취득가액을 모를 때 양도세 계산하는 순서 3가지

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 30년 전에 사신 집을 파시면서 계약서를 못 찾으신 분들을 종종 뵙게 됩니다. 이사를 여러 번 하시는 동안 없어진 경우가 대부분이고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"옛날 계약서가 없는데, 그러면 산 값을 0원으로 보고 세금을 매기는 건가요?"

0원은 아닙니다. 대신 순서가 정해진 대체 방법을 씁니다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 자본적지출액, 양도비 등 필요경비를 빼서 계산합니다. 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액과 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하고요. 오늘은 이 계산 구조를 하나씩 알려 드리겠습니다.

양도세는 어떤 순서로 계산되나요?

결론부터 말씀드리면 4단계를 거쳐 산출세액이 나옵니다.

• 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 등 필요경비
• 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
• 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 250만원
• 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 × 세율 - 누진공제

양도가액은 양도 당시 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액입니다. 실제로 거래한 금액으로서 그 주택의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.

여기서 기억하실 원칙이 1가지 있습니다. 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하고, 양도가액을 기준시가로 하는 경우에는 취득가액도 기준시가로 합니다. 한쪽만 유리한 방법으로 고르실 수 없습니다.

(소득세법 제96조, 제100조)

취득가액에는 무엇이 들어가나요?

산 값에 취득세와 부대비용까지 얹습니다.

타인에게서 매입하신 주택은 매입가액에 취득세와 등록면허세, 기타 부대비용을 더한 금액입니다. 다만 임대사업 등으로 감가상각비를 필요경비에 넣으셨다면 그만큼은 취득가액에서 빼야 합니다. 직접 지으신 주택이라면 원재료비와 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금(취득세와 등록면허세 포함), 설치비, 기타 부대비용의 합계액이고요.

여기에 더 넣으실 수 있는 항목들이 있습니다.

• 취득세: 납부영수증이 없어도 필요경비로 공제 (다만 감면받은 세액은 제외)
• 취득에 관한 쟁송이 있는 자산의 소유권을 확보하기 위해 직접 든 소송비용과 화해비용(사업소득 필요경비로 이미 넣으신 것은 제외)
• 취득세와 등록면허세에 부가되는 지방교육세
• 아파트 분양 시 분양사업자가 거래징수한 부가가치세 (일반과세자가 사업용으로 분양받은 경우는 제외)
• 대금지급 방법에 따라 취득원가에 가산한 이자상당액 (지급기일 지연으로 추가 발생한 이자는 제외)

반대로 안 되는 것도 있습니다. 부동산 매매계약의 해약으로 지급하시는 위약금 등은 양도차익 계산 시 필요경비로 공제하지 않습니다.

계약서가 없으면 어떻게 되나요?

즉 정리드리면 3가지를 순서대로 적용합니다.

환산취득가액 산식은 이렇습니다. 실지거래가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눕니다.

그런데 환산취득가액을 쓰시면 다른 필요경비 계산도 달라집니다. 실지거래가액이 확인되는 경우에는 자본적지출액과 양도비 등을 더하지만, 확인할 수 없는 경우에는 환산취득가액에 취득 당시 기준시가의 3%를 개산공제로 더해 필요경비로 삼습니다.

환산취득가액으로 하시는 경우에는 2개 중 큰 금액을 고르실 수 있습니다. 환산취득가액에 개산공제를 더한 금액, 그리고 자본적지출액에 양도비 등을 더한 금액을 비교해서 유리한 쪽을 쓰시면 됩니다.

[사례] 양XX님
오래전에 사신 단독주택을 파시려는데, 이사를 여러 번 하시는 사이 매매계약서가 없어졌습니다. 산 값을 증명 못 하면 취득가액을 0원으로 보는 거냐고 걱정스럽게 여쭤보셨는데요. 계약서가 없어도 매매사례가액과 감정가액을 먼저 보고, 그마저 없으면 기준시가 비율로 환산한 취득가액을 씁니다.

[사례] 배XX님
계약서를 찾지 못해 환산취득가액으로 계산하게 되셨는데, 그 뒤에 들인 증축비와 냉난방 설치비 영수증은 상자째 챙겨 오셨습니다. 환산으로 가면 이 공사비는 전부 포기해야 하느냐고 말씀하셨습니다. 환산취득가액에 개산공제를 더한 금액과 자본적지출액에 양도비를 더한 금액 중 큰 쪽을 고를 수 있습니다.

환산취득가액에 가산세가 붙는다는데요?

신축하고 5년 안에 파시면 5%가 붙습니다.

건물을 신축하거나 증축하시고 5년 안에 파시는 경우가 대상입니다. 이때 취득가액을 감정가액이나 환산취득가액으로 잡으시면, 그 건물분 금액의 5%가 양도소득 결정세액에 더해집니다. 증축이라면 바닥면적 합계가 85㎡를 초과하는 경우로 한정하고, 가산세도 증축한 부분에 한정합니다.

숫자로 보시는 게 빠릅니다. 가산세는 건물분에만 붙으니 주택과 부수토지를 함께 파셨다면 먼저 갈라야 합니다(구분이 불분명하면 기준시가로 안분합니다). 건물분 양도가액 16억원, 취득 당시 건물 기준시가 3억원, 양도 당시 건물 기준시가 10억원이면 건물분 환산취득가액은 4.8억원입니다. 여기에 5%를 곱한 0.24억원, 그러니까 2,400만원이 가산세로 붙습니다.

산출세액이 없는 경우에도 이 가산세는 적용됩니다. 실무에서는 1세대 1주택 비과세에 해당하시면 적용하지 않는 것으로 보는데, 고가주택이라 과세되는 부분이 있으면 이야기가 달라집니다.

즉 1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택이라도, 가산세는 건물분 환산취득가액 전체 금액에 5%를 곱해 계산합니다.

(소득세법 제114조의2)

부모님께 증여받은 집을 팔면요?

10년 이내면 이월과세가 걸립니다.

거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속에게 증여받으신 주택이나 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하실 때는, 필요경비를 이렇게 계산합니다.

• 취득가액: 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 취득가액
• 자본적지출액: 증여한 분이 그 자산에 대해 지출한 자본적지출액을 포함
• 증여세: 납부하였거나 납부할 증여세 상당액을 필요경비에 산입

이 기간은 예전에 5년이었다가 10년으로 늘어난 것이라, 증여받으신 시점에 따라 달라집니다. 언제 증여받으셨는지부터 확인하셔야 합니다. 그리고 이월과세가 늘 불리하기만 한 것은 아닙니다. 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 아예 적용하지 않습니다. 이월과세를 적용했더니 1세대 1주택 비과세가 되는 경우도 마찬가지고요.

여기서 실무적으로 갈리는 대목이 하나 있습니다. 배우자의 경우 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우에도 이 규정을 적용하지만, 사망한 경우에는 적용하지 않습니다. 직계존비속도 마찬가지로 양도 당시 사망한 경우에는 적용하지 않습니다.

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