일시적 2주택, 3년 안에 예전 집을 못 팔면?

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 새집 잔금을 앞두고 옛집이 안 나가 애태우시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 기한이 몇 년인지도 헷갈려 하시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"조정대상지역이면 2년이라고 들었는데, 저희는 몇 년 안에 팔아야 하는 겁니까?"

지금은 3년입니다. 지역 구분이 없어졌습니다.

2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 종전주택과 신규주택의 소재지를 구분하지 않고 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 그동안 여러 번 바뀌어서 예전 기준을 기억하고 계신 분이 많은데요. 오늘은 현행 기준과 예외를 정리하겠습니다.

조건이 정확히 무엇인가요?

취득 시점과 양도 시점, 2가지 요건을 함께 맞추셔야 합니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되신 경우입니다.

• 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득할 것
• 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

앞의 1년을 놓치시는 경우가 실무에서 나올 수 있습니다. 종전주택을 산 지 1년이 안 됐는데 새집을 계약하시면 원칙적으로 이 특례가 열리지 않습니다. 다만 협의매수나 수용, 임대주택 5년 거주, 1년 이상 거주한 집을 부득이한 사유로 파시는 경우에는 이 1년 요건을 적용하지 않습니다. 3년만 기억하고 계시다가 걸리는 자리죠.

기한이 어떻게 바뀌어 왔는지 보시면 이렇습니다.

3번 시기가 가장 빡빡했습니다. 조정대상지역이 겹치면 1년 안에 팔고 신규주택으로 이사해 전입신고까지 마치셔야 했습니다. 지금은 전입 요건도 없어졌고요.

여기서 조정대상지역 내란 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우를 말합니다. 한쪽만 조정대상지역이면 조정대상지역 외로 봤습니다.

[사례] 한XX님
살던 집을 두고 새 아파트를 사신 뒤, 예전에 들은 2년 기한에 쫓겨 급매를 고민하고 계셨습니다. 시세표를 들고 오셔서 가격을 낮춰서라도 지금 팔아야 하느냐고 말씀하셨는데요. 지금은 조정대상지역이어도 지역과 관계없이 3년입니다. 아직 1년 가까이 여유가 있으셨던 것이죠.

(소득세법 시행령 제155조 제1항, 지방 이전 특례는 제16항, 처분기한 예외는 제18항)

3년을 넘기면 방법이 없나요?

5가지 예외가 있는데, 실무에서 자주 보게 되는 3가지는 이렇습니다.

신규주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 아래에 해당하시면, 3년을 넘겨 양도하셔도 기한 안에 양도한 것으로 봅니다.

• 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
• 법원에 경매를 신청한 경우
• 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우

즉 정리드리면 시장에 내놓기만 해서는 부족하고, 공적인 매각 절차에 올리셨거나 정비사업 관련 소송이 걸려 있어야 합니다. 중개사무소에 내놓고 안 팔린 상태로는 이 예외에 들어가지 못합니다.

3년이 다가오는데 거래가 안 붙으신다면 가격 조정을 먼저 검토하시고, 그래도 어려우시면 한국자산관리공사 매각 의뢰를 3년이 되는 날 전에 접수해 두시는 방법이 남아 있습니다.

이 예외는 3년이 되는 날 현재를 기준으로 판단합니다. 하루라도 늦으면 걸리지 않습니다.

[사례] 권XX님
새집으로 옮기신 뒤 예전 집을 2년 넘게 중개사무소에 내놓았지만 거래가 붙지 않았습니다. 기한을 두 달 앞두고 오셔서, 계속 내놓았으니 넘겨도 괜찮지 않느냐고 여쭤보셨는데요. 매물로 내놓은 것만으로는 예외가 되지 않습니다. 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰나 법원 경매 신청 같은 공적 절차에 올라 있어야 합니다.

회사가 지방으로 옮기면 어떻게 되나요?

기한이 5년으로 늘어납니다.

수도권에 있는 법인이나 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우, 그 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 신규주택이 일정 지역에 있으면 종전주택 양도기한이 3년에서 5년으로 늘어납니다.

• 종전주택은 수도권에 소재하는 1주택일 것
• 신규주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시군 또는 이와 연접한 시군의 지역에 소재할 것
• 특별자치시와 광역시, 제주특별자치도의 행정시도 포함
• 양도기한은 3년에서 5년으로

혁신도시 이전 기관에 근무하시는 분들이 여기 해당하는 경우가 많습니다. 수도권 집이 안 팔린 채로 지방에 새집을 사셨다면 2년의 여유가 더 있다는 뜻이죠.

다만 신규주택의 소재지 요건이 붙어 있습니다. 이전한 시군이나 연접 시군이어야 하니, 근무지와 다른 지역에 사두신 집은 이 특례에 들어가지 못합니다.

신규주택이 분양권이면 언제부터 세나요?

취득시기를 기준으로 3년을 셉니다.

분양권으로 신규주택을 취득하시는 경우, 취득시기는 잔금청산일입니다. 잔금청산일까지 아파트가 완성되지 않았다면 완성일이 취득시기가 되고요. 그 날짜부터 3년입니다.

• 판단 기준은 주택 취득일
• 종전주택 취득일부터 1년 요건도 주택 취득일 기준으로 판단
• 잔금청산일과 완성일 중 늦은 쪽이 취득시기가 되는 구조
• 입주 지정 기간이 밀리면 취득시기도 함께 밀림

2번째 줄을 눈여겨보셔야 합니다. 분양권을 계약하신 시점이 아니라 실제로 주택을 취득하신 시점을 기준으로 1년을 판단합니다. 그래서 종전주택을 산 직후에 분양권을 계약하셨더라도, 입주 시점에는 1년이 훌쩍 지나 있어 요건을 충족하는 경우가 많습니다.

다만 분양권을 언제 취득하셨느냐에 따라 1주택과 1분양권 특례라는 별도의 조항이 적용될 여지도 있습니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.