에는, 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 이 특례를 적용받지 않았다면 냈을 세액을 신고하고 납부하셔야 합니다.

조합원입주권 자체를 팔면 어떻게 되나요?

2가지 경우에 비과세가 열립니다.

조합원입주권이란 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것이어야 하는데, 그 조합원에게서 넘겨받은 것도 포함됩니다.

• 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않은 경우
• 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우(분양권을 보유하지 않는 경우로 한정)로서 그 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

여기에 전제가 붙습니다. 관리처분계획 인가일 또는 사업시행계획 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대여야 합니다.

양도가액이 12억원을 초과하시면 그 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.

조합원입주권 전환 시기도 사업 종류에 따라 다릅니다. 재건축사업은 2005년 5월 31일 이후 관리처분계획인가일이고, 재개발사업은 관리처분계획인가일입니다. 소규모재건축사업과 자율주택정비사업, 가로주택정비사업은 2018년 2월 9일 이후 사업시행계획인가일, 소규모재개발사업은 2022년 1월 1일 이후 사업시행계획인가일입니다.

입주권을 사두고 원래 집을 팔면요?

3년 이내면 됩니다. 3년이 지나도 길이 있습니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되신 경우입니다.

• 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득할 것
• 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

3년이 지나 파시는 경우에도 2가지 요건을 모두 갖추시면 비과세가 적용됩니다.

• 재개발이나 재건축 사업 등으로 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
• 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

앞의 1년 이상 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다. 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우, 수용되는 경우, 1년 이상 거주한 주택을 취학이나 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 양도하는 경우입니다.

한 가지 안 되는 경우도 있으니 알아 두시면 좋습니다. 2주택을 보유하시던 1세대가 그중 하나의 주택이 조합원입주권으로 전환되어, 그 입주권을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하시는 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다.