다운계약서 한 장에 1주택 비과세가 통째로 날아갑니다

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 매수인 쪽에서 계약서 금액을 낮춰 쓰자고 제안받으신 분들을 종종 뵙게 됩니다. 어차피 본인은 비과세니까 손해가 없다고 들으신 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"저는 1주택자라 어차피 세금이 없는데, 계약서를 좀 낮춰 써 준다고 제가 손해 볼 게 있나요?"

있습니다. 그 비과세가 통째로 사라집니다.

주택을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 비과세뿐 아니라 감면 규정까지 제한됩니다. 세금이 없던 자리에 억 단위 세금이 생기는 구조인데요. 오늘은 그 계산을 숫자로 보여 드리겠습니다.

비과세가 배제되는 경우는 무엇인가요?

2가지입니다.

1)의 미등기양도자산은 비과세 규정을 아예 적용하지 않습니다. 게다가 세율도 70%가 적용되고, 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 250만원도 받지 못합니다.

다만 대통령령으로 정하는 자산은 미등기양도자산에서 빠집니다. 등기가 불가능한 것뿐 아니라, 농지 교환이나 분합, 자경농지, 도시개발사업 관련 토지처럼 정책적으로 빼 주는 것까지 모두 6가지인데요. 자주 보게 되는 3가지는 이렇습니다.

• 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 계약조건에 따라 양도 당시 등기가 불가능한 경우
• 법률의 규정 또는 법원의 결정에 따라 양도 당시 등기가 불가능한 경우
• 비과세 주택으로서 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 경우

3번째 줄은 무허가 주택 이야기입니다. 허가를 못 받아 등기 자체가 안 되는 집이라면 미등기 양도로 보지 않습니다.

(소득세법 제91조, 제103조 제1항, 제104조 제1항 제10호와 제3항, 소득세법 시행령 제168조 제1항)

다운계약서를 쓰면 얼마를 잃나요?

비과세받을 세액에서 두 금액 중 작은 쪽을 뺍니다.

비과세 적용금액 = 비과세받을 세액 - Min(가, 나)

• 가: 비과세에 관한 규정을 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세액
• 나: 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

말이 어려우니 숫자로 보시겠습니다. 실제 양도가액 8억원인데 계약서에는 6억 5,000만원으로 적으신 경우입니다. 취득가액은 5억원, 보유기간은 2년 6개월이고 2024년 1월 20일에 양도하셨다고 해보겠습니다.

• 차액(나): 8억원 - 6억 5,000만원 = 1억 5,000만원
• 비과세를 적용하지 않았을 때 양도차익: 8억원 - 5억원 = 3억원
• 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 과세표준: 2억 9,750만원
• 세율 38%에 누진공제 1,994만원을 적용한 산출세액(가): 9,311만원

비과세받을 세액에서 Min(9,311만원, 1억 5,000만원)인 9,311만원을 뺍니다. 원래 비과세로 0원이었던 자리에서 9,311만원이 그대로 세금이 됩니다.

즉 정리드리면 비과세가 통째로 날아갑니다. 계약서를 1억 5,000만원 낮춰 준 대가로 9,300만원을 무시는 셈이죠.

[사례] 고XX님
오래 살던 아파트를 파시면서 매수인에게 계약서 금액을 낮춰 적어 달라는 부탁을 받으셨습니다. 계약서 초안을 펼쳐 보이시며 어차피 비과세니 실제 금액만 받으면 되지 않느냐고 말씀하셨는데요. 실제와 다른 금액을 적으면 비과세가 제한되어 없던 양도세가 살아날 수 있습니다.

매수인도 손해를 보나요?

네, 봅니다. 그리고 나중에 팔 때 더 크게 옵니다.

다운계약서로 취득가액을 낮게 신고하신 매수인은 나중에 그 집을 파실 때 취득가액이 그만큼 낮게 잡힙니다. 양도차익이 커지니 양도소득세도 커지고요.

여기에 다른 제재도 따라옵니다.

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 거짓신고 과태료 (신고가격과의 차이에 따라 취득가액의 10% 이하)
• 취득세 과소신고에 따른 가산세
• 양도소득세 무신고 또는 과소신고 가산세와 납부지연가산세
• 경우에 따라 조세포탈 문제로 이어질 여지

1번째 줄만 봐도 금액이 커지면 과태료가 억 단위가 됩니다.

그리고 이 문제는 시간이 지난다고 없어지지 않습니다. 매수인이 나중에 파실 때 취득가액을 실제 금액으로 정정하려 하면 그 과정에서 과거 거래가 드러납니다. 그때는 양쪽이 함께 문제가 됩니다.

[사례] 문XX님
집을 파시는데 매수인이 나중에 낼 양도세를 줄이려고 계약서 금액을 높여 달라고 했습니다. 높여 써 주는 것도 문제가 되느냐고 말씀하셨습니다. 업계약서도 실제 거래가액과 다르게 적은 것이라 비과세 제한 대상입니다. 본인은 얻는 것 없이 비과세만 잃을 수 있는 구조였습니다.

실무에서는 추천드리지 않습니다.

잔금 전에 용도를 바꾸기로 약정하면요?

계약일 현재 기준으로 비과세를 판단합니다.

계약일 현재는 주택이었는데 당사자 사이의 약정으로 잔금청산일 현재 다른 용도로 변경된 경우가 있습니다. 이때 매매계약일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유하셨다면 비과세를 적용합니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주하셨어야 하고요.

• 판정 기준일은 매매계약일
• 매매계약일 현재 1주택이고 2년 보유 요건을 갖추셨을 것
• 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 요건도 매매계약일 현재로 판단
• 이 기준은 2025년 2월 28일 이후 매매계약분에 적용

이 기준은 과거에 달랐던 시기가 있어서, 오래전에 계약하신 건은 결론이 반대로 나올 수 있습니다. 계약일부터 확인하셔야 합니다. 이 논점만 따로 깊게 본 글은 잔금 전에 주택을 상가로 바꾸면 비과세 될까?입니다.