집 팔면 양도세 신고 언제까지 해야할까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 집을 파신 지 서너 달 지나 연락 주시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 5월에 한꺼번에 하면 되는 줄 알고 계셨던 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"소득세는 5월에 내는 거 아닌가요? 벌써 신고했어야 하는 겁니까?"

5월도 맞습니다. 다만 그전에 한 번 더 있습니다.

양도소득세는 예정신고와 확정신고 두 단계로 되어 있습니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이라 생각보다 빨리 옵니다. 놓치시면 가산세가 붙고요. 오늘은 두 신고의 기한과 서류를 정리하겠습니다.

예정신고는 언제까지 하나요?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

3월 15일에 잔금을 받으셨다면 3월 31일부터 2개월, 그러니까 5월 31일까지가 기한입니다. 4월 1일에 받으셨다면 6월 30일까지고요. 양도일 자체를 세는 것이 아니고 그달의 말일부터 센다는 점을 놓치지 않으셔야 합니다.

2)를 보시면 부담부증여만 한 달을 더 줍니다. 증여세 신고와 함께 정리하셔야 하는 사안이라 그렇게 보시면 됩니다.

제출하실 서류는 이렇습니다.

• 양도소득 과세표준 예정신고 및 납부계산서
• 양도하는 주택의 매도와 매입에 관한 계약서 사본
• 자본적지출액과 양도비 등의 명세서
• 그 밖에 필요한 증빙서류

근데 여기서 주의할 점. 예정신고는 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 하셔야 합니다. 손해를 보고 파셨으니 낼 세금이 없다고 그냥 넘기시면 무신고가 됩니다.

(소득세법 제105조)

안 하면 얼마나 붙나요?

무신고 20%, 과소신고 10%입니다. 부정행위가 있으면 40%로 올라갑니다.

예정신고 기한까지 신고하지 않으시면 납부하셔야 할 세액의 20%를 가산세로 내십니다. 기한까지 신고는 하셨는데 적게 신고하신 경우에는 10%이고요. 다만 부정행위로 무신고하시거나 과소신고하신 경우에는 40%(역외거래는 60%)가 적용됩니다.

확정신고도 같은 비율입니다. 다만 예정신고 단계에서 이미 가산세가 부과된 부분에는 확정신고 가산세가 겹쳐 붙지 않습니다.

여기에 납부지연가산세가 별도로 붙습니다. 세금을 늦게 내신 기간만큼 하루 단위로 쌓이는 구조라, 시간이 지날수록 커집니다.

즉 정리드리면 신고를 안 하고 버티시는 것이 가장 비싼 선택입니다. 세액을 다 마련하지 못하셨더라도 신고부터 기한 안에 하시는 편이 낫습니다.

[사례] 장XX님
연초에 집을 파셨는데, 종합소득세처럼 다음 해 5월에 한꺼번에 신고하면 되는 줄 아셨습니다. 여름이 지나서야 연락을 주셔서 집 판 것도 소득이니 5월에 하면 되지 않느냐고 말씀하셨는데요. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 먼저 해야 합니다.

확정신고는 언제 하나요?

다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.

해당 과세기간에 양도소득이 있으신 분은 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하셔야 합니다. 제출 서류는 예정신고 때와 비슷합니다.

다만 예정신고를 하신 분은 확정신고를 하지 않으실 수 있습니다. 한 해에 한 건만 파셨고 예정신고를 제대로 하셨다면 5월에 따로 하실 일이 없다는 뜻이죠.

그런데 확정신고가 반드시 필요한 경우가 있습니다.

• 같은 연도에 누진세율 적용 대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하신 분이 이미 신고한 양도소득금액과 합산해 신고하지 않은 경우
• 같은 연도에 2회 이상 양도하신 주택 중 감면소득금액이 있어 처음 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
• 같은 연도에 토지나 건물, 부동산에 관한 권리 등을 2회 이상 양도하고 산출세액을 비교과세하여 처음 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우

3줄 모두 한 해에 두 번 이상 파신 경우입니다(주식을 2회 이상 양도하신 경우도 같습니다). 양도소득세는 그 해 전체를 합산해서 누진세율을 적용하는 구조라, 각각 예정신고만 하시면 세액이 모자라게 됩니다.

그리고 확정신고 대상이시라면 과세표준이 없거나 오히려 손해를 보신 경우에도 신고는 하셔야 합니다.

한 해에 두 채를 팔면 어떻게 되나요?

합쳐서 다시 계산합니다. 세금이 늘어날 가능성이 큽니다.

양도소득세는 연 단위로 합산합니다. 예를 들어, 첫 번째 주택으로 양도소득금액 1억원, 두 번째 주택으로 1억원이 나오셨다면 각각 1억원에 세율을 매기지 않고 합계 2억원에 대한 세율이 적용됩니다.

• 각각 예정신고할 때는 각 건별로 계산
• 5월 확정신고에서 합산해 다시 계산
• 이미 낸 예정신고 세액은 기납부세액으로 차감
• 차액을 확정신고 때 추가 납부

양도소득 기본공제 250만원도 연 1회만 적용됩니다. 두 건을 파셨다고 500만원을 빼주지는 않습니다.

그래서 두 채를 정리하실 계획이시라면 해를 나누시는 것이 유리한 경우가 많습니다. 12월과 1월로 나누시면 각각 별도의 과세기간이 되어 누진구간이 낮아지고 기본공제도 두 번 받으실 수 있습니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

[사례] 윤XX님
같은 해에 집을 2채 파시면서 두 건 모두 예정신고와 납부를 마치셨습니다. 다음 해 5월에 추가 세액이 나올 수 있다는 설명을 듣고, 각각 다 냈는데 왜 다시 계산하느냐고 여쭤보셨습니다. 양도소득세는 한 해의 양도소득을 합쳐 누진세율을 매기니, 확정신고에서 이미 낸 세금을 빼고 차액을 더 내게 됩니다.