시골집 한 채 더 사도 1주택 비과세 되는걸까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 은퇴를 앞두고 시골에 집을 알아보시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 그러다 서울 집 세금이 걱정되어 멈추시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"시골에 작은 집 하나 사면 2주택자가 되어서 서울 집 팔 때 세금을 무는 거죠?"

물지 않으셔도 됩니다. 요건만 맞으면 주택 수에서 빠집니다.

1세대가 2003년 8월 1일부터 2028년 12월 31일까지 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득하고 3년 이상 보유한 뒤, 그 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도하시면, 그 농어촌주택은 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 소유주택이 아닌 것으로 봅니다. 오늘은 그 요건을 정리하겠습니다.

농어촌주택 요건이 무엇인가요?

지역과 가액 2가지를 보십니다.

4)의 3억원 기준과, 예전에 있던 대지면적 660㎡ 이내 요건이 없어진 것은 둘 다 개정으로 바뀐 부분입니다. 오래된 자료를 보고 660㎡를 따지고 계시면 안 됩니다.

2)의 수도권 제외에는 예외가 있습니다. 접경지역 지원 특별법에 따른 접경지역 중 연천군과 가평군, 인천 옹진군과 강화군은 수도권 지역에서 제외됩니다. 지역별로 적용 시점이 다르니 실행하실 시점의 조문을 확인하셔야 합니다.

도시지역 제외에도 예외가 하나 있습니다. 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법상 인구감소지역 중 태안 관광레저형 기업도시 개발구역과 영암, 해남 관광레저형 기업도시 개발구역은 제외됩니다.

3)의 연접 제한은 놓치지 않으셔야 합니다. 서울 집을 가지고 계시면 문제가 없지만, 이미 지방에 집이 있으신 상태에서 옆 동네 집을 사시면 이 특례가 열리지 않습니다.

[사례] 백XX님
살던 아파트 한 채를 두고 은퇴 뒤 주말에 머물 시골집을 한 채 더 사셨습니다. 시골집 매매계약서를 꺼내 보이시며 이제 2주택이라 살던 집 비과세가 깨지느냐고 말씀하셨는데요. 그 집은 지역과 가액 요건을 채워 농어촌주택 특례 대상이었습니다. 시골집을 3년 이상 보유하고 원래 살던 집을 파는 순서가 기준이었습니다.

[사례] 황XX님
살던 아파트가 있는 상태에서 은퇴 뒤 지낼 작은 시골집을 사셨습니다. 가격도 낮은데 가깝다는 이유만으로 안 되는 거냐고 여쭤보셨습니다. 새로 산 집이 기존 주택과 연접한 읍면동에 있었습니다. 농어촌주택 특례는 가액만이 아니라 소재지와 연접 여부까지 함께 봅니다.

(조세특례제한법 제99조의4)

3년을 못 채우면 어떻게 되나요?

미리 파셔도 되지만 나중에 정산합니다.

농어촌주택의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하시는 경우에도 특례를 적용합니다. 먼저 혜택을 주고 나중에 확인하는 구조죠.

다만 특례를 적용받으신 1세대가 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 되신 경우에는, 특례를 적용받지 않았을 경우에 납부하였을 세액에 상당하는 세액을 그 보유하지 않게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하셔야 합니다.

여기에도 어쩔 수 없는 사정은 봐줍니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 따른 수용(협의매수 포함)
• 사망으로 인한 상속 또는 멸실

즉 정리드리면 3년이라는 시계를 지키시되, 수용이나 상속, 멸실로 어긋나는 경우에는 추징하지 않습니다.

증축하시거나 부수토지를 추가로 취득하신 경우도 규칙이 있습니다. 일반주택 양도일까지 증축이나 부수토지 추가 취득이 있으면 그 증가된 건물과 토지의 가액을 포함해서 3억원 요건을 계산합니다. 다만 보유기간은 당초 농어촌주택의 취득일부터 셉니다.

인구감소지역 주택도 되나요?

네 됩니다. 2026년 12월 31일까지 취득분입니다.

주택이나 조합원입주권, 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 요건을 갖춘 인구감소지역 주택을 취득한 후, 그 주택을 취득하기 전에 보유한 주택이나 조합원입주권, 분양권을 양도하시는 경우입니다. 그 인구감소지역 주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 비과세를 적용합니다.

• 소재지: 취득 당시 인구감소지역에 소재 (수도권과 광역시, 종전 보유 주택과 같은 시군구는 제외)
• 비수도권 인구감소관심지역도 대상 (수도권 전 지역과 광역시, 같은 시군구는 제외)
• 가액: 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 취득일 현재 4억원 이하
• 다만 비수도권 인구감소지역은 9억원 이하

수도권 제외에도 접경지역 예외가 있습니다. 접경지역 지원 특별법에 따른 접경지역은 수도권에서 빠지고, 광역시에 있는 군도 광역시 제외 대상에서 빠집니다.

4번째 줄이 농어촌주택과 크게 다른 대목입니다. 비수도권 인구감소지역이면 기준시가 9억원까지 열려 있습니다. 농어촌주택의 3억원보다 폭이 훨씬 넓습니다.

(조세특례제한법 제71조의2)

신청은 어떻게 하나요?

양도소득 과세표준 신고서와 함께 과세특례 신고서를 내십니다.

인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받으시려면 소득세법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득 과세표준 신고서와 함께 과세특례 신고서를 제출하셔야 합니다.

• 예정신고 또는 확정신고 때 과세특례 신고서를 함께 제출
• 인구감소지역 주택 취득 전에 조합원입주권이나 분양권을 보유하셨던 경우에는 그 보유 여부를 증명할 수 있는 서류도 함께 제출
• 농어촌주택도 같은 방식으로 신고서를 갖추어야 함
• 취득 당시 요건을 증명하는 자료(기준시가, 소재지 확인 서류)를 미리 챙겨 두실 것

2번째 줄이 놓치기 쉽습니다. 분양권을 들고 계시다가 인구감소지역 주택을 사신 경우라면, 그 분양권을 언제부터 보유했는지 증명하셔야 합니다.

기한이 지난 뒤에 신고서만 따로 내는 것으로는 처리가 어려운 경우가 있으니, 양도소득세 신고를 하실 때 한꺼번에 챙기시는 편이 안전합니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.