양도소득세 양도시기, 잔금 치른 날이 기준입니다

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 12월 말과 1월 초 사이에 잔금 날짜를 두고 고민하시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 해가 바뀌면 세금이 달라진다는 이야기를 어디선가 들으신 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"계약은 작년에 했는데 잔금은 올해 받았습니다. 어느 해로 잡히는 건가요?"

잔금을 치른 해입니다. 계약일은 원칙적으로 보지 않습니다.

주택의 양도 또는 취득시기는 대금을 청산한 날이 분명한 경우에는 대금을 청산한 날입니다. 이 날짜가 세율과 보유기간, 비과세 요건을 한꺼번에 정하는데요. 다만 예외가 여럿이고, 2025년에 규칙이 하나 뒤집히기도 했습니다. 오늘은 그 기준을 정리하겠습니다.

양도시기는 어떻게 정해지나요?

원칙은 대금을 청산한 날입니다. 자주 보게 되는 예외를 추리면 이렇습니다.

3)의 장기할부조건이란 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상으로 나눠 받으면서, 소유권이전등기 접수일과 인도일, 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것을 말합니다.

여기서 실무적으로 챙기실 것 하나. 매매계약서에 적힌 잔금 지급 약정일보다 앞당겨 받으시거나 늦게 받으시면 실제로 받은 날이 잔금청산일이 됩니다. 계약서 날짜가 아니라 돈이 실제로 오간 날을 봅니다.

추가로, 잔금을 소비대차로 바꾸신 경우를 언제로 볼지도 실무에서 다투어지는 대목이라, 계약 내용을 놓고 따로 보셔야 합니다.

[사례] 안XX님
연말에 계약하고 계약금과 중도금을 받으셨는데, 잔금은 해가 바뀐 뒤에 들어왔습니다. 계약을 작년에 했으니 작년 양도로 신고하는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 양도시기는 원칙적으로 대금을 모두 청산한 날이라, 잔금을 받은 해의 양도로 봅니다.

[사례] 송XX님
매수인 대출 일정에 맞춰 잔금을 받기 전에 소유권이전등기부터 넘겨주셨습니다. 계약서의 잔금일을 짚으시며 이날이 판 날 아니냐고 여쭤보셨는데요. 대금을 다 받기 전에 등기를 마치면 등기접수일이 양도시기입니다. 해가 바뀌는 무렵의 거래라 이 날짜 하나로 양도연도가 갈렸습니다.

(소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조)

잔금 전에 상가로 바꾸면 어떻게 되나요?

2025년 2월 28일에 기준이 다시 바뀌었습니다.

매매계약을 체결하시면서 매매특약으로 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경하시는 경우가 실무에서 나옵니다. 1세대 1주택 비과세를 받으려는 쪽과 다른 목적을 가진 쪽의 이해가 엇갈리는 자리죠.

• 2022년 10월 21일 전 매매계약: 매매계약일 현재 현황에 따라 양도물건을 판정
• 2022년 10월 21일 이후 매매계약: 양도일 현재 현황에 따라 판정
• 2025년 2월 28일 이후 매매계약: 다시 매매계약일 현재 현황에 따라 판정

3번째 줄이 현행입니다. 2025년 2월 28일 소득세법 시행령 개정으로 매매계약일 기준으로 돌아왔습니다. 1세대 1주택 비과세와, 보유기간 중 거주가 2년 이상인 1세대 1주택에 붙는 고율의 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용하실 때 모두 이 기준을 씁니다.

즉 정리드리면 잔금 전에 주택을 주택 외의 용도로 바꾸어 넘기시는 경우에는, 계약할 때 주택이었으면 주택으로 봅니다. 다만 이 특례는 용도변경 사안에만 걸리고, 잔금 전에 헐어 버리신 경우는 여기에 들어가지 않습니다.

계약 시점에 따라 결론이 정반대로 갈리니, 오래전에 계약해 두신 건이 있으시면 계약일부터 확인하셔야 합니다. 이 논점만 따로 깊게 본 글은 잔금 전에 주택을 상가로 바꾸면 비과세 될까?입니다.

(소득세법 시행령 제154조 제1항, 제159조의4, 2025년 2월 28일 개정)

분양권으로 받은 아파트는 언제 산 건가요?

원칙은 잔금청산일입니다. 완성이 늦으면 달라집니다.

일반분양 받으신 아파트, 그리고 분양권을 승계취득하신 경우 모두 잔금청산일을 취득시기로 봅니다. 잔금을 정산하기 전에 소유권이전등기를 하셨다면 소유권이전등기 접수일이 취득시기가 되고요.

다만 분양받으신 아파트가 잔금청산일까지 완성되지 않은 경우에는 그 아파트의 완성일이 취득시기입니다. 완성일이란 사용승인서 교부일을 말하는데, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하시거나 임시사용승인을 받으신 경우에는 그 사실상의 사용일과 임시사용승인일 중 빠른 날이 됩니다.

권리 자체를 파실 때는 계산이 또 다릅니다. 부동산 분양계약을 체결한 분이 그 계약에 관한 모든 권리를 양도하신 경우, 그 권리의 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날입니다. 아파트 당첨권이면 당첨일이고요. 타인에게서 그 권리를 인수받으신 때에는 잔금청산일이 취득시기입니다.

경매로 취득하신 경우에는 경매대금을 완납한 날을 기준으로 보는 것이 실무 처리인데, 시행령에 따로 정해진 호는 아니라 개별 확인이 필요합니다.

해외에 있는 집도 신고해야 하나요?

네, 국내 주택이면 거주자시든 아니든 신고하셔야 합니다. 다만 국외 주택은 양도일까지 5년 이상 국내에 주소나 거소를 두신 거주자만 대상이고요.

국내와 국외에 있는 주택을 양도해서 소득이 있는 개인은 양도소득세 납세의무가 있습니다. 다만 거주자와 비거주자의 범위가 다릅니다.

• 거주자: 국내 주택의 양도소득에 납세의무. 국외 주택은 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 두신 경우에만 해당. 납세지는 주소지(주소지가 없으면 거소지)
• 비거주자: 국내에 있는 주택의 양도소득에 대해서만 납세의무. 납세지는 국내사업장(둘 이상이면 주된 국내사업장, 없으면 국내원천소득이 발생하는 장소)

해외 파견 중이신 분들이 자주 물어보시는 대목도 있습니다. 거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외 현지법인(내국법인이 발행주식 총수나 출자지분 전부를 직접 또는 간접 출자한 경우로 한정)에 파견된 임원이나 직원, 그리고 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 봅니다.

그러니 해외 근무 중이시라고 해서 자동으로 비거주자가 되지는 않습니다. 거주자로 남아 계시면 해외 주택을 파실 때도 우리나라에 신고하셔야 합니다.