계약 파기 배상금, 양도소득과 기타소득 완벽 정리

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 집을 산 것도 판 것도 아닌데 목돈이 들어와서 당황하신 분들을 종종 뵙게 되는데요. 계약이 깨지면서 계약금의 2배를 돌려받으신 경우입니다(흔히 배액배상이라고 부르는 그 돈입니다).

가장 먼저 듣는 질문이 바로 이것입니다.

"매도인이 갑자기 마음을 바꿔서 계약금의 2배를 받았는데요. 어차피 부동산에서 나온 돈이니까 양도소득세로 신고하면 되는 거죠?"

아닙니다. 집을 넘기신 적이 없으니 양도소득이라는 것 자체가 성립하지 않습니다. 세법은 이 돈을 전혀 다른 칸에서 봅니다.

오늘은 들어온 돈을 어디까지 쪼개야 하는지, 세금은 누가 언제 떼는지, 그리고 해제합의서에 무엇을 남겨야 하는지를 순서대로 짚겠습니다.

계약이 깨져서 받은 돈, 양도소득세 대상인가요?

아닙니다. 부동산을 실제로 넘기지 않으셨다면 양도소득세를 계산할 자리가 없습니다.

소득세법은 재산권에 관한 계약의 위약이나 해약으로 받는 소득을 기타소득으로 규정합니다(정확히는 원래 받기로 한 지급액 자체의 손해를 넘는 부분만 해당합니다). 여기에 위약금, 배상금, 그리고 부당이득을 돌려받을 때 붙는 이자까지 3가지가 나란히 들어가 있습니다.

그래서 통장에 찍힌 금액 전체를 놓고 세금을 계산하지 않습니다. 그 안에서 성격이 다른 돈부터 갈라내는 작업이 먼저거든요.

예를 들어 계약금 5,000만원을 걸었다가 1억원을 돌려받으셨다면, 세금을 계산하는 대상은 1억원이 아니라 더 받으신 5,000만원입니다.

소득이 잡히는 시점도 챙기셔야 합니다. 실제로 돈을 받으신 날을 기준으로 보는 것이 원칙이거든요(다만 계약금이 위약금이나 배상금으로 대체된 경우에는 위약 또는 해약이 확정된 날로 봅니다). 12월 말에 합의하고 1월에 입금되었다면 신고 연도가 한 해 밀립니다.

[사례] 서XX님
아파트를 사려고 계약금을 걸었는데, 매도인이 더 비싸게 사겠다는 사람에게 팔겠다며 계약을 해제해 배액을 돌려받으셨습니다. 부동산 거래에서 생긴 돈이니 양도소득으로 신고하면 되지 않느냐고 말씀하셨는데요. 집을 넘긴 사실이 없어 양도소득세 문제는 아니고, 돌려받은 돈 중 원래 낸 계약금을 뺀 배상액이 기타소득입니다.

(소득세법 제21조 제1항 제10호, 같은 법 시행령 제41조 제8항)

기타소득이니까 필요경비 80%를 빼면 되지 않나요?

아니요, 그 80%는 아무 배상금에나 열려 있는 문이 아닙니다.

많이들 물어보시는 것 중에, 기타소득이면 60%든 80%든 경비를 알아서 빼주는 것 아니냐고 하시는데요. 사실 원칙적으로는 그 길이 상당히 좁습니다. 시행령이 80% 필요경비를 인정하는 위약금과 배상금은 '주택입주 지체상금' 하나뿐입니다.

부동산 매매계약이 깨져서 받은 배액배상금은 여기에 들어가지 않습니다.

즉 빼주는 경비가 없다는 뜻이죠.

그러니 실제로 쓰신 돈이 있다면 그것을 증빙으로 넣는 수밖에 없습니다. 중개보수, 법무비용, 소송까지 가셨다면 변호사 비용 같은 것들인데, 배상금 수입에 대응하는 통상적인 비용으로 인정되는지는 건별로 따져 보셔야 합니다.

영수증을 모아 두지 않으시면 받은 금액이 거의 그대로 소득금액이 되어 버립니다.

세금은 누가 떼고, 저는 언제 신고하나요?

배상금을 지급하는 쪽이 원천징수의무자에 해당하면 그쪽에서 떼고 보냅니다. 기타소득 원천징수세율은 20%이고, 여기에 지방소득세(소득세액의 10%)까지 붙으면 통상 22%가 빠진 금액이 입금됩니다.

근데 여기서 주의할 점. 지급하는 쪽이 개인이어도 기타소득 원천징수의무는 그대로 있습니다. 사업자로 한정되는 것은 사업소득이고 기타소득에는 그런 제한이 없거든요. 다만 앞서 말씀드린 계약금 대체 사유에 해당하면 원천징수 대상에서 빠지고요. 이때도 세금이 사라지는 것은 아니고, 받으신 분이 다음 해 5월 종합소득세 신고에서 직접 정산하시게 됩니다.

기타소득금액이 연 300만원 이하이면서 원천징수까지 끝났다면 분리과세로 마무리하는 선택지도 있습니다. 다만 배액배상금은 보통 이 선을 한참 넘기기 때문에, 다른 소득과 합산되면서 세부담이 올라갈 가능성이 큽니다.

[사례] 권XX님
상대방 잘못으로 매매계약이 해제되면서 계약금과 별도로 배상금을 받으셨고, 상대방은 세금을 떼지 않고 전액을 보냈습니다. 해제합의서를 내밀며 다 받았으니 끝난 것 아니냐고 여쭤보셨는데요. 상대방의 원천징수 여부와 받은 분의 종합소득세 신고의무는 별개라, 원천징수가 없었어도 신고는 해야 합니다.

(소득세법 제129조 제1항 제6호 라목, 제14조 제3항 제8호 가목)

해제합의서에는 무엇을 남겨야 하나요?

금액을 하나로 뭉뚱그리지 마시고 항목별로 쪼개어 적으셔야 합니다.

'합의금'이라고 이름만 붙여 놓으면 세법이 그 이름을 따라가 주지 않습니다. 실제 손해를 메운 금액이라고 해서 자동으로 비과세가 되는 것도 아니고요. 결국 붙여 놓은 이름 말고, 그 돈이 무엇을 메운 것인지를 보고 결론이 갈립니다.

실무적으로는 합의서를 쓰는 그 자리에서 원천징수 부담을 누가 질지까지 정해 두시는 편이 낫습니다. 나중에 세금 이야기가 나오면 이미 돈이 다 오간 뒤라 조정이 어렵거든요.

특히 배상액이 커질수록 22%를 누가 떠안느냐로 실제 손에 쥐는 금액이 꽤 달라집니다. 1억원을 더 받기로 하셨다면 2,200만원짜리 문제인 셈이죠.

상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

합의서에 적어 두셔야 할 것

• 계약 해제 사유와 귀책 당사자
• 원금 반환액과 추가 배상액을 나눈 금액
• 원천징수를 누가 부담하는지
• 실제 지급일과 입금 계좌
• 실제 손해가 있었다면 그 손해의 발생과 금액을 보여 주는 자료
• 중개보수나 소송비용처럼 직접 쓰신 돈의 증빙