양도세 중과 유예, 2026년 5월 9일에 끝났습니다

저희 세무회계 메이드에 집을 정리하려는 계획을 들고 찾아주시는 분들이 계신데요. 중과 유예가 어떻게 됐는지를 가장 먼저 물어보십니다. 그때 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"중과 풀렸다고 해서 기다렸는데, 이거 언제까지 가는 건가요?"

2026년 5월 9일로 끝났습니다.

보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하시면 중과세율 대신 기본세율이 적용되었습니다. 이번에는 연장 없이 끝났고, 지금은 5월 9일까지 계약을 마친 일부 거래에만 경과조치가 남아 있습니다. 오늘은 세율 구조를 통째로 정리해 보겠습니다.

기본세율은 얼마인가요?

과세표준에 따라 8단계입니다.

과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제 250만원을 뺀 금액입니다(미등기양도자산은 이 공제를 받지 못합니다). 여기에 위 세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 산출세액이 나옵니다.

이 구간은 2023년부터 적용된 것입니다. 2021년과 2022년에는 1,200만원 이하 6%, 4,600만원 이하 15%로 문턱이 조금 낮았습니다.

(소득세법 제55조 제1항, 제92조)

중과세율은 얼마나 붙나요?

주택은 기본세율에 20%p 또는 30%p를 더하고, 분양권은 따로 정해진 세율을 씁니다.

3)과 4)의 분양권 세율은 중과가 아니라 보유기간에 따라 정해진 세율입니다. 중과세율을 정한 조항은 조정대상지역에 있는 주택만 대상으로 하거든요. 그래서 분양권은 조정대상지역 안팎을 구분하지 않고, 어디에 있든 같은 세율입니다.

여기에 보유기간별 세율이 따로 있습니다. 1년 미만 보유 주택과 조합원입주권은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율입니다. 미등기양도자산은 70%이고요.

즉 정리드리면 2026년 5월 9일까지의 중과 한시 배제도 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 주택에만 열려 있었습니다. 1년 미만 단기 양도는 그때도 70%가 그대로 적용됐습니다.

[사례] 노XX님
살던 집이 있는 상태에서 조정대상지역 아파트를 한 채 더 사셨고, 1년도 안 돼 값이 오르자 매도를 고민하셨습니다. 중과가 유예 중이니 지금 팔아도 기본세율 아니냐고 여쭤보셨는데요. 당시 한시 배제도 2년 이상 보유한 주택에만 적용됐고, 1년 미만이면 단기 세율 70%가 적용될 수 있습니다.

(소득세법 제104조 제1항 제2호, 제3호, 제7항)

두 세율이 겹치면 어느 쪽인가요?

계산해서 큰 세액을 씁니다. 비교과세라고 합니다.

다주택자가 보유기간 1년 미만인 조정대상지역 주택을 양도하시면 2개의 규칙이 동시에 걸립니다. 단기 양도 70%와 2주택 중과 기본세율 + 20%p입니다. 이때는 각각 계산해서 큰 세액을 산출세액으로 합니다.

숫자로 보시는 게 빠릅니다. 2주택자가 조정대상지역에 있는 1년 미만 보유 주택을 파셨고 양도소득금액이 3억원인 경우입니다.

• 70% 세율: (3억원 - 250만원) × 70% = 208,250,000원
• 기본세율 + 20%p: (3억원 - 250만원) × 58% - 누진공제 1,994만원 = 152,610,000원

두 값 중 큰 208,250,000원이 양도소득 산출세액이 됩니다. 5,000만원 넘게 차이가 나죠.

그래서 단기간에 되파실 계획이 있으시면 중과 여부만 보고 계시면 곤란합니다. 보유기간 2년을 채우시는 것이 세율 측면에서는 첫 번째 관문입니다.

지금 팔지 말지 어떻게 판단하나요?

날짜 5개를 달력에 표시해 두시는 편이 좋습니다.

• 취득일부터 1년이 되는 날 (70%에서 60%로 내려가는 날)
• 취득일부터 2년이 되는 날 (60%에서 기본세율로 내려가는 날)
• 취득일부터 3년이 되는 날 (장기보유특별공제가 열리는 날)
• 2026년 11월 9일 (5월 9일까지 계약한 6개월 지역 주택의 중과 배제 경과조치가 끝나는 마지막 날)
• 거주기간 2년이 되는 날 (취득 당시 조정대상지역이었던 주택의 비과세와, 1세대 1주택 장기보유특별공제가 열리는 날)

4번째 항목은 5월 9일까지 계약해 두신 분들만 해당합니다. 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받으신 사실이 증빙으로 확인되면, 계약일부터 4개월 안에 양도하셔야 배제가 유지됩니다. 서울 성동구와 마포구, 강동구 등 21개 구와 경기 수원 장안구와 팔달구, 영통구 등 12곳은 6개월이고요. 4개월 지역은 늦어도 2026년 9월 9일에 이미 끝났으니, 지금 남은 것은 6개월 지역뿐입니다. 토지거래허가구역 주택은 5월 9일까지 허가를 신청하셨어야 하고, 5월 10일 이후에 계약하셨다면 2026년 9월 9일(6개월 지역은 11월 9일)까지 양도하셔야 합니다.

[사례] 강XX님
조정대상지역에 오래 보유한 아파트가 여러 채 있으셨고, 그중 한 채를 정리하려던 참이었습니다. 유예 종료 소식을 들으시고 5월 9일 전에 잔금까지 무조건 받아야 하느냐고 말씀하셨는데요. 그날까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 확인되면, 계약일부터 4개월(열거된 지역은 6개월) 안에 양도해도 배제가 이어집니다(토지거래허가구역은 요건이 따로 있습니다).

그동안 여러 차례 연장되던 한시 배제가 이번에는 연장되지 않았습니다. 그러니 조정대상지역에 2채 이상 가지고 계시다면 지금은 중과를 전제로 계산하셔야 합니다(기본세율에 20%p 또는 30%p를 더하고, 장기보유특별공제도 받지 못합니다). 꼼꼼하고 잘 아는 세무대리인의 검토가 필요한 대목입니다.