다주택자도 중과를 피하는 집, 중과제외주택 정리

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 등기부상 세 채인데 중과 대상이 아닌 분들을 종종 뵙게 됩니다. 그때 이렇게 물어보십니다.

"세 채가 맞는데 중과가 아니라고요? 제가 잘못 알고 있었던 겁니까?"

세 채는 맞습니다. 다만 세법이 세지 않는 집이 있습니다.

다주택자 중과 판정에는 예외 조항이 겹겹이 붙어 있습니다. 그런데 이 예외가 2종류로 나뉘어 있어서 헷갈리기 쉬운데요. 아예 주택 수에서 빼는 것과, 세기는 하되 그 집을 팔 때만 봐주는 것입니다. 오늘은 그 목록을 정리하겠습니다.

주택 수에서 아예 빠지는 집은요?

결론부터 말씀드리면 4가지가 있습니다.

• 1. 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택: 수도권과 광역시, 특별자치시 외의 지역에 있는 주택. 광역시의 군 지역, 경기도 읍면 지역, 세종특별자치시의 읍면 지역도 포함
• 2. 소형신축주택: 전용 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원과 비수도권 3억원 이하, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하고 같은 기간에 준공된 것, 아파트 제외(다만 주택법상 도시형 생활주택인 아파트는 대상에 들어갑니다)
• 3. 비수도권 준공후미분양주택: 전용 85㎡ 이하, 취득가액 7억원 이하, 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 취득
• 4. 인구감소지역과 인구감소관심지역 주택: 2026년 1월 1일 이후 취득, 기존에 보유하신 주택과 같은 시군구가 아닐 것. 기준시가는 수도권 밖 인구감소지역이 9억원 이하, 인구감소관심지역이 4억원 이하

1번째 줄을 실무에서 가장 자주 보게 됩니다. 지방에 물려받은 시골집이나 값싼 아파트가 여기 들어가면 그 집은 세지 않습니다.

2번째와 3번째 줄에도 조건이 더 붙는데, 둘의 요건이 서로 다릅니다. 양도자는 주택법상 사업주체나 분양사업자, 또는 그들로부터 공사대금 대신 그 주택을 받은 시공자여야 하고요. 소형신축주택은 여기에 더해 양수자가 최초로 매매계약을 체결하고 계약 전 입주 사실이 없어야 합니다. 준공후미분양주택은 사용검사일까지 분양계약이 없어 선착순으로 공급된 주택으로서 시장이나 군수, 구청장의 확인을 받으셔야 하고요.

1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개씩 보유하신 경우에는 규칙이 하나 더 있습니다. 수도권과 광역시, 특별자치시 밖에 있는 것으로서 그 주택을 양도하실 당시 가액이 3억원을 초과하지 않으면, 그 권리는 주택 수에 산입하지 않습니다.

[사례] 조XX님
아파트 2채에 지방의 작은 집 1채를 가지고 계셨습니다. 등기부 3장을 나란히 펼쳐 놓으시고 아파트를 팔면 중과가 붙지 않느냐고 말씀하셨는데요. 지방 집이 수도권과 광역시 밖에 있고 기준시가 요건에도 들어갔습니다. 그 집은 중과 판정에서 주택 수에 들어가지 않습니다.

(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호와 제12호, 제167조의11 제2항 제1호)

세기는 하되 중과가 안 붙는 집은요?

즉 정리드리면 목록이 깁니다. 12가지인데, 표에 10가지를 담고 나머지 2가지는 표 아래에 적었습니다.

10)이 이 목록의 안전장치입니다. 표의 1)부터 8)까지에 해당하는 집들을 빼고 나서 딱 1채만 남으면 그 집에는 중과가 걸리지 않습니다. 그리고 일시적 2주택이나 동거봉양, 혼인, 농어촌주택 특례로 1세대 1주택으로 보는 주택도 중과에서 빠지고요.

6)의 상속주택은 상속받은 날부터 5년 안에 파셔야 하고, 순위도 있습니다. 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택, 거주기간이 가장 긴 주택, 상속개시 당시 거주한 주택, 기준시가가 가장 높은 주택 순입니다.

[사례] 신XX님
아파트 2채를 가지신 상태에서 아버지께 지방 집을 상속받으셨고, 그 집을 파시려던 참이었습니다. 상속 서류를 넘겨 보시며 이제 3주택이니 이 집도 중과냐고 여쭤보셨는데요. 상속주택은 주택 수에는 들어가도 상속받은 날부터 5년 안에 팔면 중과에서 빠집니다. 피상속인이 여러 채를 가지셨다면 순위도 봐야 합니다.

2주택자만 받는 예외도 있나요?

네, 4가지가 더 있습니다.

1세대 3주택 이상에는 없고 1세대 2주택에만 붙는 예외입니다.

• 1. 취학, 근무상 형편 등 부득이한 사유로 취득한 주택: 다른 시군으로 주거를 이전하려고 취득한 주택으로서 학교나 직장, 요양 장소와 같은 시군에 있고 취득 당시 기준시가 합계액 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소일부터 3년이 지나지 않은 주택
• 2. 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택
• 3. 소송 진행 중인 주택: 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 그 결과로 취득한 주택으로 확정판결일부터 3년이 지나지 않은 주택
• 4. 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택

4번째 줄이 눈에 띕니다. 3주택 이상에서는 3억원 기준이 지역 제한과 함께 걸리는데, 2주택에서는 지역 제한 없이 기준시가 1억원 이하면 빠집니다.

다만 단서가 있습니다. 도시 및 주거환경 정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역이나, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외됩니다. 다만 주거환경개선사업에서 그 사업시행자에게 양도하시는 주택은 되살아나고요.

1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 각각 1개씩 보유하신 경우에도 같은 4가지 예외가 적용됩니다.

2026년 5월 10일 이후에 팔아도 중과가 빠지나요?

원칙적으로는 아닙니다. 5월 9일까지 계약한 일부만 남았습니다.

보유 2년 이상 주택의 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다. 5월 10일 이후 양도분은 아래 요건을 갖추셔야만 배제가 이어집니다.

토지거래허가 대상 주택이라면 조건이 이렇습니다.

• 2026년 5월 9일까지 그 주택 부수토지의 거래에 대한 토지거래허가를 신청했을 것
• 그 신청에 대한 토지거래허가를 받았을 것
• 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인될 것
• 매매계약 체결일부터 4개월, 시행령에 열거된 지역이면 6개월 이내에 양도할 것
• 다만 2026년 5월 10일 이후에 매매계약을 체결하신 경우에는 2026년 9월 9일까지, 시행령에 열거된 지역이면 2026년 11월 9일까지 양도할 것

토지거래허가 대상이 아닌 주택이라면 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받으신 뒤, 체결일부터 4개월(열거된 지역은 6개월) 안에 양도하셨어야 합니다. 4개월 기한은 이미 모두 지났고, 지금은 열거된 지역만 늦어도 2026년 11월 9일까지 남아 있습니다.

6개월이 붙는 지역은 시행령에 이름이 적힌 곳이라, 조정대상지역이어도 강남 3구와 용산구는 목록에 없어 4개월입니다.